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Quattro modi per acquistare casa: da privato, da costruttore, all’asta e con il rent to buy

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È possibile acquistare casa in modi differenti, a seconda del soggetto da cui si acquista o del metodo con cui si acquista.  Vediamo quali sono le possibilità ed i vantaggi

Acquistare casa. Facile a dirsi e… non difficile a farsi. Esistono diverse possibilità per acquistare casa anche se non si dispone di risorse particolarmente ingenti.

È possibile acquistare casa da un privato, sia attraverso l’intermediazione di un’agenzia immobiliare che attraverso conoscenze personali. In questo caso normalmente i passaggi previsti sono contratto preliminare e rogito d’acquisto. Le spese da sostenere sono differenti a seconda che si tratti di un acquisto prima casa - in questo caso, verificati i requisiti, è possibile accedere al un regime fiscale agevolato (imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile, imposta ipotecaria e catastale a 50 euro ciascuna) - o di un acquisto di seconda casa, in questa circostanza le imposte previste sono imposta di registro al 9% del valore catastale imposta ipotecaria e catastale invariate.

È possibile anche acquistare casa da un costruttore, sia sulla carta che già realizzata. L’acquisto da un costruttore ha tra i suoi vantaggi la possibilità di personalizzare le finiture in corso d’opera ottenendo proprio la casa che sognavamo. In questo caso il contratto preliminare è obbligatorio, cosi come è obbligatoria da parte del costruttore la sottoscrizione di una fideiussione a favore del futuro proprietario pari alle somme consegnate dall’acquirente fino alla sottoscrizione del rogito e di una polizza assicurativa sempre a favore del nuovo proprietario per i 10 anni successivi alla costruzione per indennizzarlo in caso di danni dovuti a difetti di costruzione.

Il regime fiscale in caso di acquisto da costruttore prevede imposta di registro, ipotecaria a catastale fisse e pari a 200 euro ciascuna e l’applicazione dell’IVA sul valore dell’immobile, se acquistato entro 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione. In caso di acquisto di prima casa l’IVA sarà agevolata e pari al 4% del valore pagato, in caso di acquisto di seconda casa sale al 10%, ed al 22% in caso di acquisto di abitazioni di pregio.

Accanto a questi due modi per acquistare casa ve ne sono due che potremme definire non tradizionali, l’uno esiste da tempo, ma solo negli ultimi anni ha registrato un considerevole incremento, l’acquisto all’asta; l’altro è un sistema di recente introduzione che ha visto la sua istituzione nel 2014, il rent to buy.

Modi per acquistare casa: due opportunità differenti

Una soluzione che riserva buone opportunità è l’acquisto all’asta. Sui siti dei singoli tribunali sono presenti portali delle vendite giudiziari dove sono visibili gli immobili in asta,  ma si possono trovare anche sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia. Acquistare un immobile all’asta consente un considerevole risparmio sul prezzo di acquisto che statisticamente si attesta tra il 20 ed il 30 % del valore reale dell’immobile, ma può arrivare a sfiorare il 50%. Per partecipare all’asta occorre: leggere con attenzione l‘avviso d’asta in cui si indicano il giorno e la modalità, il prezzo base, la misura minima del rilancio, il temine di presentazione delle offerte. È bene in caso di acquisto all’asta verificare lo stato dell’immobile, se libero o occupato, la sua regolarità catastale, eventuali pendenze dei proprietari con spese condominiali o altro.

Una seconda possibilità per chi cerca soluzioni alternative al tradizionale sistema d’acquisto è il rent to buy. In questo caso chi procede all’acquisto sottoscrive con il proprietario un contratto particolare in cui gli corrisponde una quota mensile che comprende una parte relativa al canone d’affitto ed una parte che invece viene “scontata” dall’acquisto finale. Dopo un periodo concordato, l’affittuario decide se perfezionare l’acquisto oppure no.

Facciamo un esempio per rendere più comprensibile questa possibilità: il signor Rossi decide di vendere la sua casa al sig. Bianchi con il sistema del rent to buy. I due sottoscrivono in contratto che prevede che il sig. Rossi conceda subito la casa, il cui costo è stabilito in 100.000 euro, al sig. Bianchi. Il signor Bianchi si impegna a pagare al sig. Rossi un canone mensile di 1000 euro per 10 anni. Di questi mille euro 500 saranno considerato un canone d’affitto per l’utilizzo del bene, 500 la quota relativa all’anticipo sull’acquisto finale. In 10 anni il signor Bianchi corrisponderà al sig. Rossi 120mila euro di cui 60.000 da scomputare ai 100.000 che è il prezzo finale dell’immobile. A questo punto il sig. Bianchi deciderà se perfezionare l’acquisto e consegnare al sig. Rossi gli ultimi 40.000 euro, oppure rinunciare e farsi restituire la quota versata in “acconto”. Può sembrare un sistema complesso, ma in realtà consente di entrare immediatamente nella disponibilità della nuova abitazione senza disporre di capitali ingenti. Si tratta di una modalità relativamente nuova, come dicevamo, introdotta nel nostro ordinamento solo dal 2014.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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