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Recuperare le spese del preliminare: ecco come ho fatto

Come ho deciso di comprare casa

Recuperare le spese del preliminare: ecco come ho fattoLa decisione di comprare casa è giunta nel momento in cui ho deciso che non fosse più opportuno spendere tanti soldi per l’affitto. La ricerca della casa non è risultata complicata, in quanto vengo subito a conoscenza di un appartamento in centro città a Milano messo in vendita. Contatto subito l’agenzia immobiliare per capire come procedere. L’appartamento viene messo in vendita dai due coniugi venditori per la somma di 300.000 euro. I venditori richiedono, tuttavia, un acconto di 40.000 euro iniziale, da versare in sede di compromesso. Mi riferiscono che ci sono state molte offerte anche da parte di altri potenziali acquirenti, per cui decido di attivarmi per non perdere questa occasione. La casa, infatti, era esattamente come l’avevo desiderata, sia come grandezza e struttura, sia come zona, molto vicina anche al mio lavoro e alla scuola di mio figlio.

 

La firma del compromesso

Il venditore mi riferisce che ha già pronto un preliminare redatto da lui con l’aiuto di un avvocato per scrittura privata semplice. Mi riferisce che posso stare tranquillo anche perché tutto sarebbe stato fatto anche a mezzo dell’agenzia immobiliare. Data la somma ingente di denaro da versare in anticipo, decido comunque di rivolgermi anticipatamente a un Notaio per chiedere informazioni, relativamente alla necessità di stipulare anche il compromesso presso di lui con un rogito vero e proprio. Il venditore era contrario, volendo svolgere tutto velocemente. Avremmo infatti firmato il preliminare e dopo un paio di mesi firmato anche il rogito definitivo. A me andava anche bene, pur di fare tutto in poco tempo, ma volevo ugualmente essere tranquillo ed evitare di rischiare di perdere la somma di 40.000 euro.

Il colloquio dal Notaio

Mi reco dal Notaio scelto da me per il rogito definitivo, da solo senza il venditore. Il colloquio e la consulenza sono stati utili per sentirmi più tranquillo e capire come procedere sia durante la fase del compromesso, sia durante quella del rogito. Anche nella prima fase, infatti, avrei pagato delle spese, non solo corrispondenti all’acconto, bensì anche le spese fiscali. il Notaio mi spiega come con il preliminare ci si obbliga e generalmente si versa una somma di denaro come acconto del prezzo della futura vendita.

Di regola non si trasferisce il possesso della casa, che invece si ottiene solo al momento del rogito definitivo di compravendita. Anche per il Notaio è opportuno firmare un compromesso per potere stare tranquilli, soprattutto perché ciò che chiede il venditore è appunto una somma di 40.000 euro.

La mia scelta del compromesso per scrittura semplice

Se avessimo deciso di stipulare il preliminare dal Notaio, io avrei dovuto pagare oltre al costo del rogito definitivo anche quello appunto per il rogito di preliminare. Decido quindi di accettare l’invito del venditore, anche in seguito al colloquio con il Notaio, il quale mi ha tranquillizzato. Anche dal preliminare per scrittura semplice derivano degli obblighi per le parti e il venditore non può sottrarsi, pena la mia possibilità di agire in giudizio. Sicuramente con il preliminare trascritto avrei avuto più tutele ma decido di procedere così ugualmente.

Cosa ho dovuto pagare al preliminare

Decidiamo quindi di procedere e il venditore mi porta una copia del preliminare da firmare. Ci incontriamo presso la sede dell’agenzia immobiliare e io gli porto il mio assegno da 40.000 euro. Tale compromesso deve essere successivamente registrato, quindi mi rendo conto di avere una ulteriore spesa da pagare. il Notaio, tuttavia, in sede di colloquio mi aveva tranquillizzato sul punto in quanto la spesa fiscale pagata al preliminare non sarebbe stata vana, in quanto avrei potuto recuperare la stessa al definitivo.

In sostanza, avrei anticipato già una parte della imposta che avrei dovuto pagare in sede di vendita notarile. Nel contratto il venditore con il mio consenso indica tale pagamento come una caparra, pertanto qualora avesse cambiato idea avrebbe dovuto restituirmi il doppio. Firmiamo il contratto preliminare per scrittura semplice e poi procediamo con la registrazione dello stesso.

L’imposta che ho pagato sulla somma versata

L’imposta di registro che ci viene richiesta è pari allo 0,50% della somma pagata, quindi di 40.000 euro. Mi viene richiesto, dunque, dall’Agenzia dell’Entrate di pagare una somma a titolo di imposta pari a 200 euro, oltre ad una marca da bollo da 16 euro. Questi 200 euro non sono perduti, in quanto tale imposta e è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Sia per la caparra che per gli acconti le imposte pagate in sede di preliminare registrato possono essere scomputate dall’imposta di registro da versare in sede di contratto definitivo di compravendita. Le imposte pagate al preliminare non si perdono ma sono una sorta di anticipo su quella imposta di registro da pagare al Notaio, il quale poi al rogito ce ne avrebbe richiesto la copia.

Come ho maturato un credito d’imposta?

Scopro con questa registrazione di avere maturato un credito d’imposta. In sostanza, si tratta di un credito che maturo verso lo Stato e che sorge dal versamento dell’imposta di registro richiesta per l’acquisto della casa. L’unica differenza è che, avendo pagato la stessa in anticipo, sarei riuscito poi a ottenerne un rimborso.

Cosa ho fatto per recuperare l’imposta di registro pagata in sede di preliminare semplice?

Dopo essermi rivolto allo stesso Notaio presso il quale ho fatto il colloquio, questi mi espone la documentazione necessaria per la stipula del rogito definitivo di compravendita. Per lo stesso, avrei dovuto portare la copia del compromesso, nonché assolutamente copia dell’assegno già versato. Dal preliminare il Notaio può, quindi, constatare l’imposta di registro da me pagata, con l’attestazione dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo il Notaio potrà scomputare dall’imposta di registro da pagare in sede di rogito quella che ho già versato al compromesso.

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