Spese notarili acquisto prima casa: di quali costi dovremo tenere conto?
- Le spese notarili per l’acquisto prima casa possono incidere in modo significativo sui costi da sostenere, in particolare perché includono tasse e imposte
- Quanto si paga in totale al rogito: imposte, onorario e spese per fascia di prezzo
- Tre esempi pratici di acquisto prima casa
- Spese notarili per l’acquisto della prima casa: definiamo l’abitazione principale
- Tasse e imposte nelle spese notarili per la prima casa
- Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da privato o impresa dopo i 5 anni
- Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da impresa entro i 5 anni
- Come cambiano le spese notarili tra prima e seconda casa
- Perché non esiste un prezzario dell’onorario, e cosa incide davvero sul conto
- Spese notarili prima casa: le risposte brevi
La risposta in breve. Per l'acquisto della prima casa da un privato, il totale che si versa il giorno del rogito si colloca indicativamente tra 3.500 e 5.500 euro per un immobile di valore medio: circa 1.200-1.900 euro di imposte allo Stato (registro al 2% sul valore catastale, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale), 1.500-2.500 euro più IVA di onorario del notaio e 150-400 euro di spese vive e visure. Se c'è un mutuo si aggiunge un secondo atto, con un onorario di 1.000-1.600 euro più IVA e l'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo finanziato. Comprando da un'impresa costruttrice il conto cambia: si paga l'IVA al 4% sul prezzo (8.000 euro su una casa da 200.000) e 600 euro di imposte fisse. Le imposte sono uguali da qualunque notaio; l'onorario no, e si conosce solo con il preventivo.
Le spese notarili per l’acquisto prima casa possono incidere in modo significativo sui costi da sostenere, in particolare perché includono tasse e imposte
Comprare un’abitazione è non solo una grande emozione e spesso l’inizio di una nuova vita per sé e per la propria famiglia, ma anche un impegno economico di cui tenere debito conto. Ecco perché far bene i propri calcoli quando ci si accinge a scegliere l’immobile che diventerà la nostra dimora non è solo consigliato, ma senza dubbio un indice di buon senso e responsabilità: oltre al costo della casa in sé dovremo infatti considerare anche un’altra serie di spese che, sommate, potrebbero far salire il conto finale forse in modo inaspettato. Tra queste ci sono anche le spese notarili per l’acquisto della prima casa (che, lo ricordiamo, sono diverse rispetto a quelle per la seconda casa): un punto che può influire abbastanza sui conteggi finali, soprattutto per la presenza all’interno di esse di tasse e imposte che il Notaio, in quanto responsabile del versamento, provvederà a riscuotere dal cittadino e a versare nelle casse dell’Erario. Ma andiamo con ordine.
Le imposte, caso per caso
- acquisto da privato o da impresa senza IVA: imposta di registro 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro), imposta ipotecaria 50 euro, imposta catastale 50 euro;
- acquisto da impresa con IVA: IVA 4% sul prezzo (pagata all’impresa), imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna;
- a queste imposte si aggiunge l’onorario del notaio, che non è fisso e va richiesto con un preventivo analitico;
- requisiti: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra abitazione agevolata (o impegno a venderla entro due anni dal nuovo acquisto), immobile non di lusso.
Prima casa o seconda casa: la differenza in euro
Stessa casa, comprata da un privato, con una rendita catastale di 600 euro. Cambia solo se si hanno o no i requisiti della prima casa:
Prima casa: 2% di 69.300 euro (600 × 1,05 × 110) più 50 + 50 euro. Seconda casa: 9% di 75.600 euro (coefficiente 126) più 50 + 50 euro. Solo imposte, onorario escluso.
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Quanto si paga in totale al rogito: imposte, onorario e spese per fascia di prezzo
Chi sta per firmare una proposta d'acquisto non ha bisogno di una lezione di diritto, ha bisogno di numeri. Questa tabella mette insieme tutte le voci per un acquisto prima casa da privato, con il sistema prezzo-valore. La colonna delle imposte è certa e calcolata secondo le aliquote di legge; la colonna dell'onorario è una stima indicativa, perché varia da studio a studio.
| Prezzo della casa | Imposte allo Stato | Onorario + spese (stima) | Totale indicativo al rogito |
|---|---|---|---|
| 120.000 € | ~ 1.200 € | ~ 2.300 € | ~ 3.500 € |
| 200.000 € | ~ 1.700 € | ~ 2.700 € | ~ 4.400 € |
| 280.000 € | ~ 2.200 € | ~ 3.300 € | ~ 5.500 € |
Con un mutuo il conto sale di circa 1.300-2.000 euro, perché si aggiunge un secondo atto notarile e l'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo finanziato.
Due avvertenze su questi numeri. Le imposte dipendono dalla rendita catastale dell'immobile, non dal prezzo: due case allo stesso prezzo possono avere imposte diverse. E l'onorario varia sensibilmente in base alla complessità della pratica. La tabella serve a impostare il budget, non a sostituire un preventivo.
Tre esempi pratici di acquisto prima casa
Per capire le cifre conviene tenere a mente che il costo del notaio è come un iceberg. La parte più grande è formata dalle tasse che il notaio riscuote per conto dello Stato: cifre matematiche, fisse per legge e uguali per tutti i notai d'Italia. La seconda parte è l'onorario per l'attività professionale e la responsabilità che il notaio si assume, e varia con il valore dell'immobile, la complessità dell'atto e la struttura dello studio. Per questo nessuno può indicare l'onorario esatto senza vedere i documenti della compravendita, mentre le imposte si calcolano al centesimo.
Esempio 1: il bilocale da 120.000 euro acquistato da privato
Un giovane o una coppia compra un bilocale a 120.000 euro da un privato. Si applica il prezzo-valore: le tasse non si pagano sul prezzo ma sul valore catastale, che ipotizziamo di 55.000 euro.
- Imposta di registro (2% su 55.000 euro): 1.100 euro
- Imposta ipotecaria (fissa): 50 euro
- Imposta catastale (fissa): 50 euro
- Totale imposte allo Stato: 1.200 euro
A questa cifra si aggiungono le spese vive di visura (circa 150-200 euro) e l'onorario per l'atto di compravendita. Con un mutuo ipotecario c'è il secondo atto, con la relativa imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo finanziato.
Esempio 2: l'appartamento per la famiglia da 250.000 euro acquistato da privato
Una famiglia compra un trilocale o un quadrilocale a 250.000 euro, sempre da un privato. La rendita catastale è più alta e porta a un valore catastale di 90.000 euro.
- Imposta di registro (2% su 90.000 euro): 1.800 euro
- Imposta ipotecaria (fissa): 50 euro
- Imposta catastale (fissa): 50 euro
- Totale imposte allo Stato: 1.900 euro
Il prezzo è più che raddoppiato rispetto al primo esempio, ma le imposte sono cresciute di soli 700 euro, perché seguono la rendita catastale e non il valore di mercato. Al totale vanno poi sommati onorario e spese.
Esempio 3: la casa nuova da costruttore da 200.000 euro
Un appartamento nuovo, comprato direttamente dall'impresa a 200.000 euro. Qui il prezzo-valore non si applica: si paga l'IVA sul prezzo di vendita.
- IVA prima casa (4% su 200.000 euro): 8.000 euro, pagati direttamente al costruttore
- Imposta di registro (fissa, al notaio): 200 euro
- Imposta ipotecaria (fissa, al notaio): 200 euro
- Imposta catastale (fissa, al notaio): 200 euro
- Totale imposte versate tramite il notaio: 600 euro
L'esborso complessivo verso lo Stato è molto più alto (8.600 euro tra IVA e imposte), anche se al notaio per le tasse si consegnano solo 600 euro. Chi pianifica il budget per una casa nuova deve aggiungere subito l'IVA al 4% al prezzo di acquisto.
Spese notarili per l’acquisto della prima casa: definiamo l’abitazione principale
Quando parliamo di spese notarili per l’acquisto della prima casa dobbiamo innanzitutto definire cosa si intende per prima casa, soprattutto dal momento che vi sono alcune differenze rispetto ad esempio a cosa viene considerata prima casa riguardo il pagamento delle tasse locali sugli immobili.
Innanzitutto, non si tratta della “prima casa che compro” indipendentemente da dove si trova: se abito con la mia famiglia di origine e decido di comprare ad esempio una casa al mare, in montagna o in un’altra città, senza trasferire la residenza in quel Comune, non avrò diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Insomma, uno dei requisiti fondamentali è la residenza: la casa deve trovarsi nel Comune in cui ho già la residenza o lavoro, oppure devo trasferire la residenza in quel Comune entro 18 mesi dalla data di acquisto. Conta il Comune, non il singolo appartamento: chi compra nel paese dove è già residente può avere le agevolazioni anche se continua ad abitare altrove nello stesso Comune. Inoltre vi sono altre “clausole” per poter accedere alle agevolazioni: non devo aver già comprato casa usufruendo degli stessi sgravi e, se l’ho fatto, per potervi accedere nuovamente devo vendere la prima casa acquistata prima di comprare la nuova o comunque entro due anni dalla data dell’acquisto (termine esteso da uno a due anni dalla Legge di Bilancio 2025), pena la perdita delle agevolazioni (e anche, se scadono i termini senza un ravvedimento, l’applicazione di sanzioni). Inoltre, non devo essere proprietario esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione o di diritti reali su di essa nello stesso comune in cui intendo comprare casa con le agevolazioni, indipendentemente da come questa è stata acquisita (ad esempio acquisto, donazione, eredità). Questo cosa significa all’atto pratico? Facciamo due esempi.
Primo esempio: abbiamo ricevuto in eredità una parte di un’abitazione in cui però non abitiamo, magari perché ci vive nostra madre. Decidiamo di comprare la casa di fianco per viverci con la famiglia: possiamo accedere alle agevolazioni prima casa? Sì, perché possediamo solo una quota in comproprietà con persone diverse dal coniuge, e la legge esclude soltanto chi è titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione nello stesso comune. Se invece avessimo ereditato l’intera abitazione, nello stesso comune non potremmo avere le agevolazioni, mentre spostandoci nel comune limitrofo sì, perché seppur possediamo quell’abitazione non l’abbiamo acquistata con le agevolazioni prima casa e andremo effettivamente ad abitare nella nuova casa.
Secondo esempio: ho acquistato una casa come abitazione principale, ma ho deciso di trasferirmi altrove comprando una nuova abitazione. In questo caso posso avere le agevolazioni? Sì, se vendo la prima casa comprata entro due anni dal nuovo acquisto, no se intendo mantenerne la proprietà, anche in caso decida di darla in affitto.
Ancora, non si deve trattare di un immobile di lusso: per queste tipologie di abitazioni non sono infatti previste dalla legge delle agevolazioni fiscali per l’acquisto.
Queste sono le principali clausole previste dalla legge per le agevolazioni sull’abitazione principale: naturalmente possono cambiare nel tempo, anche se le variazioni sono rare (l’ultima, nel 2025, ha esteso da uno a due anni il termine per vendere la casa precedente), a seconda di cosa decide il legislatore in merito. Tutti i requisiti, uno per uno, sono nella pagina sui presupposti delle agevolazioni prima casa. In ogni caso, sarà il Notaio a valutare la vostra specifica situazione e consigliarvi per il meglio: la possibilità di accedere o meno a questi vantaggi fiscali può fare la differenza, in quanto le spese notarili per la prima casa sono molto diverse rispetto a quelle per la seconda casa.
Tasse e imposte nelle spese notarili per la prima casa
Ora che abbiamo visto cosa si intende per abitazione principale, possiamo passare a valutare nello specifico le spese notarili per la prima casa. Premettiamo subito che non esistono tariffe notarili cui fare riferimento per conoscere in anticipo quello che sarà il costo del Notaio che dovremo affrontare: ogni professionista può infatti applicare i prezzi che ritiene più adatti al servizio che svolge e che devono tenere conto di diversi fattori (pensiamo anche solo al costo dello studio stesso, che può essere ben diverso nel centro di una grande città come Roma o Milano o in una piccola cittadina di provincia).
Quello che invece possiamo conoscere in anticipo è l’incidenza di tasse e imposte sulle spese notarili per la prima casa che andremo ad affrontare. Abbiamo già detto che, trattandosi di un’abitazione principale, avremo diritto a delle agevolazioni. Vediamo quali casi possono presentarsi.
Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da privato o impresa dopo i 5 anni
Stiamo comprando casa da un privato, oppure abbiamo deciso di comprare da un’impresa di costruzione, ma sono già passati almeno cinque anni dai lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile che vogliamo acquistare. In questo caso sull’abitazione non sarà dovuta l’Iva (salvo che l’impresa opti per applicarla), ma dovremo prevedere tra le spese notarili per la prima casa diverse imposte. Imposta ipotecaria e imposta catastale sono fisse indipendentemente dal valore dell’abitazione e ammontano a 50€ ciascuna. L’imposta di registro invece corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile (lo possiamo desumere dalle schede catastali dello stesso) rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente di 110, con un minimo di 1.000€.
Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da impresa entro i 5 anni
Se compriamo da impresa una nuova costruzione o recente ristrutturazione, potremo piacevolmente notare che le spese notarili per la prima casa saranno nettamente inferiori, perché dovremo pagare in quota fissa (200€ ciascuna) non solo l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, ma anche l’imposta di registro (quella che abbiamo visto sopra essere invece proporzionale al valore catastale in caso di acquisto da privato o impresa dopo i cinque anni).
Attenzione però: se è vero che il totale da versare al Notaio subirà una drastica diminuzione proprio in virtù del netto ridimensionamento di questa tassa, è altrettanto vero che dovremo in questo caso pagare all’impresa (e non al Notaio) il 4% di Iva, che invece nel caso precedente non era prevista.
L’Iva viene calcolata non sul valore catastale, ma sul prezzo di vendita dell’abitazione, comportando di norma a conti fatti un esborso maggiore per l’acquirente.
Se si compra con un mutuo, dal notaio si firma anche un secondo atto, con un proprio onorario: sul finanziamento per la prima casa si paga un’imposta sostitutiva dello 0,25%, trattenuta di norma dalla banca. Quanto incide nel complesso è spiegato nella pagina sul costo del notaio per l’acquisto della prima casa con mutuo.
Come cambiano le spese notarili tra prima e seconda casa
Chi ha già fatto un rogito per la prima casa e pensa di sapere cosa aspettarsi dalla seconda farebbe bene a rifare i conti: la differenza non è di dettaglio. A determinarla sono le agevolazioni fiscali, o la loro assenza. Se si compra da un privato, o da un'impresa che ha finito i lavori da più di cinque anni, si paga l'imposta di registro: il 2% del valore catastale per la prima casa, il 9% per la seconda. Sulla casa con rendita di 600 euro vista sopra sono 1.486 euro contro 6.904, cioè 5.418 euro di differenza sulla stessa identica casa. Se invece si compra da un'impresa che ha costruito o ristrutturato da meno di cinque anni, al posto del registro si paga l'IVA sul prezzo: il 4% per la prima casa, il 10% per la seconda, e su una casa da 150.000 euro la differenza è di 9.000 euro. Se l'immobile è classificato di lusso l'IVA sale al 22%. L'onorario del notaio, invece, cambia poco tra prima e seconda casa; sul mutuo cambia l'imposta sostitutiva, che dallo 0,25% passa al 2%.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro, acquisto da privato | 2% del valore catastale (rendita × 1,05 × 110), minimo 1.000 euro | 9% del valore catastale (rendita × 1,05 × 120), minimo 1.000 euro |
| Ipotecaria e catastale, acquisto da privato | 50 + 50 euro | 50 + 50 euro |
| IVA, acquisto da impresa entro 5 anni | 4% del prezzo | 10% del prezzo (22% se di lusso) |
| Registro, ipotecaria e catastale con IVA | 200 + 200 + 200 euro | 200 + 200 + 200 euro |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% dell'importo erogato | 2% dell'importo erogato |
| Onorario del notaio | libero, proporzionato al valore dell'atto: cambia poco tra prima e seconda casa | |
Perché non esiste un prezzario dell’onorario, e cosa incide davvero sul conto
La legge non impone tariffe fisse, per garantire la libera concorrenza, ma c'è anche una ragione che tutela chi compra: prima di formulare l'onorario il notaio considera la complessità dei venditori (un proprietario solo o una quota da cinque eredi in disaccordo), la situazione urbanistica, la provenienza dell'immobile (una casa che arriva da donazione o da successione impone verifiche ulteriori) e la presenza di vincoli, come una prelazione culturale o un piano di edilizia convenzionata. Chiedere "quanto costa l'onorario" senza mostrare le carte è come chiedere a un meccanico quanto costa riparare l'auto senza fargli aprire il cofano. Le fasce di onorario rilevate città per città sono nella pagina delle tariffe notarili aggiornate.
Sulla parte fiscale non si risparmia: le imposte sono di legge e identiche in tutta Italia, e chi promette di far risparmiare sulle tasse dell'atto dice una cosa impossibile. Tre cose incidono davvero sul totale: verificare di avere i requisiti per le agevolazioni prima casa, che valgono più di qualsiasi sconto sull'onorario; chiedere l'applicazione del prezzo-valore quando si compra da un privato; confrontare più preventivi scritti voce per voce, non sul totale. E ricordare che la scelta del notaio spetta a chi compra, non all'agenzia né alla banca, perché è lui a sostenere la spesa.
Per una stima delle imposte nel tuo caso puoi usare il calcolo delle spese notarili; per conoscere il costo complessivo, onorario compreso, puoi richiedere gratuitamente un preventivo al notaio: un preventivo corretto mostra sempre separati quello che va allo Stato e quello che va allo studio.
Spese notarili prima casa: le risposte brevi
Quanto si paga di notaio per la prima casa?
Per un acquisto da privato di valore medio il totale al rogito si colloca indicativamente tra 3.500 e 5.500 euro, di cui circa 1.200-1.900 euro sono imposte versate allo Stato e il resto onorario e spese. Con il mutuo il conto sale di circa 1.300-2.000 euro per il secondo atto. L'importo esatto dipende dalla rendita catastale dell'immobile e dalla complessità della pratica.
Chi paga le spese notarili per l’acquisto della casa?
Di regola chi compra: la legge mette a suo carico le spese dell’atto, salvo patto diverso tra le parti. Per questo, di norma, è anche chi compra a scegliere il notaio.
Quali imposte si pagano per la prima casa acquistata da un privato?
Imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. Grazie al sistema prezzo-valore la base di calcolo è il valore catastale, quasi sempre molto inferiore al prezzo pagato.
Come si calcola il valore catastale di una casa?
Si rivaluta del 5% la rendita catastale dell'immobile e si moltiplica il risultato per 110 nel caso della prima casa, per 120 nel caso della seconda casa. Su una casa pagata 250.000 euro le imposte possono così essere calcolate su una base di circa 90.000 euro.
Quanto costa in più il notaio se c’è il mutuo?
Il notaio stipula un secondo atto nella stessa giornata, con un onorario aggiuntivo di 1.000-1.600 euro più IVA. Sul piano fiscale si applica l'imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca sull'importo erogato: 0,25% per la prima casa, 2% negli altri casi. Su un mutuo da 150.000 euro l'imposta sostitutiva è quindi di 375 euro.
Le spese notarili dell’acquisto si possono detrarre?
Quelle della compravendita no. Si possono invece detrarre, come oneri accessori del mutuo per l’abitazione principale, le spese notarili dell’atto di mutuo, nei limiti previsti. Per il caso concreto è bene sentire il proprio consulente fiscale.
Conviene comprare da privato o da costruttore?
Dal punto di vista fiscale l'acquisto da privato è quasi sempre più leggero, perché le imposte si calcolano sul valore catastale invece che sul prezzo. Comprando da un'impresa si paga l'IVA al 4% sul prezzo pieno: su una casa da 200.000 euro sono 8.000 euro, contro i circa 1.700 di imposta di registro che si pagherebbero acquistando da un privato. Il confronto va però fatto sull'operazione complessiva, perché una casa nuova ha caratteristiche e garanzie diverse.
Quanto si risparmia con la prima casa rispetto alla seconda?
Comprando da privato, l’imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale. Su una casa con rendita di 600 euro le imposte passano da circa 6.900 a circa 1.490 euro.
Il costo del notaio è uguale in tutta Italia?
Le imposte sì, sono stabilite per legge. L'onorario invece varia da studio a studio e da città a città, perché non esiste più un tariffario obbligatorio. Per questo confrontare più preventivi scritti è l'unico modo per orientarsi davvero.
