Il prezzo-valore: la disciplina generale e la funzione di trasparenza

• Quando si applica il meccanismo del prezzo-valore?
• Quando non si applica il prezzo-valore?
• In caso di acquisto di immobili “non prima casa”, si può beneficiare del prezzo-valore?
• Le agevolazioni fiscali accordate ai beneficiari del prezzo-valore
• Gli obblighi delle parti al momento della stipula dal notaio

La legge 266/2005, entrata in vigore il primo gennaio 2006, ha introdotto il cosiddetto prezzo-valore, la cui disciplina deroga al generale criterio di determinazione della base imponibile in rapporto al valore del bene o diritto trasferito (art. 43 TUR) e permette alle parti di dichiarare il prezzo effettivamente convenuto in rapporto al trasferimento immobiliare pagando le imposte sul valore catastale rivalutato.

Opera, in tal senso, il meccanismo della valutazione automatica (art. 52 TUR): “non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore al valore catastale”.

Che cosa si intende per “valutazione automatica”? In poche parole, ci si riferisce al fatto che, dichiarando in atto il reale prezzo concordato e versato dalle parti, non sarà necessario un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate, sottraendosi quindi a controlli tributari costanti e gravosi.

Lo scopo è quello di garantire una certa trasparenza sia nella contrattazione immobiliare che nel prelievo fiscale, facendo conseguentemente emergere tutte le “transazioni sommerse”.

Quando si applica il meccanismo del prezzo-valore?

I requisiti per godere dei benefici conseguenti all’applicazione del prezzo-valore si deducono dall’art. 1, comma 497, della Legge. È, dunque, necessario che:

1. si tratti di cessione a titolo oneroso, cioè di atti che presuppongono lo scambio di un bene e di un prezzo concordati: in tale definizione rientrano, oltre a tutti i contratti equiparabili alla compravendita (permuta, divisione con conguaglio, ecc.), anche la costituzione del diritto di usufrutto e il trasferimento della nuda proprietà;
2. si tratti di trasferimenti a favore di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali: è evidente che la qualità di persona fisica deve trovare riscontro nell’ambito del negozio giuridico. Si applica il prezzo-valore anche nel caso di vendite o cessioni soggette a imposta di registro (non IVA);
3. si tratti di immobili destinati ad uso abitativo con le relative pertinenze : nel dettaglio, si fa riferimento a case di abitazione classificate in catasto con la categoria A (escludendo A/10). Si applica il prezzo-valore anche in caso di acquisto, immediato o successivo, di uno o più fabbricati e pertinenze, senza alcuna limitazione. Con riguardo a queste ultime, possono appartenere a qualsiasi categoria catastale (possono essere anche dei terreni) e sono acquistabili anche separatamente dagli immobili a cui accedono, purché in atto emerga in modo inequivocabile la loro natura;
4. si tratti di immobili dotati di rendita catastale , definitiva oppure proposta ai sensi dell’art. 12, comma 2bis, d.l. 70/1988;
5. vi sia un’espressa richiesta della parte acquirente al notaio: tale richiesta va fatta al momento della cessione, quindi contestualmente alla stipula dell’atto in discorso; non può essere inclusa in un atto integrativo successivo. Il notaio, nel rispetto della volontà dell’acquirente di avvalersi della determinazione della base imponibile su base catastale, annota la richiesta, senza bisogno di particolari formalità;
6. vi sia l’indicazione del prezzo realmente concordato.

Quando non si applica il prezzo-valore?

Non si applicherà il sistema del prezzo-valore nelle seguenti ipotesi:

1. in caso di vendita da parte di persona giuridica rappresentata legalmente o per procura da persona fisica (spiegando meglio, quando intervenga in atto un soggetto che rappresenta una società, un’associazione o una fondazione);
2. nel caso in cui il trasferimento abbia ad oggetto terreni non edificabili che non costituiscano pertinenza abitativa;
3.  nel caso in cui l’atto di vendita o cessione interessi persone fisiche o trasferimenti soggetti ad IVA;
4. se l’atto traslativo ha ad oggetto fabbricati in corso di costruzione, i quali, pur in presenza di una identificazione provvisoria, sono sprovvisti di rendita catastale;
5. in caso di trasgressione all’obbligo di dichiarare in atto il prezzo realmente concordato: l’Ufficio procede all’accertamento del maggior valore, anche in misura superiore al corrispettivo occultato. In questo caso, non si darà a luogo al prezzo-valore e si applicherà la sanzione amministrativa prevista dalla legge.

Nei primi quattro casi elencati, si applicano regimi diversi, tenendo conto del valore dei beni o diritti trasferiti e dei soggetti interessati.

In caso di acquisto di immobili “non prima casa”, si può beneficiare del prezzo-valore?

Il meccanismo del prezzo-valore vale anche per chi acquista una seconda o terza abitazione, che non rientra dunque nella cosiddetta “agevolazione prima casa”, e, nonostante debba pagare le imposte secondo il regime ordinario di tassazione, costui potrà chiedere che le imposte vengano pagate tenendo conto del valore catastale dell’immobile, e ciò consente un risparmio non da poco.

Le agevolazioni fiscali accordate ai beneficiari del prezzo-valore

Infine, i vantaggi fiscali accordati ai contribuenti sono i seguenti:

• Detrazione ai fini IRPEF: essa spetta all’acquirente in caso di interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, ed è determinata in proporzione al prezzo dichiarato dell’unità immobiliare.
•  Esclusione dall’accertamento sulle imposte sui redditi: qualora si sia indicato il prezzo realmente convenuto, non si darà luogo ad alcun tipo di accertamento ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi.
•  Detrazione di interessi passivi di mutuo ipotecario eventualmente contratto per l’acquisto dell’abitazione, relativamente alla parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato in atto e alle spese accessorie previste dalla legge.

Gli obblighi delle parti al momento della stipula dal notaio

Di alcuni obblighi delle parti, in particolar modo dell’acquirente, durante la stipula, abbiamo avuto modo di parlare nei paragrafi precedenti.

Oltre all’obbligo di dichiarare in atto di voler accedere alla disciplina del prezzo-valore e di indicare il reale corrispettivo versato, vi è l’obbligo, per entrambi i contraenti, di indicare in modo specifico le modalità di pagamento del prezzo, mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale si elencano:

• gli estremi del pagamento (assegno bancario o circolare, numero di assegno, bonifici ecc.);
• le eventuali somme pagate anteriormente alla stipula (caparra, acconti).

È importante attenersi anche a questi precetti per non incorrere in sanzioni amministrative, nell’accertamento di valore (con conseguente esclusione dal beneficio del prezzo-valore) o, nei casi più gravi, in responsabilità penali.

^[1] Sul significato di “base imponibile”, clicca qui.^[2]La pertinenza, ai sensi dell’art. 817 c.c., è un bene mobile o immobile destinato a ornamento o strumento di migliore fruizione di un altro: ad esempio, il garage.^[3] Sul significato di “rendita catastale”, clicca qui.

BIBLIOGRAFIA CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 116/2005/T, Finanziaria 2006 - La nuova disciplina tributaria delle cessioni di immobili abitativi ai fini delle imposte indirette (prezzo-valore), in Comm. Trib., 2006; FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO (estensore Simone Ghinassi), La base imponibile nei trasferimenti immobiliari: il sistema del c.d. prezzo-valore; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 133-2015/T, Analisi ed interpretazione evolutiva della regola “prezzo-valore”: dalla forma alla “sostanza”, in Studi Trib., 2015; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO (estensore Petrelli), Istanza per l'attribuzione di rendita catastale e termine per la richiesta dell'imposta complementare (13 gennaio 2005), in CNN Strumenti; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO (estensore Adriano Pischetola), Studio n. 117/2006/T, I limiti ai poteri di rettifica dell'amministrazione finanziaria e valutazione catastale 'automatica' dopo il 'Decreto Bersani' n. 223/2006, in Riv. Studi e materiali CNN, 2006.