Nuda proprietà o piena proprietà: come capire quale conviene

• Acquisto casa in nuda proprietà: di cosa si tratta
• Il coefficiente del diritto di usufrutto
• I vantaggi della nuda proprietà
• I contro dell’acquisto della nuda proprietà
• Consolidare il diritto di piena proprietà prima della morte dell’usufruttuario
• Cosa deriva da questa tabella?
• In che termini si può acquistare la nuda proprietà come investimento?

Acquisto casa in nuda proprietà: di cosa si tratta

Quando si acquista la casa in nuda proprietà si compie una operazione particolare con la quale si acquista un diritto di proprietà compresso ovvero limitato dal diritto di usufrutto che rimane in capo al proprietario. Il proprietario che vende rimane titolare del diritto di usufrutto, quindi il diritto di usare e godere del bene fino alla propria morte, momento nel quale il diritto di usufrutto si consolida con la nuda proprietà a favore di chi abbia acquistato.

Chi acquista una nuda proprietà, quindi, non entra subito in possesso della casa, ma lo farà solo in un momento successivo, ovvero il momento in cui l’usufruttuario muore. L’unico momento in cui si può consolidare è appunto questo ed è proprio per tale motivo che l’acquisto di una casa in nuda proprietà è legato all’età dell’usufruttuario iniziale proprietario, cosa che determina un diverso coefficiente. Il coefficiente, come vedremo, è un elemento che consente di definire il valore dell’usufrutto che permane in capo al proprietario. Ma vediamo bene come capire quando l’acquisto della nuda proprietà sia effettivamente un investimento o meno.

Il coefficiente del diritto di usufrutto

Quando si deve stabilire il prezzo di una nuda proprietà occorre considerare vali elementi tra cui appunto l’età dell’usufruttuario. Ma il prezzo non si stabilisce in maniera consensuale bensì vi sono dei coefficienti stabiliti dal Ministero, che occorre seguire precisamente.

Per effettuare il calcolo occorre prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario (anni compiuti) e verificare l’incidenza percentuale dei diritti di usufrutto e nuda proprietà con riferimento al valore della piena proprietà dell’immobile preso in considerazione. Il coefficiente si desume da una tabella, approvata con Decreto del Ministero dell’economia e delle Finanze del 20 dicembre 2022 (in Gazzetta Ufficiale 30 dicembre 2022, n. 304) che reca Adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite o pensioni in ragione della nuova misura del saggio di interessi. Il riferimento è all’attuale tasso di interesse del 5% base annua (come fissato dal D.M. 13 dicembre 2022 in vigore dal 1° gennaio 2023). La tabella è a sua volta allegata al Testo Unico dell’imposta di registro, che come sappiamo è la principale imposta che si paga.

Cosa deriva da questa tabella?

Tale tabella non consente di determinare soltanto il valore di quella nuda proprietà, ma consente di calcolarne anche l’aspetto fiscale, quindi di capire quanto si paga di prezzo al venditore usufruttuario, bensì anche quanto occorre pagare di imposta  di registro. Ovviamente per capire se l’investimento possa essere valido o meno, non si può calcolare questo coefficiente in autonomia, ma ci si deve affidare a un professionista come il Notaio che effettui il preventivo e questa valutazione.

I vantaggi della nuda proprietà

Acquistare un diritto di nuda proprietà consente innanzitutto di risparmiare. Si risparmia perché banalmente una nuda proprietà vale meno di una piena proprietà, ma una nuda proprietà diventa una piena proprietà nel momento della morte dell’usufruttuario, ovvero di chi è titolare del diritto di usufrutto vitalizio. Quindi in un’ottica futura, comunque è come se si acquistasse potenzialmente una piena proprietà, della quale però non si può entrare in possesso prima di un determinato momento.

Ovviamente chi ha bisogno di una casa immediatamente per viverci, non può fare un investimento del genere anche perché, pur essendo l’usufruttuario molto anziano, non si può prevedere il momento della sua morte. C’è un certo grado di aleatorietà che lega la nuda proprietà, pertanto colui che acquista non può fare affidamento sul momento in cui entrerà in possesso della casa. Si deve immaginare questo acquisto come investimento futuro, senza necessità di un’abitazione in cui vivere proprio per la detta aleatorietà.

I contro dell’acquisto della nuda proprietà

Ovviamente non ci sono solo vantaggi nell’acquisto di una nuda proprietà. Il principale aspetto contrastante concerne proprio l’aleatorietà, soprattutto se il coefficiente di usufrutto non è molto elevato e quindi se l’usufruttuario non è molto anziano. Questo è il principale aspetto negativo, oltre a quello concernente lo stato della casa.

Da quando si effettua l’acquisto a quando si consolida il diritto di usufrutto vitalizio con la nuda e quindi quando si acquista la piena proprietà, possono passare anche molti anni. Questo tempo potrebbe in primo luogo cambiare le esigenze dell’acquirente, potrebbe cambiare anche lo stato dell’immobile , che poi si prende così come si trova. Ad esempio, l’acquirente potrebbe cambiare città e quindi potrebbe mutare i propri interessi. Pertanto, si può dire che l’acquisto di una nuda proprietà conviene o a chi non ha intenzione di cambiare le proprie condizioni di vita e i propri interessi, da una parte, oppure a chi intende effettuare un semplice investimento.

In che termini si può acquistare la nuda proprietà come investimento?

E’ possibile acquistare la nuda proprietà non nell’ottica di utilizzare la futura piena proprietà a scopo abitativo, bensì a scopo di investimento. Se si considera che la nuda proprietà vale molto meno della piena, si spende una somma minore di denaro e poi dopo un numero incerto di anni si può rivendere la piena proprietà così ottenuta. Ovviamente per effettuare questo investimento occorre essere in possesso di denaro per l’operazione fin dal principio.

Consolidare il diritto di piena proprietà prima della morte dell’usufruttuario

E’ possibile che, prima della morte dell’usufruttuario, ci si accordi per consolidare questo diritto di piena proprietà. Il diritto di usufrutto, infatti, che permane in capo al proprietario e che dura tutta la vita del titolare, è un diritto di cui si può tranquillamente disporre. L’usufruttuario può, quindi, cedere il proprio diritto al nudo proprietario, comportando così un consolidamento anticipato del diritto di piena proprietà. Ovviamente tale diritto di usufrutto deve essere valutato, non in base al coefficiente vitalizio bensì in base al suo valore in rapporto alla piena proprietà. Si può acquistare con un rogito di compravendita davanti al Notaio.