Prezzo-valore al rogito: come funziona e quanto si risparmia

• Il prezzo-valore: la disciplina generale e la funzione di trasparenza
• Quando si applica il meccanismo del prezzo-valore?
• Quando non si applica il prezzo-valore?
• In caso di acquisto di immobili “non prima casa”, si può beneficiare del prezzo-valore?
• Le agevolazioni fiscali accordate ai beneficiari del prezzo-valore
• Gli obblighi delle parti al momento della stipula dal notaio
• Domande frequenti sul prezzo-valore

Il prezzo-valore: la disciplina generale e la funzione di trasparenza

La legge 266/2005, entrata in vigore il primo gennaio 2006, ha introdotto il cosiddetto prezzo-valore, la cui disciplina deroga al generale criterio di determinazione della base imponibile in rapporto al valore del bene o diritto trasferito (art. 43 TUR) e permette alle parti di dichiarare il prezzo effettivamente convenuto in rapporto al trasferimento immobiliare pagando le imposte sul valore catastale rivalutato.

Opera, in tal senso, il meccanismo della valutazione automatica (art. 52 TUR): “non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore al valore catastale”.

Che cosa si intende per “valutazione automatica”? In poche parole, ci si riferisce al fatto che, dichiarando in atto il reale prezzo concordato e versato dalle parti, non sarà necessario un accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle entrate, sottraendosi quindi a controlli tributari costanti e gravosi.

Lo scopo è quello di garantire una certa trasparenza sia nella contrattazione immobiliare che nel prelievo fiscale, facendo conseguentemente emergere tutte le “transazioni sommerse”.

In pratica: come si calcola e quanto fa risparmiare

Il valore catastale su cui si pagano le imposte si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se si tratta di prima casa, per 120 per le altre abitazioni; in pratica rendita per 115,5 o per 126. Su questo valore si applica l’imposta di registro, 2% con le agevolazioni prima casa e 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 euro. Un esempio chiarisce la portata del meccanismo: un appartamento con rendita di 600 euro comprato a 250.000 euro come seconda casa ha un valore catastale di 75.600 euro, quindi l’imposta di registro è 6.804 euro; senza prezzo-valore, sul prezzo, sarebbe 22.500 euro. Lo stesso appartamento come prima casa paga 1.386 euro (2% di 69.300). Tutte le aliquote e gli importi fissi sono nella pagina su tasse e imposte; per una stima sul proprio caso c’è il calcolo delle spese notarili.

Prezzo-valore: si può chiedere?

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Quando si applica il meccanismo del prezzo-valore?

I requisiti per godere dei benefici conseguenti all’applicazione del prezzo-valore si deducono dall’art. 1, comma 497, della Legge. È, dunque, necessario che:

1. si tratti di cessione a titolo oneroso, cioè di atti che presuppongono lo scambio di un bene e di un prezzo concordati: in tale definizione rientrano, oltre a tutti i contratti equiparabili alla compravendita (permuta, divisione con conguaglio, ecc.), anche la costituzione del diritto di usufrutto e il trasferimento della nuda proprietà;
2. si tratti di trasferimenti a favore di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali: è evidente che la qualità di persona fisica deve trovare riscontro nell’ambito del negozio giuridico. Si applica il prezzo-valore anche nel caso di vendite o cessioni soggette a imposta di registro (non IVA);
3. si tratti di immobili destinati ad uso abitativo con le relative pertinenze : nel dettaglio, si fa riferimento a case di abitazione classificate in catasto con la categoria A (escludendo A/10). Si applica il prezzo-valore anche in caso di acquisto, immediato o successivo, di uno o più fabbricati e pertinenze, senza alcuna limitazione. Con riguardo a queste ultime, di norma si tratta di box, cantine e soffitte, acquistabili anche separatamente dagli immobili a cui accedono, purché in atto emerga in modo inequivocabile la loro natura; per casi meno comuni, come le aree pertinenziali, è bene verificare con il notaio;
4. si tratti di immobili dotati di rendita catastale , definitiva oppure proposta ai sensi dell’art. 12, comma 2bis, d.l. 70/1988;
5. vi sia un’espressa richiesta della parte acquirente al notaio: tale richiesta va fatta al momento della cessione, quindi contestualmente alla stipula dell’atto in discorso; non può essere inclusa in un atto integrativo successivo. Il notaio, nel rispetto della volontà dell’acquirente di avvalersi della determinazione della base imponibile su base catastale, annota la richiesta, senza bisogno di particolari formalità;
6. vi sia l’indicazione del prezzo realmente concordato.

Quando non si applica il prezzo-valore?

Non si applicherà il sistema del prezzo-valore nelle seguenti ipotesi:

1. in caso di acquisto da parte di una persona giuridica (società, associazione, fondazione) o di una persona fisica che agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione: la legge guarda a chi compra, non a chi vende, per cui il prezzo-valore resta applicabile anche quando il venditore è una società, purché la cessione sia soggetta a imposta di registro proporzionale e non a IVA;
2. nel caso in cui il trasferimento abbia ad oggetto terreni non edificabili che non costituiscano pertinenza abitativa;
3.  nel caso in cui la vendita o cessione sia soggetta ad IVA, come nell’acquisto da impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori;
4. se l’atto traslativo ha ad oggetto fabbricati in corso di costruzione, i quali, pur in presenza di una identificazione provvisoria, sono sprovvisti di rendita catastale;
5. in caso di trasgressione all’obbligo di dichiarare in atto il prezzo realmente concordato: se il prezzo viene occultato, anche solo in parte, le imposte sono dovute sull’intero prezzo reale e si applica una sanzione amministrativa, oltre al rischio di accertamento. In questo caso, non si darà a luogo al prezzo-valore.

Nei primi quattro casi elencati, si applicano regimi diversi, tenendo conto del valore dei beni o diritti trasferiti e dei soggetti interessati.

Perché conviene dichiarare il prezzo vero

Con il prezzo-valore dichiarare in atto un prezzo più basso non fa risparmiare nulla sulle imposte di registro, che si pagano comunque sul valore catastale. Anzi, espone a sanzioni e crea problemi a chi compra: la detrazione degli interessi del mutuo, per esempio, è di norma legata al prezzo indicato nell’atto, e un prezzo più basso di quello reale può far pagare più tasse a chi rivende entro cinque anni. Per questo al rogito si dichiarano il prezzo reale e le modalità di pagamento, come spiegato più sotto.

In caso di acquisto di immobili “non prima casa”, si può beneficiare del prezzo-valore?

Il meccanismo del prezzo-valore vale anche per chi acquista una seconda o terza abitazione, che non rientra dunque nella cosiddetta “agevolazione prima casa”, e, nonostante debba pagare le imposte secondo il regime ordinario di tassazione, costui potrà chiedere che le imposte vengano pagate tenendo conto del valore catastale dell’immobile, e ciò consente un risparmio non da poco.

Le agevolazioni fiscali accordate ai beneficiari del prezzo-valore

Infine, i vantaggi fiscali accordati ai contribuenti sono i seguenti:

• Detrazione ai fini IRPEF: essa spetta all’acquirente in caso di interventi di recupero edilizio effettuati dal venditore, ed è determinata in proporzione al prezzo dichiarato dell’unità immobiliare.
•  Esclusione dall’accertamento sulle imposte sui redditi: qualora si sia indicato il prezzo realmente convenuto, non si darà luogo ad alcun tipo di accertamento ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi.
•  Detrazione di interessi passivi di mutuo ipotecario eventualmente contratto per l’acquisto dell’abitazione, relativamente alla parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato in atto e alle spese accessorie previste dalla legge.

Si tratta di effetti che dipendono molto dal caso concreto e dalle condizioni previste per ciascuna agevolazione: prima di contarci, è bene verificarli con il notaio o con il commercialista.

Gli obblighi delle parti al momento della stipula dal notaio

Di alcuni obblighi delle parti, in particolar modo dell’acquirente, durante la stipula, abbiamo avuto modo di parlare nei paragrafi precedenti.

Oltre all’obbligo di dichiarare in atto di voler accedere alla disciplina del prezzo-valore e di indicare il reale corrispettivo versato, vi è l’obbligo, per entrambi i contraenti, di indicare in modo specifico le modalità di pagamento del prezzo, mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà nella quale si elencano:

• gli estremi del pagamento (assegno bancario o circolare, numero di assegno, bonifici ecc.);
• le eventuali somme pagate anteriormente alla stipula (caparra, acconti).

È importante attenersi anche a questi precetti per non incorrere in sanzioni amministrative, nell’accertamento di valore (con conseguente esclusione dal beneficio del prezzo-valore) o, nei casi più gravi, in responsabilità penali. La richiesta del prezzo-valore va fatta al notaio prima dell’atto: il modo più semplice è segnalarla già quando si richiede il preventivo, così che il conteggio delle imposte sia da subito quello giusto.

Domande frequenti sul prezzo-valore

Cos’è il prezzo-valore?

È la regola per cui chi compra casa da un privato dichiara nell’atto il prezzo reale, ma paga le imposte sul valore catastale, di solito molto più basso. Va chiesto al notaio al momento del rogito.

Come si calcola il valore catastale per il prezzo-valore?

Si moltiplica la rendita catastale per 115,5 se è prima casa e per 126 se è seconda casa. Su quel valore si paga l’imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per la seconda, con un minimo di 1.000 euro.

Il prezzo-valore vale anche per la seconda casa?

Sì. Vale per qualsiasi abitazione comprata da una persona fisica da un venditore che non applica l’IVA, prima o seconda casa che sia.

Si può usare il prezzo-valore comprando dal costruttore?

Di norma no, se la vendita è soggetta a IVA, come succede di solito entro cinque anni dalla fine dei lavori. In quel caso le imposte si pagano sul prezzo.

Una società può chiedere il prezzo-valore?

No. Il prezzo-valore spetta solo a chi compra come persona fisica e non per la propria attività. Conta chi compra, non chi vende.

Vale anche per box e cantina?

Sì, se sono pertinenze della casa, anche se comprati separatamente, purché nell’atto risulti chiaramente il legame con l’abitazione.

Cosa succede se si dichiara un prezzo più basso di quello reale?

Il prezzo-valore non si applica: le imposte sono dovute sull’intero prezzo reale e si aggiunge una sanzione. Con il prezzo-valore, peraltro, dichiarare un prezzo più basso non fa risparmiare nulla.

^[1] Per “base imponibile” si intende il valore su cui si calcola l’imposta.^[2]La pertinenza, ai sensi dell’art. 817 c.c., è un bene mobile o immobile destinato a ornamento o strumento di migliore fruizione di un altro: ad esempio, il garage.^[3] Sul significato di “rendita catastale”, vedi la pagina dedicata.

BIBLIOGRAFIA CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 116/2005/T, Finanziaria 2006 - La nuova disciplina tributaria delle cessioni di immobili abitativi ai fini delle imposte indirette (prezzo-valore), in Comm. Trib., 2006; FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO (estensore Simone Ghinassi), La base imponibile nei trasferimenti immobiliari: il sistema del c.d. prezzo-valore; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio n. 133-2015/T, Analisi ed interpretazione evolutiva della regola “prezzo-valore”: dalla forma alla “sostanza”, in Studi Trib., 2015; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO (estensore Adriano Pischetola), Studio n. 117/2006/T, I limiti ai poteri di rettifica dell'amministrazione finanziaria e valutazione catastale 'automatica' dopo il 'Decreto Bersani' n. 223/2006, in Riv. Studi e materiali CNN, 2006.