Pagamento a rate della casa: quali garanzie per chi vende
- Comprare casa dal notaio: garanzie di pagamento
- Garanzie per pagamento del prezzo della casa
- Preventivo notarile online gratuito per garantire pagamento
- Domande frequenti sul pagamento a rate della casa
Comprare casa dal notaio: garanzie di pagamento
Quando si decide di comprare una casa dal notaio è opportuno avere le idee chiare prima di effettuare un investimento immobiliare così impegnativo. L’acquisto di una casa implica il pagamento di tasse, imposte, onorario notarile, ma anche del prezzo della casa in favore del venditore.
Spesso il venditore richiede delle cautele e delle garanzie per il pagamento del prezzo che, come vedremo, non deve essere necessariamente corrisposto al momento del rogito notarile, ma può essere anche rimandato in un secondo momento. Ecco cosa c’è da sapere per poter tutelare il venditore senza effettuare il pagamento in sede di rogito notarile.
Si può pagare una casa a rate senza passare dalla banca?
Tra privati sì. Nessuna norma impone di versare tutto il prezzo il giorno del rogito: chi compra può pagarne una parte alla firma e il resto a rate, oppure rimandare il saldo a una data precisa. Il nodo è tutto dalla parte di chi vende, che consegna le chiavi (e, salvo patti diversi, la proprietà) prima di aver incassato l’intera somma. Per questo la dilazione viene quasi sempre accompagnata da una o più garanzie scritte nell’atto, da scegliere caso per caso insieme al notaio. Se invece vi interessa soprattutto capire come si possono strutturare le scadenze, trovate un approfondimento dedicato su in quante rate si può pagare una casa.
Come si paga il prezzo della vendita: pagamento a rate
Le parti possono accordarsi liberamente sul prezzo della vendita da prevedere nell’atto pubblico notarile; a tal proposito è importante sapere che il prezzo non deve essere necessariamente pagato dalla parte acquirente al momento del rogito notarile, ma le parti potrebbero anche accordarsi per un pagamento a rate, anche dilazionato nel tempo.
Nell’atto vanno quindi disciplinati nel dettaglio il numero delle rate, l’importo di ciascuna e la relativa scadenza. Sono elementi decisivi: se restano vaghi, dopo il rogito possono nascere attriti e contestazioni che rischiano di finire davanti a un giudice.
Nello stesso atto le parti dichiarano anche con quali mezzi il prezzo viene pagato. Per le somme versate alla firma si indicano gli estremi di assegni o bonifici, per quelle future le modalità concordate, che di norma sono tracciabili. Non è una formalità: la dichiarazione sui mezzi di pagamento ha anche un rilievo fiscale.
È proprio per questo che il venditore spesso richiede una garanzia del pagamento futuro, pretende di essere tutelato da un eventuale inadempimento, in quanto il rischio di non incassare la somma pattuita nelle modalità e nei termini stabiliti, può essere, in alcuni casi elevato.
Un esempio con i numeri
Prendiamo un appartamento venduto a 200.000 euro. Il compratore ne versa 120.000 al rogito e si impegna a pagare i restanti 80.000 in quattro rate annuali da 20.000 euro. Il venditore, che per quattro anni resta creditore di una somma importante, potrebbe chiedere di mantenere l’ipoteca legale per gli 80.000 euro non ancora incassati e, in aggiunta, farsi rilasciare una cambiale per ciascuna rata. Se il compratore ha un genitore disposto a fargli da garante, la fideiussione può sostituire o affiancare queste soluzioni. Il dettaglio che molti non considerano riguarda la vendita con riserva di proprietà: con rate da 20.000 euro, pari al 10% del prezzo, il mancato pagamento di una sola rata non basterebbe da solo a far risolvere il contratto, perché la legge richiede che superi l’ottava parte del prezzo (qui 25.000 euro). Ne parliamo più avanti.
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Garanzie per pagamento del prezzo della casa
Non esiste un unico modo per garantire il pagamento del prezzo da parte del compratore, in quanto, a seconda del singolo caso concreto, è possibile trovare una soluzione che possa soddisfare non solo il venditore, ma anche il compratore.
In questa fase delle trattative il notaio può aiutare a orientarsi verso la soluzione che va bene a entrambe le parti: non cura l’interesse di una parte in particolare, è una figura super partes, a differenza dell’avvocato, che invece tutela esclusivamente l’interesse del proprio cliente.
Grazie alle competenze tecniche del notaio sarà possibile individuare un ventaglio di possibilità da tenere in considerazione e poter analizzare insieme alle parti, prima del rogito notarile.
| Garanzia | Chi la offre | Se il compratore non paga | Da tenere presente |
|---|---|---|---|
| Ipoteca legale | La legge, sulla casa venduta | Il venditore ha una prelazione sul ricavato se la casa finisce all’asta | A saldo va cancellata; può pesare su un mutuo chiesto dopo |
| Cambiali | Il compratore | Di norma si può agire per il recupero senza una causa preliminare | Un titolo per ogni rata, da conservare con cura |
| Clausola risolutiva | Accordo tra le parti | La vendita viene meno e la casa torna al venditore | Restituzioni e penali vanno regolate con precisione |
| Riserva di proprietà | Accordo tra le parti | Il venditore resta proprietario fino all’ultima rata | Una sola rata non pagata, se non supera 1/8 del prezzo, non basta per risolvere |
| Fideiussione | Un terzo, spesso un genitore | Il venditore può chiedere il pagamento al garante | Salvo patto diverso il garante risponde in solido |
La tabella semplifica molto: ogni soluzione ha varianti e conseguenze che dipendono da come viene scritta nell’atto, per cui è buona norma confrontarsi direttamente con il notaio prima di scegliere.
Pagamento a rate e ipoteca legale
Una delle garanzie classiche, definite reali, è l’iscrizione della cosiddetta ipoteca legale: si tratta di una garanzia offerta dalla legge tutte le volte in cui il pagamento del prezzo della vendita stipulata dal notaio, è ripartito nel corso del tempo.
Solitamente quando il pagamento non è a rate e quindi non è dilazionato nel tempo, il venditore rinuncia all’ipoteca legale, ossia a tale garanzia, in quanto viene immediatamente soddisfatto, ad esempio, con il pagamento mediante un assegno circolare dell’intero prezzo.
Con l’iscrizione dell’ipoteca legale sull’immobile oggetto di acquisto, il venditore è tutelato e può essere garantito da eventuali comportamenti del compratore non corrispondenti agli accordi intrapresi.
C’è un aspetto che sorprende molti venditori: l’ipoteca legale non va chiesta. Quando trascrive la vendita, il conservatore dei registri immobiliari la iscrive d’ufficio (art. 2834 del Codice Civile ), a meno che dall’atto risulti che il prezzo è stato pagato o che il venditore vi ha rinunciato. È il motivo per cui la rinuncia compare in quasi tutti i rogiti con pagamento contestuale.
L’altra faccia riguarda chi compra. Saldata l’ultima rata, l’ipoteca non sparisce da sola: di norma serve un atto con cui il venditore acconsente alla cancellazione, con i relativi costi. E finché resta iscritta, ottenere più avanti un mutuo sulla stessa casa può diventare complicato, perché la banca tendenzialmente chiede un’ipoteca di primo grado. Su questo punto conviene chiedere al notaio prima della firma, non dopo.
Pagamento a rate e cambiali
Un’altra chance per avere maggiore sicurezza di incassare il prezzo di vendita, in un momento successivo, è rappresentata dal rilascio di cambiali da parte del compratore. La cambiale non è un mezzo di pagamento come l’assegno circolare, l’assegno bancario o il bonifico, ma rappresenta una promessa di pagamento con cui il compratore si obbliga a pagare le rate della vendita dal notaio a determinate scadenza rilasciando in favore del venditore un vero e proprio documento, chiamato vaglia cambiario, che attesti la promessa effettuata.
Il vantaggio pratico per chi vende è che la cambiale regolare è un titolo esecutivo: se la rata non viene pagata, di norma consente di avviare il recupero forzato senza dover prima ottenere una sentenza. Esistono poi le cambiali ipotecarie, che legano la promessa di pagamento a un’ipoteca sull’immobile. Se convengano rispetto all’ipoteca legale dipende dal caso concreto, ed è una valutazione da fare con il notaio.
Pagamento a rate e risoluzione del contratto
Nel caso in cui il venditore non sia estremamente convinto di ricevere il pagamento del prezzo nelle modalità stabilite dal contratto e nutra dubbi sulla serietà del compratore, può anche decidere di prevedere che il contratto, in tal caso il trasferimento immobiliare, venga meno in caso di mancato pagamento delle rate.
Questa soluzione è stata oggetto di grandi dibattiti tra gli studiosi della materia, ma oggigiorno è pacifica la sua previsione. Il notaio, specializzato nella materia, offrirà tutti i dettagli in merito, fornendo un chiaro quadro delle conseguenze e della struttura del contratto.
Nella pratica il risultato si ottiene con una clausola risolutiva espressa o con una condizione collegata al pagamento. Il punto delicato è il "dopo": se la vendita viene meno, bisogna stabilire cosa succede alle rate già versate, alle eventuali penali e alle spese sostenute. Più l’atto è preciso su questo, meno spazio resta per le liti.
Pagamento a rate con riserva di proprietà
Una strada diversa, pensata proprio per le vendite a rate, è la vendita con riserva della proprietà. Qui il compratore entra in casa e la usa da subito, ma ne diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata; i rischi, però, passano a lui già dalla consegna (art. 1523 del Codice Civile ). Per chi vende la tutela è evidente: finché il prezzo non è saldato, la casa resta sua.
La legge, però, pone dei limiti a favore di chi compra. Il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non porta alla risoluzione, anche se il contratto dice il contrario (art. 1525). E se il contratto si risolve per colpa del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo un equo compenso per l’uso della casa e il risarcimento del danno; l’eventuale indennità concordata può essere ridotta dal giudice (art. 1526). Sul piano fiscale, di norma le imposte d’acquisto si pagano comunque al rogito. Sono regole con parecchie sfumature, e il consiglio è di farsele spiegare dal notaio sul proprio caso.
Pagamento a rate e fideiussione
Un’altra soluzione può essere quella di prevedere una garanzia personale, come quella del contratto di fideiussione. In questo caso parteciperà un terzo estraneo al rapporto giuridico di vendita, che viene considerato come garante, nel caso in cui il compratore non adempia.
La fideiussione è utilizzata spesso in ambito familiare: si pensi al caso in cui il figlio acquisti casa dal notaio e il genitore si costituisca come garante fideiussore per il pagamento del prezzo; ciò renderà il venditore più sicuro in ordine all’incasso della somma di denaro.
Chi fa da garante dovrebbe sapere che, salvo patto diverso, risponde in solido con il debitore: il venditore può chiedere il pagamento direttamente a lui, senza dover prima tentare con il compratore. Se il genitore preferisce essere chiamato solo in un secondo momento, il cosiddetto beneficio di escussione va previsto espressamente nell’atto.
Preventivo notarile online gratuito per garantire pagamento
Cercare di capire quale sia la migliore garanzia, non è un compito semplice per gli operatori del diritto in quanto ciascuna soluzione ha in sé delle caratteristiche che possono essere consone o meno al singolo caso concreto.
Chi non ha la liquidità per pagare subito buona parte del prezzo, a volte guarda anche al rent to buy, che però è un contratto diverso: prima si abita la casa pagando canoni, e il rogito arriva solo in seguito. Anche qui la scelta dipende dalla situazione di entrambe le parti.
È proprio per questo che in fase di trattative è opportuna una consulenza notarile per comprendere come procedere sin dall’inizio, evitando di commettere errori che possano essere fatali in un momento successivo al rogito notarile. Una soluzione può andare bene al compratore, così come non può essere soddisfacente per il venditore. Tramite questo portale è possibile chiedere un preventivo notarile gratuito fornendo le informazioni necessarie richieste dal form: la richiesta arriva direttamente ai notai, che spesso rispondono in poche ore.
Domande frequenti sul pagamento a rate della casa
Si può comprare casa a rate da un privato senza mutuo?
Sì. Le parti possono concordare che una parte del prezzo sia pagata al rogito e il resto con rate successive, indicate nell’atto con importi e scadenze. Di solito il venditore chiede in cambio una garanzia, come l’ipoteca legale, le cambiali o una fideiussione.
Se pago la casa a rate divento subito proprietario?
Nella vendita ordinaria sì: la proprietà passa con il rogito, anche se il prezzo sarà pagato dopo. Diverso è il caso della vendita con riserva di proprietà, in cui si diventa proprietari solo con l’ultima rata. Quale delle due formule sia stata scelta lo dice l’atto.
L’ipoteca legale si iscrive sempre?
Il conservatore la iscrive d’ufficio quando trascrive la vendita, salvo che dall’atto risulti il pagamento del prezzo o la rinuncia del venditore. Per questo, quando il prezzo è pagato tutto al rogito, nell’atto compare quasi sempre la rinuncia all’ipoteca legale.
Cosa succede se il compratore salta una rata?
Dipende dalle garanzie previste: il venditore potrebbe agire sulle cambiali, rivolgersi al garante, far valere l’ipoteca oppure la clausola risolutiva. Con la riserva di proprietà, il mancato pagamento di una sola rata che non supera l’ottava parte del prezzo non basta per risolvere il contratto. Nel singolo caso è bene chiedere al notaio o a un legale.
Un genitore può fare da garante al figlio che compra casa a rate?
Sì, con una fideiussione. Salvo patto diverso, il genitore risponde in solido con il figlio, quindi il venditore può rivolgersi direttamente a lui. Se si vuole che il garante sia chiamato solo dopo il figlio, il beneficio di escussione va scritto nell’atto.
Dopo aver comprato casa a rate si può chiedere un mutuo?
In linea di principio sì, ma se sulla casa è ancora iscritta l’ipoteca legale del venditore la banca potrebbe non accettare un’ipoteca di grado successivo. Chi prevede di chiedere un mutuo in futuro fa bene a parlarne con il notaio prima del rogito, per impostare le garanzie in modo compatibile.
