Il contratto che può annullare una donazione dal notaio

• Il mutuo dissenso è un atto pubblico che scioglie un precedente contratto. in alcuni casi si può andare dal notaio per sciogliere una donazione
• La volontà negoziale di stipulare o di sciogliere un contratto
• Gli effetti ed i requisiti dello scioglimento
• Lo scioglimento di una donazione: perché si usava per vendere
• Domande frequenti
• Sciogliere una donazione oggi: quando ha senso
• Quanto costa sciogliere una donazione
• Un esempio
• Si può annullare una donazione dal notaio?
• Quanto costa il mutuo dissenso di una donazione?
• Serve ancora il mutuo dissenso per vendere una casa donata?
• Si può sciogliere una donazione dopo la morte del donante?

Il mutuo dissenso è un atto pubblico che scioglie un precedente contratto. In alcuni casi si può andare dal Notaio per sciogliere una donazione

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La volontà negoziale di stipulare o di sciogliere un contratto

Quando si stipula un contratto le parti che hanno firmato l’accordo sono obbligate a rispettarlo. Nell’ambito giuridico ed in particolare in materia contrattuale vige infatti un principio di base, secondo cui i contratti hanno valore di legge tra le parti. Questo significa che gli obblighi assunti contrattualmente sono vincolanti e laddove non vengano rispettati nei termini previsti, la parte interessata potrà esperire una causa in tribunale per il suo rispetto e potrà anche ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito di tale inadempimento. Ad esempio, qualora ci si obblighi al mantenimento vitalizio del proprio genitore, tale dovere varrà per sempre finché il genitore sarà in vita. Lo stesso vale quando si stipula una donazione: in questo caso nel momento in cui il beneficiario accetta il trasferimento a suo favore, la donazione ha effetto per sempre senza poter più essere revocata, salvo i casi specifici previsti dalla legge, come l’ingratitudine grave o la nascita di un figlio, spiegati nella pagina sulla revoca della donazione.

Le parti di un contratto possono però in qualsiasi momento decidere di sciogliere l’accordo che avevano stipulato tra loro. Lo scioglimento è un atto consensuale che assume la forma giuridica del contratto di mutuo dissenso, o risoluzione per mutuo consenso. Tecnicamente non è un “annullamento”, che presuppone un vizio del contratto, ma un nuovo accordo con cui le parti decidono di cancellarne gli effetti. Prima di perfezionarlo sarebbe bene consultarsi con un Notaio, che di norma è in grado di individuare gli effetti che ne potrebbero scaturire.

Sciogliere una donazione oggi: quando ha senso

Gli effetti ed i requisiti dello scioglimento

Il contratto di mutuo dissenso scioglie un atto precedente, facendone decadere gli effetti. Grazie alla sua stipulazione le parti non saranno più obbligate reciprocamente a rispettare gli obblighi assunti con il contratto che viene sciolto. Tuttavia questa non è la sola ed unica conseguenza. Si deve infatti fare attenzione al fatto che, sciogliendo il precedente contatto, tutto ciò che è stato fatto in base ad esso deve essere, di norma, restituito: nel caso di una donazione, la casa torna a chi l’aveva donata. Per stipulare un contratto di mutuo dissenso c’è bisogno che:

• siano presenti tutte le parti che hanno stipulato il contratto da sciogliere;
• sia espressa la chiara volontà delle parti di sciogliere il contratto e tutti i suoi effetti;
• nel caso in cui il contratto da sciogliere abbia comportato il trasferimento di beni o diritti, essi vengano restituiti.

Se il mutuo dissenso abbia davvero effetto retroattivo, come se la donazione non ci fosse mai stata, o sia piuttosto un nuovo trasferimento in senso contrario, è una questione discussa. L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 20/E del 2014, ha seguito la prima tesi; la Cassazione, in pronunce successive su contratti diversi dalla donazione, ha seguito la seconda. Le conseguenze pratiche possono cambiare da caso a caso: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Quanto costa sciogliere una donazione

Secondo la risoluzione 20/E del 2014, il mutuo dissenso di una donazione di casa, senza corrispettivo, sconta l’imposta di registro in misura fissa e le imposte ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna, più l’onorario del notaio. Le imposte pagate sulla donazione originaria, invece, non vengono restituite.

Lo scioglimento di una donazione: perché si usava per vendere

Fino al 17 dicembre 2025, quando un bene come un immobile veniva donato, gli eredi legittimari del donante, una volta che questi fosse morto, potevano esperire l’azione di riduzione e di restituzione e riottenere il bene anche da chi l’aveva comprato nel frattempo, se non erano trascorsi vent’anni dalla trascrizione della donazione. Quel termine poteva anche essere allungato con un atto di opposizione alla donazione. Ciò poneva il bene donato in una situazione di fragilità e ne rendeva difficile la rivendita.

Per questo una parte della prassi consigliava il mutuo dissenso prima di vendere. Prendiamo il caso classico di un genitore che dona una casa al figlio: il figlio faticava a trovare un acquirente e molte banche non erogavano con facilità i mutui per l’acquisto di immobili donanti. Con il mutuo dissenso la casa tornava al padre, che la vendeva direttamente all’acquirente, anche nello stesso atto.

Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra a titolo oneroso dal donatario non rischia più, di norma, la restituzione, le ipoteche restano efficaci e l’opposizione con il donante in vita non si può più fare. Nella maggior parte dei casi, per vendere una casa donata il mutuo dissenso non serve più. Come si vende oggi è spiegato nell’articolo su come vendere una casa proveniente da una donazione, mentre le eccezioni sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

Un esempio

Nel 2018 Franco dona al figlio Andrea un bilocale. Nel 2026 Andrea si trasferisce all’estero e Franco, rimasto vedovo, vuole tornare a viverci. Se sono d’accordo, possono sciogliere la donazione dal notaio: il bilocale torna a Franco, con imposte fisse. Se invece Andrea volesse vendere il bilocale a un terzo, oggi di norma potrebbe farlo direttamente, senza passare dal mutuo dissenso. Ogni situazione ha però le sue particolarità fiscali, per esempio sull’eventuale plusvalenza se Franco rivende: anche qui è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona, indicando la data della donazione e cosa si vuole fare della casa: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Si può annullare una donazione dal notaio?

Si può sciogliere, se donante e donatario sono entrambi vivi e d’accordo, con un atto di mutuo dissenso. Il donante da solo, invece, può revocarla solo nei casi previsti dalla legge, come l’ingratitudine grave o la nascita di un figlio.

Quanto costa il mutuo dissenso di una donazione?

Secondo la risoluzione 20/E del 2014 dell’Agenzia delle Entrate, se non c’è corrispettivo l’imposta di registro è fissa e ipotecaria e catastale costano 200 euro ciascuna, più l’onorario del notaio. Le imposte pagate sulla donazione non vengono restituite.

Serve ancora il mutuo dissenso per vendere una casa donata?

Di norma no: dal 18 dicembre 2025 chi compra dal donatario non rischia più la restituzione. Può restare utile se risultano trascritte una domanda di riduzione o un’opposizione: in questi casi è sempre buona norma contattare direttamente il notaio.

Si può sciogliere una donazione dopo la morte del donante?

No. Il mutuo dissenso è un accordo tra chi ha donato e chi ha ricevuto: servono entrambi.