Donazione e comodato d’uso gratuito: chi paga IMU?
- Donazione e comodato d’uso gratuito: il caso tipico
- Chi paga l’imu in caso di comodato
- La riduzione del 50% per il comodato ai familiari
- La registrazione del comodato
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti sull’imu tra donazione e comodato
- Quando l’imu si dimezza: i requisiti del comodato
- Ho donato la casa a mio figlio e ci abito io: chi paga l’imu?
- Mio figlio vive in un altro comune: la riduzione spetta lo stesso?
- Il comodato verbale basta?
- Ho già fatto la donazione piena: posso aggiungere l’usufrutto dopo?
- Se mio figlio vende la casa mentre io ci vivo in comodato?
Chi ha donato la casa al figlio e ci resta a vivere in comodato non paga più l’IMU: la paga il figlio, che è il nuovo proprietario e non ci abita. Il comodato, se è registrato e se il figlio ha i requisiti, dimezza la base imponibile, ma non la azzera: su una casa con rendita di 600 euro, all’aliquota massima, si passa da circa 1.068 a circa 534 euro l’anno. Per non pagare nulla la strada è un’altra, decisa prima della donazione: il genitore si riserva l’usufrutto, resta lui il soggetto IMU e, abitando la casa con la residenza, è esente. La differenza tra le due impostazioni vale centinaia di euro l’anno e si chiarisce con il notaio prima dell’atto, a partire da un preventivo.
Donazione e comodato d’uso gratuito: il caso tipico
Capita spesso che un genitore doni la casa al figlio ma continui ad abitarci. In questo caso, dopo la donazione, il figlio è il nuovo proprietario e il genitore continua a vivere nella casa senza pagare un canone: si tratta di un comodato d’uso gratuito, cioè un contratto con cui il proprietario concede a un’altra persona l’uso di un bene senza corrispettivo, con l’obbligo di restituirlo. La domanda che ci si pone è: chi paga l’IMU sulla casa donata e concessa in comodato?
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Chi paga l’IMU in caso di comodato
La regola generale è che l’IMU è dovuta dal proprietario dell’immobile o dal titolare di un diritto reale di godimento come usufrutto, uso, abitazione o superficie. Il comodatario, cioè chi utilizza l’immobile in comodato, non è titolare di alcun diritto reale e quindi non è tenuto a pagare l’IMU. Nel nostro esempio, dopo la donazione, l’IMU è dovuta dal figlio proprietario e non dal genitore comodatario.
Il figlio, però, non abita nell’immobile e quindi non può beneficiare dell’esenzione prevista per l’abitazione principale. Dovrà pagare l’IMU come seconda casa, salvo che ricorrano i presupposti per la riduzione del 50% della base imponibile prevista per i comodati tra genitori e figli.
Quando l’IMU si dimezza: i requisiti del comodato
| Requisito | Cosa significa in pratica |
|---|---|
| Comodato tra genitori e figli | parenti in linea retta di primo grado, in entrambe le direzioni; non vale tra fratelli o con i nipoti |
| Contratto registrato | all’Agenzia delle Entrate, scritto o anche verbale; imposta di registro di 200 euro; la riduzione parte dalla data di registrazione |
| Il comodante risiede nello stesso Comune | il figlio proprietario deve avere residenza e dimora nel Comune in cui si trova la casa data in comodato |
| Il comodante possiede al massimo due case | quella data in comodato e, al più, la propria abitazione principale nello stesso Comune; una terza casa in Italia fa perdere la riduzione |
| La casa è abitazione principale del comodatario | il genitore deve avere là residenza e dimora abituale |
| Categoria non di lusso | esclusi A/1, A/8 e A/9 |
Con tutti i requisiti, la base imponibile si riduce del 50%: su una rendita di 600 euro la base scende da 100.800 a 50.400 euro e l’IMU, all’aliquota massima dell’1,06%, da circa 1.068 a circa 534 euro l’anno. Va presentata la dichiarazione IMU al Comune per il primo anno.
La riduzione del 50% per il comodato ai familiari
La legge prevede che la base imponibile IMU sia ridotta del 50% per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori e figli, che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, purché non si tratti di immobili di categoria A/1, A/8 e A/9.
La registrazione del comodato
Per ottenere la riduzione IMU il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il comodato può essere stipulato per iscritto o verbalmente; in entrambi i casi la registrazione è possibile e comporta il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa di 200 euro e dell’imposta di bollo. La riduzione spetta dalla data di registrazione del contratto.
Il ruolo del notaio
Il notaio, nel momento in cui viene stipulata la donazione, può consigliare la soluzione più adatta. Se il genitore intende continuare ad abitare nella casa, può essere preferibile la donazione con riserva di usufrutto: in questo caso il genitore resta usufruttuario, è lui il soggetto passivo IMU e, abitando nell’immobile, beneficia dell’esenzione per l’abitazione principale. Il figlio nudo proprietario non paga nulla. Chi paga cosa con l’usufrutto è spiegato nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto; il comodato e le sue regole nella pagina sul comodato dal notaio.
Se invece la donazione della piena proprietà è già stata fatta, il comodato registrato resta il modo per ridurre l’IMU a carico del figlio. In ogni caso è opportuno valutare con il notaio la soluzione migliore prima di stipulare l’atto, tenendo conto anche delle imposte della donazione, che con la riserva di usufrutto si calcolano solo sul valore della nuda proprietà.
Domande frequenti sull’IMU tra donazione e comodato
Ho donato la casa a mio figlio e ci abito io: chi paga l’IMU?
Tuo figlio, come proprietario, e per intero se il comodato non è registrato o mancano i requisiti. Con il comodato registrato e i requisiti, paga la metà. Tu, come comodatario, non paghi l’IMU ma la TARI.
Mio figlio vive in un altro Comune: la riduzione spetta lo stesso?
No. Il comodante deve risiedere e dimorare nello stesso Comune della casa data in comodato. Se tuo figlio abita altrove, l’IMU è dovuta per intero, e a quel punto la riserva di usufrutto sarebbe stata la scelta giusta.
Il comodato verbale basta?
Sì, purché sia registrato: si compila il modello all’Agenzia delle Entrate indicando le parti e l’immobile, con 200 euro di registro. Senza registrazione la riduzione non spetta e il Comune può chiedere l’imposta piena per gli anni passati.
Ho già fatto la donazione piena: posso aggiungere l’usufrutto dopo?
Il figlio potrebbe donarti l’usufrutto con un nuovo atto dal notaio, con le sue imposte, calcolate sull’età; non è sempre conveniente. Se la casa non è ancora stata donata, la riserva di usufrutto va prevista nell’atto di donazione: costa meno e risolve l’IMU.
Se mio figlio vende la casa mentre io ci vivo in comodato?
Il comodato non lo impedisce: il nuovo proprietario può chiedere la restituzione, salvo un termine scritto nel contratto. L’usufrutto invece resta anche se la casa viene venduta, per tutta la vita dell’usufruttuario. È la differenza sostanziale tra le due strade, oltre all’IMU.
