Intestare casa ai figli senza aspettare la successione

• Intestare casa a un figlio: quando conviene?
• Intestare casa a un figlio senza successione: agevolazioni fiscali
• Il figlio compra, i genitori pagano
• Intestare casa a un figlio senza la sua presenza
• Preventivo notarile per intestare casa a un figlio
• Domande frequenti
• Quattro strade per dare una casa a un figlio, a confronto
• Perché intestare casa ai figli prima della successione
• A quanto ammontano i benefici fiscali prima casa
• Presupposti per agevolazioni fiscali prima casa
• Come intestare casa a un figlio senza l’apertura della successione
• Cosa non cambia: gli altri figli
• Come si intesta una casa a un figlio senza aspettare la successione?
• Conviene donare la casa o pagare quella che compra il figlio?
• Il figlio deve essere presente al rogito?
• Intestare la casa a un figlio evita la successione?
• Si paga l’imu sulla casa intestata al figlio?

Intestare casa a un figlio: quando conviene?

Una delle preoccupazioni maggiori di un genitore è quella di assicurare un tetto a un figlio per il suo futuro. Spesso si cerca di rimediare e di occuparsi di tale questione già in età adolescenziale quando ancora non si pone una reale esigenza di avere un’indipendenza da parte di un figlio.

C’è chi sceglie di comprare casa e di aspettare la propria morte per far sì che poi il figlio ne divenga proprietario in virtù dell’apertura della propria successione; tuttavia è opportuno sapere che ciò non rappresenta l’unica soluzione possibile. Vediamo come si può intestare casa a un figlio senza aspettare l’apertura della successione.

Quattro strade per dare una casa a un figlio, a confronto

Esempio sulla stessa casa, rendita catastale 600 euro, imposte indicative, onorario del notaio escluso.

Perché intestare casa ai figli prima della successione

I motivi che possono spingere un genitore ad occuparsi del proprio patrimonio prima dell’apertura della sua successione possono essere i più di sparati.

Talvolta si preferisce evitare che i figli, al momento della propria morte, debbano occuparsi della successione. Più spesso il figlio maggiorenne ha già la necessità di avere una casa tutta propria e, usufruendo delle agevolazioni fiscali, come adesso analizzeremo nel dettaglio, vi potrebbe essere un risparmio per tutta la famiglia.

Non è invece un buon motivo quello di mettere la casa al riparo dai creditori: una donazione fatta quando ci sono già debiti può essere contestata. In presenza di debiti è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Intestare casa a un figlio senza successione: agevolazioni fiscali

Una delle prime ragioni che spinge un genitore ad intestare la casa a un figlio maggiorenne è di carattere fiscale. Infatti scegliere di intestare casa al figlio consente a quest’ultimo di pagare imposte e tasse in misura ridotta, beneficiando, al ricorrere di determinati requisiti e presupposti, delle agevolazioni prima casa. Il genitore, invece, potrebbe avere già un’altra casa intestata e non averne diritto.

A quanto ammontano i benefici fiscali prima casa

Quando si tratta di una prima casa, la domanda sorge spontanea: ma in cosa consistono i benefici fiscali? Rappresentano realmente opportunità di risparmio? La risposta è positiva in quanto si risparmierà sul pagamento dell’imposta di registro in particolare.

Tuttavia occorre porre una differenza, in quanto se si compra da un costruttore, soggetto a IVA, si pagherà il 4% invece del 10%, mentre se si compra da privato l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale invece del 9%.

Inoltre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa: 50 euro ciascuna se si compra da un privato, 200 euro ciascuna se si compra da un’impresa. Se la casa diventa l’abitazione principale del figlio e non è di lusso, è esente anche dall’IMU.

Presupposti per agevolazioni fiscali prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore. È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minori, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili comprati con le agevolazioni prima casa, salvo impegnarsi a venderli o donarli entro due anni dal nuovo acquisto.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, oppure che in quel Comune svolga la propria attività lavorativa.

Il figlio compra, i genitori pagano

È la strada più usata quando il figlio è maggiorenne. Il figlio compra la casa che ha scelto e i genitori pagano tutto o parte del prezzo, facendolo risultare nell’atto. È una donazione indiretta: non serve un atto di donazione e, se la compravendita sconta l’imposta di registro o l’IVA, di norma non si paga imposta di donazione, qualunque sia l’importo. Il figlio, se ha i requisiti, compra con le agevolazioni prima casa.

Intestare casa a un figlio senza la sua presenza

La legge fornisce un’altra opportunità per i genitori che intendano intestare casa ai figli: il cosiddetto contratto a favore del terzo. Tale contratto permette di evitare che i figli partecipino al rogito notarile di compravendita, ma che beneficino dell’intestazione della casa in loro favore.

Con questo contratto saranno i genitori a pagare il prezzo della casa al venditore, firmando il rogito notarile e deviando gli effetti favorevoli del contratto in favore del figlio, assente al rogito, che acquista la casa salvo che dichiari di rifiutarla. Anche in questo caso si realizza, nel gergo tecnico, una donazione indiretta. Se il figlio vuole usare le agevolazioni prima casa, però, le dichiarazioni sui requisiti vanno impostate con attenzione: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Come intestare casa a un figlio senza l’apertura della successione

Spesso accade che un genitore acquisti una casa per il futuro dei propri figli, quando gli stessi sono ancora minorenni, intestandola a sé stesso o, qualora si sia sposati in comunione dei beni, anche al proprio coniuge.

Solo alla morte di uno o entrambi i genitori, se non si decide di procedere in vita, la casa cadrà in successione in favore dei figli. Tuttavia l’apertura della successione, che coincide con la morte della persona fisica, non è l’unico modo per determinare il passaggio di proprietà in favore dei figli: in vita si può donare la casa, anche riservandosi l’usufrutto per continuare ad abitarla.

Cosa non cambia: gli altri figli

Qualunque strada si scelga, dare una casa a un figlio è un anticipo sulla successione. Alla morte dei genitori, di norma, se ne terrà conto nella divisione tra fratelli, e chi avesse ricevuto meno della sua quota di legittima potrà chiedere la differenza, entro dieci anni. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, questa tutela si traduce di norma in denaro e non tocca chi abbia comprato la casa dal figlio. Pro e contro dell’operazione sono messi a confronto nell’articolo sui vantaggi e svantaggi dell’intestare casa ai figli.

Preventivo notarile per intestare casa a un figlio

Nel caso in cui si abbia bisogno di un preventivo notarile per poter intestare casa a un figlio, sia se si decida di farlo mediante testamento, sia se si decida di procedere con una donazione o con un contratto a favore del terzo, si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, gratis e senza registrazione. Risponde direttamente il notaio, di solito in poche ore, e si può scegliere anche la città più vicina per un eventuale colloquio.

Domande frequenti

Come si intesta una casa a un figlio senza aspettare la successione?

Le strade principali sono tre: donare la casa che si ha già, pagare il prezzo della casa che il figlio compra, oppure comprare con un contratto a favore del figlio. Tutte e tre sono, in termini tecnici, donazioni, dirette o indirette.

Conviene donare la casa o pagare quella che compra il figlio?

Sulle imposte la donazione di una casa già di proprietà costa meno. Pagare la casa che compra il figlio costa di più, ma gli permette di scegliere e, se ha i requisiti, di usare le agevolazioni prima casa; di norma non si paga imposta di donazione.

Il figlio deve essere presente al rogito?

Con il contratto a favore del terzo no: firmano i genitori e il figlio diventa proprietario, salvo rifiuto. Se però vuole le agevolazioni prima casa è bene impostare l’atto con il notaio.

Intestare la casa a un figlio evita la successione?

Per quella casa sì, perché non farà più parte dell’eredità. Ma alla morte dei genitori, di norma, se ne terrà conto nella divisione tra i figli.

Si paga l’IMU sulla casa intestata al figlio?

Se è la sua abitazione principale e non è di lusso, no. Se il figlio non ci abita, l’IMU è dovuta.