Comprare un appartamento da mettere in affitto breve nel 2026: imposte all'acquisto, cedolare al 21 o 26 per cento e la soglia dei due immobili
- Comprare un appartamento per gli affitti brevi: cosa è cambiato nel 2026 prima ancora di incassare
- La soglia dei due immobili
- Le imposte arrivano prima degli incassi
- Chi conta: il proprietario, non la famiglia
- Dal terzo immobile: cosa significa davvero “impresa”
- Un caso tipico
- Da chiarire prima della proposta
- Decidere con i numeri davanti
Comprare un appartamento per gli affitti brevi: cosa è cambiato nel 2026 prima ancora di incassare
Fino all’anno scorso chi comprava un secondo, un terzo, perfino un quarto appartamento da mettere in affitto breve restava un privato con la cedolare secca. Dal 1° gennaio 2026 il confine si è spostato: la tassazione agevolata copre al massimo due immobili, e dal terzo la legge presume che si stia facendo impresa, con partita IVA e tutto quello che segue.
Per chi sta valutando l’acquisto, il tema non è solo quanto si incasserà. È capire in anticipo che cosa succede al momento del rogito, quante imposte si pagano prima di aver visto un ospite, e come conta l’intestazione dell’immobile ai fini della soglia dei due. Sono decisioni che si prendono prima della proposta d’acquisto, non dopo.
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La soglia dei due immobili
La legge di bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di unità immobiliari che un privato può destinare alla locazione breve, cioè ai contratti fino a trenta giorni, restando fuori dal regime d’impresa. Dentro la soglia, la cedolare secca si applica con due aliquote: il 21 per cento su un immobile scelto dal contribuente in dichiarazione, il 26 per cento sull’altro.
| Immobili in affitto breve nello stesso anno | Regime fino al 2025 | Regime dal 2026 |
|---|---|---|
| Uno | Cedolare secca al 21 per cento | Cedolare secca al 21 per cento |
| Due | 21 per cento sul primo, 26 sugli altri | 21 per cento sul primo, 26 sul secondo |
| Tre o quattro | Ancora privato, 26 per cento | Presunzione di impresa: partita IVA, niente cedolare |
| Cinque o più | Presunzione di impresa | Presunzione di impresa |
Conta il numero di unità immobiliari, non di contratti: un appartamento affittato a stanze, con più prenotazioni in parallelo, resta un solo immobile. Resta fermo anche l’obbligo del codice identificativo nazionale (CIN) per ogni unità messa sul mercato, che va indicato in ogni annuncio.
Le imposte arrivano prima degli incassi
Un appartamento destinato agli affitti brevi non può essere acquistato con le agevolazioni prima casa, perché non diventerà abitazione principale. Si applicano le imposte ordinarie, e sono il primo costo da mettere a bilancio.
Se si compra da un privato, l’imposta di registro è del 9 per cento, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. La base di calcolo può essere il valore catastale anziché il prezzo, se l’acquirente chiede nell’atto il prezzo-valore: su un bilocale da 180.000 euro con rendita di 600 euro, il valore catastale per una seconda casa è di circa 75.600 euro e il registro si ferma intorno ai 6.800 euro. Se si compra da un’impresa costruttrice, l’IVA è del 10 per cento sul prezzo, 18.000 euro nello stesso esempio, più tre imposte fisse da 200 euro. Sono cifre indicative, che cambiano con rendita e prezzo: per un ordine di grandezza c’è il calcolatore compravendita.
A regime, poi, l’immobile sconta l’IMU come seconda casa e, se viene rivenduto entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza è tassata. Chi ragiona sul rendimento netto dovrebbe partire da qui, non dal canone a notte.
Chi conta: il proprietario, non la famiglia
La soglia dei due immobili si misura per singolo contribuente. È da questo dettaglio che nasce una delle domande più frequenti dell’ultimo anno: se il terzo appartamento viene intestato al coniuge o a un figlio, la cedolare resta?
Sul piano fiscale ogni persona ha la propria soglia, ed è ciò che diversi commentatori hanno fatto notare. Ma il modo per arrivarci passa da un atto notarile vero, con effetti veri: una donazione trasferisce la proprietà e con essa gli incassi, le responsabilità, la posizione in una futura successione; una compravendita tra familiari richiede un prezzo effettivamente pagato e tracciato. Un’intestazione solo formale, con i canoni che tornano a chi ha ceduto, è esattamente il tipo di situazione che il Fisco è attrezzato per contestare.
Vale anche il contrario: chi è in comunione legale dei beni e compra un appartamento durante il matrimonio lo acquista, di norma, in comunione con il coniuge, anche se nell’atto interviene da solo. Come si riflette questo sul conteggio delle unità per ciascuno dei due è un punto su cui conviene chiedere prima, al notaio e al proprio commercialista, perché cambia la struttura dell’operazione. Le regole e i costi di un trasferimento in famiglia sono riepilogati nella pagina sulla donazione.
Dal terzo immobile: cosa significa davvero “impresa”
Chi supera la soglia non paga semplicemente di più: cambia natura. Il reddito diventa reddito d’impresa, serve la partita IVA, la posizione contributiva, la contabilità, la segnalazione di inizio attività al Comune. Per alcuni, soprattutto con più appartamenti e costi di gestione elevati, il regime d’impresa può risultare perfino più conveniente della cedolare al 26 per cento. Per chi ha un solo immobile in più e nessuna struttura, di norma è un salto sproporzionato.
È il motivo per cui il terzo acquisto, nel 2026, non è mai solo un acquisto: è una scelta di regime fiscale che vale per tutti e tre gli immobili insieme.
Un caso tipico
Una coppia sposata in comunione legale ha già due bilocali in affitto breve, uno al 21 e uno al 26 per cento, entrambi intestati a lei. A settembre trova un terzo appartamento a buon prezzo e pensa di intestarlo a lui, per restare ciascuno entro la soglia.
Prima della proposta emergono tre questioni. La prima: in comunione legale l’acquisto cade di regola in comunione, e per intestarlo a lui soltanto servirebbe che il denaro provenga da beni personali di lui, con la dichiarazione in atto e l’intervento della moglie, oppure un diverso regime patrimoniale. La seconda: i due immobili già locati sono stati comprati anch’essi in costanza di matrimonio, e la coppia scopre che ai fini della comunione potrebbero essere già di entrambi. La terza: con tre appartamenti e nessuna organizzazione, il regime d’impresa non conviene a nessuno dei due. La decisione finale, in casi come questo, non la prende il consulente né il notaio: la prendono loro, dopo aver avuto il quadro completo. Le verifiche ordinarie sull’immobile restano quelle di ogni compravendita immobiliare, con un’attenzione in più al regolamento di condominio, che può limitare le locazioni turistiche.
Da chiarire prima della proposta
- Quanti immobili, in tutto, ciascun acquirente destinerà all’affitto breve nell’anno, contando anche quelli già posseduti.
- In quale regime patrimoniale si compra e a chi risulterà intestato l’immobile una volta trascritto l’atto.
- Quanto pesano registro o IVA all’acquisto e l’IMU ogni anno, prima di stimare il rendimento.
- Se il regolamento di condominio consente la locazione turistica e se l’unità può ottenere il CIN.
- Se l’acquisto avviene con finanziamento, quali condizioni applica la banca a un immobile da reddito: la pagina sull’acquisto della casa con mutuo riepiloga i passaggi comuni.
Decidere con i numeri davanti
Il mercato degli affitti brevi nel 2026 premia chi ha fatto i conti prima di comprare: imposte all’atto, aliquota applicabile, soglia personale, intestazione. Sono informazioni che il notaio può aiutare a mettere in fila per la parte che riguarda l’atto e la proprietà, mentre la parte reddituale spetta al commercialista. Trattandosi di regole cambiate da pochi mesi e ancora oggetto di chiarimenti, è buona norma verificare direttamente la propria situazione prima di firmare.
Chi vuole conoscere in anticipo il costo dell’atto per un acquisto di questo tipo può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla L. 21 giugno 2017, n. 96, come modificato dalla L. 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026); art. 1, comma 595, L. 30 dicembre 2020, n. 178 (presunzione di impresa); art. 13-ter D.L. 18 ottobre 2023, n. 145 (codice identificativo nazionale); art. 1 Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005, n. 266 (imposta di registro e prezzo-valore); art. 67 TUIR (plusvalenze); artt. 177 e 179 del Codice Civile (comunione legale). Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio e del consulente fiscale, ai quali è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
