Donazione: come non perdere le agevolazioni prima casa

• Donazione della prima casa dal notaio: un modo per non perdere le agevolazioni fiscali
• Una soluzione per mantenere le agevolazioni prima casa: donare la casa ad un membro della propria famiglia
• Domande frequenti
• Quanto vale, in euro, donare la vecchia casa
• Quali sono i presupposti per non perdere le agevolazioni fiscali se si dona la prima casa?
• Dono la vecchia casa: si può?
• Donare la prima casa entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione: i vantaggi
• Se la vecchia casa ha meno di cinque anni
• Donare prima casa alla moglie in separazione dei beni
• Donare prima casa al figlio
• Donare la prima casa: un vantaggio anche per chi riceve la donazione?
• Quanto costa la donazione della vecchia casa
• Entro quanto tempo devo donare la vecchia casa per non perdere le agevolazioni?
• La donazione vale come la vendita ai fini delle agevolazioni prima casa?
• Se la vecchia casa ha meno di cinque anni, donarla fa perdere le agevolazioni?
• Posso donare la vecchia casa a mio figlio minorenne?
• Chi riceve la casa in donazione può avere le agevolazioni prima casa?

Donazione della prima casa dal Notaio: un modo per non perdere le agevolazioni fiscali

Non sempre è facile trovare qualcuno che voglia comprare la propria casa e magari, anche se non è trascorso molto da quando si è divenuti proprietari di quell’immobile, si ha intenzione di acquistare una nuova casa da adibire a propria residenza familiare.

Come si può ben immaginare, comprare una casa con le agevolazioni fiscali prima casa è un enorme beneficio che riserva l’ordinamento qualora sussistano determinate condizioni che sono regolamentate dettagliatamente dalla normativa vigente.

Qualora tali requisiti non sussistano non si può pensare di comprare una nuova casa godendo dei benefici fiscali in questione, ma si dovranno pagare a pieno le imposte come un normale acquisto di una seconda casa.

Tuttavia è possibile mantenere la possibilità di avere la nuova casa con le agevolazioni fiscali anche se non si riesce a vendere la prima, ma effettuando la donazione di quest’ultima, attenzione ci sono alcune cautele da prendere.

Quanto vale, in euro, donare la vecchia casa

Marco ha comprato sette anni fa un bilocale con le agevolazioni prima casa. Oggi, con un figlio in arrivo, compra da un privato un trilocale nello stesso Comune, rendita catastale 800 euro. Il bilocale non trova acquirenti.

Per tenersi quel risparmio Marco compra con le agevolazioni, dichiara nell’atto che si impegna a liberarsi del bilocale entro due anni e poi lo dona alla madre. Tra genitori e figli l’imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro: restano ipotecaria, catastale, bollo e tasse, circa 2.590 euro su un bilocale con rendita 600, che scendono a circa 720 se la madre ha a sua volta i requisiti prima casa. A questo si aggiunge l’onorario del notaio. Anche nel caso peggiore, l’operazione conviene.

Quali sono i presupposti per non perdere le agevolazioni fiscali se si dona la prima casa?

La legge elenca dei presupposti sia soggettivi che oggettivi, e cioè sia relativi alla persona che vuole godere degli sgravi fiscali per l’acquisto della casa, sia con riguardo all’immobile che si intende comprare che deve appartenere ad una determinata tipologia catastale.

Nel caso di specie è necessario che chi compra non sia già proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da comprare e che non sia già proprietario, su tutto il territorio nazionale, di un’abitazione comprata con le agevolazioni in questione, per tale motivo avere già una casa acquistata con i suddetti sgravi fiscali rappresenta un ostacolo non indifferente.

C’è poi un secondo vincolo, che riguarda la vecchia casa e non la nuova. Chi la vende o la dona prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto perde le agevolazioni avute all’epoca, a meno di comprare entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale. In caso contrario si restituiscono allo Stato le imposte risparmiate, con interessi e sanzioni.

Dono la vecchia casa: si può?

Donare la prima casa entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione: i vantaggi

Fino al 2015 chi aveva già una casa comprata con le agevolazioni doveva liberarsene prima del nuovo rogito, altrimenti pagava le imposte piene. Oggi la legge pone delle condizioni favorevoli per l’acquirente: si può comprare una nuova casa con le agevolazioni fiscali, anche se si è già usufruito di tali benefici, purché la casa precedente venga alienata entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine era di un anno ed è stato portato a due dalla legge di bilancio 2025, per gli acquisti fatti dal 1° gennaio 2025.

E se non si trova un acquirente? La soluzione è donare la casa ad un familiare entro lo stesso termine, in tal modo si effettua ugualmente il passaggio di proprietà dell’immobile, sebbene ciò a venga a titolo gratuito, ma ciò non conta, in quanto ciò che rileva è non essere più proprietario della casa avuta con gli sgravi fiscali.

Vale anche all’inverso: se la casa nuova arriva a sua volta per donazione, per esempio dai genitori, il figlio può chiedere le agevolazioni impegnandosi a vendere o donare quella che già possiede entro due anni.

Se la vecchia casa ha meno di cinque anni

È il caso più delicato. L’Agenzia delle Entrate, in una risposta a interpello, ha escluso la decadenza quando la vecchia casa viene alienata proprio in base all’impegno preso nel nuovo rogito. La Corte di Cassazione, con la sentenza 24479 del 2025, ha invece affermato in un altro caso che un acquisto fatto prima della vendita infraquinquennale non salva dalla decadenza, perché il riacquisto deve seguire l’alienazione. Le due situazioni non sono identiche, ma chi ha comprato la vecchia casa da meno di cinque anni farebbe bene a valutare con il notaio l’ordine degli atti: a volte donare prima e comprare dopo, entro l’anno, toglie ogni dubbio.

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Una soluzione per mantenere le agevolazioni prima casa: donare la casa ad un membro della propria famiglia

Se si incontra difficoltà ad effettuare la vendita della prima casa, o se magari c’è comunque un vincolo affettivo con la stessa e non si vuole decidere di liberarsene, non è detto che il nuovo acquisto debba avvenire come compravendita di una seconda casa.

Tendenzialmente, è possibile godere delle agevolazioni fiscali con la nuova compravendita decidendo di donare la prima casa ad un familiare come, ad esempio, alla moglie in separazione dei beni o al proprio figlio.

In questo modo il donante non risulterà più titolare di un’altra abitazione acquistata con il bonus prima casa e potrà usufruire per una seconda volta della suddetta agevolazione. La casa, però, esce davvero dal suo patrimonio: se l’idea è riprenderla subito dopo, conviene parlarne prima con il notaio, perché operazioni costruite solo per aggirare la regola possono essere contestate dall’Agenzia come abuso del diritto.

Donare prima casa alla moglie in separazione dei beni

Come spesso accade, uno dei modi per evitare di perdere le agevolazioni fiscali con l’acquisto di un nuovo immobile è quello di stipulare un contratto di donazione dal Notaio che abbia ad oggetto la prima casa, in favore del proprio coniuge.

Di norma si consiglia che i coniugi, o gli uniti civilmente, siano in separazione dei beni. In comunione legale la casa nuova entrerebbe per metà anche nel patrimonio del coniuge che ha ricevuto la vecchia, e su quella metà le agevolazioni rischiano di non spettare. In separazione dei beni, invece, è possibile intestare alla moglie la proprietà della prima casa ed ottenere la nuova casa con le agevolazioni fiscali.

Donare prima casa al figlio

Un’ulteriore soluzione per evitare di perdere le agevolazioni fiscali prima casa è quella di donare l’immobile, entro due anni dal rogito del nuovo acquisto, al proprio figlio. Qualora il figlio sia minore di età è però necessario munirsi preventivamente dell’autorizzazione del tribunale, oppure richiedere direttamente al Notaio di autorizzare la stipula. Con un figlio maggiorenne i tempi sono più semplici, ed è la strada più usata.

Chi teme di perdere la casa se il figlio dovesse mancare prima di lui può inserire nella donazione una clausola di premorienza: l’Agenzia delle Entrate l’ha ritenuta compatibile con le agevolazioni, come spiegato nell’articolo sulla donazione con clausola di premorienza e prima casa.

Donare la prima casa: un vantaggio anche per chi riceve la donazione?

Spesso sì. Anche chi riceve in donazione la prima casa può godere degli sgravi fiscali, che nella donazione riducono ipotecaria e catastale a 200 euro ciascuna. Serve che la casa non sia di lusso, cioè non sia accatastata in A/1, A/8 o A/9, e che il donatario abbia i requisiti prima casa. È inoltre necessario che chi riceve la donazione trasferisca entro diciotto mesi dal rogito la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile, a meno che non risulti già ivi residente.

Un dettaglio che molti ignorano: secondo l’Agenzia delle Entrate, aver usato le agevolazioni su una casa ricevuta in donazione non impedisce al donatario di riusarle quando comprerà casa, purché la nuova sia in un altro Comune. Non vale il contrario: chi ha già comprato con le agevolazioni non può chiederle sulla donazione, salvo impegnarsi a liberarsi della casa comprata. Il tema è approfondito nell’articolo su bonus prima casa e precedente successione o donazione.

Chi riceve la casa potrà anche rivenderla con meno problemi di un tempo. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra una casa proveniente da donazione di norma non rischia più di doverla restituire agli eredi del donante: le verifiche che restano sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

Quanto costa la donazione della vecchia casa

Tra coniugi, genitori e figli l’imposta di donazione non si paga fino a un milione di euro di valore. Restano imposta ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna con le agevolazioni, altrimenti il 2% e l’1% del valore catastale), il bollo e le tasse ipotecarie, oltre all’onorario del notaio. Il conto dettagliato è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio; i requisiti per chi riceve sono spiegati nella pagina sull’agevolazione prima casa per donazioni e successioni.

L’ordine degli atti, la scelta del familiare e l’eventuale clausola di premorienza conviene deciderli prima del rogito della casa nuova. Si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona indicando sia l’acquisto sia la donazione: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Entro quanto tempo devo donare la vecchia casa per non perdere le agevolazioni?

Entro due anni dal rogito della nuova casa, per gli acquisti fatti dal 1° gennaio 2025. Prima il termine era di un anno. L’impegno a vendere o donare va dichiarato nell’atto di acquisto.

La donazione vale come la vendita ai fini delle agevolazioni prima casa?

Sì. La legge parla di alienazione, e l’Agenzia delle Entrate ammette sia la vendita sia la donazione. Conta che la casa esca davvero dal patrimonio di chi ha comprato quella nuova.

Se la vecchia casa ha meno di cinque anni, donarla fa perdere le agevolazioni?

Può succedere, se non si compra un’altra abitazione principale entro un anno dalla donazione. Quando la casa nuova è già stata comprata prima, gli orientamenti di Agenzia delle Entrate e Cassazione non coincidono: conviene valutare con il notaio l’ordine degli atti.

Posso donare la vecchia casa a mio figlio minorenne?

Sì, ma serve un’autorizzazione, del tribunale oppure del notaio, e i tempi si allungano. Con un figlio maggiorenne, con il coniuge in separazione dei beni o con un genitore la procedura è più semplice.

Chi riceve la casa in donazione può avere le agevolazioni prima casa?

Sì, se la casa non è di lusso e ha i requisiti prima casa, compresa la residenza nel Comune entro diciotto mesi. Secondo l’Agenzia delle Entrate, usarle sulla donazione non gli impedisce di riusarle quando comprerà casa in un altro Comune.