Perdita agevolazioni fiscali e fine della convivenza
- Coppie di fatto: comprare casa dal notaio
- Che cos’è il contratto di convivenza
- Agevolazioni fiscali prima casa conviventi
- Convivenza e perdita agevolazioni fiscali
- Come si accerta la stabile convivenza?
- Qual è la differenza con i “conviventi di fatto”?
- Cosa succede se si perdono le agevolazioni fiscali?
- Differenza perdita bonus prima casa con il matrimonio
Coppie di fatto: comprare casa dal notaio
Può accadere che due conviventi decidano di comprare casa in comproprietà dal notaio diventandone, quindi, proprietari ciascuno per la quota i ½. Ciò rappresenta un passo importante nel rapporto di coppia in quanto, sebbene non sia paragonabile al matrimonio, consolida il legame anche dal punto di vista giuridico.
Nell’acquisto prima casa dal notaio, è possibile usufruire di agevolazioni fiscali che consentono di risparmiare nell’acquisto: si tratta di un’opportunità offerta dalla legge proprio per il rilancio del mercato immobiliare e per far sì che sempre più giovani decidano di comprare casa. Vediamo quali sono le agevolazioni e quando si parla di convivenza.
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Che cos’è il contratto di convivenza
Quando si ha un legame affettivo con un’altra persona e si vogliano regolare i rapporti patrimoniali mediante un contratto, è possibile stipulare dal notaio un contratto di convivenza con cui si definisce una reciproca assistenza morale e materiale.
Il contratto di convivenza, è stato introdotto e disciplinato dalla l.76/2016 (legge Cirinnà) e ha lo scopo di definire i rapporti patrimoniali tra i conviventi di fatto registrati, maggiorenni dello stesso sesso o di sesso diverso, non legati da rapporti di matrimonio, unione civile, o altro contratto di convivenza.
Come si accerta la stabile convivenza?
Uno dei principali problemi che ci si pone, a differenza delle unioni civili e del matrimonio, è accertare la stabile convivenza che, grazie alla legge Cirinnà, ha ricevuto la sua disciplina per facilitare anche la regolamentazione.
La stabile convivenza, che deve esistere nel contratto di convivenza, si accerta mediante una dichiarazione anagrafica registrata nel Comune di residenza delle parti e rappresenta un elemento probatorio, finalizzato all’accertamento dell’inizio della convivenza e non costituisce un presupposto di validità del contratto.
Qual è la differenza con i “conviventi di fatto”?
La nozione di convivenza di fatto non prevede la registrazione nei registri anagrafici del Comune di residenza della dichiarazione anagrafica. Tale adempimento non costituirebbe, in questo caso, un elemento costitutivo del rapporto.
Agevolazioni fiscali prima casa conviventi
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore, anche nel caso in cui si tratti di conviventi.
È, innanzi tutto, necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole comprare, idoneo ad essere adibito ad abitazione: anche se si è titolari in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, non sarà possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali.
È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti come il diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune. Per poter usufruire delle agevolazioni, colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa: la legge infatti non consente di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito.
Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che compra la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto e di ciò il notaio ne darà atto nel contratto di vendita.
Convivenza e perdita agevolazioni fiscali
Uno dei problemi più volte affrontato dai giudici, anche della Cassazione, è la sorte delle agevolazioni fiscali prima casa una volta che è venuta meno la convivenza.
Il caso è stato analizzato in maniera specifica dall’Agenzia delle Entrate che ha dovuto rispondere a un quesito particolarmente diffuso, in cui un notaio stipulava in atto di trasferimento immobiliare con cui una persona cedeva la quota di metà della casa alla sua ex convivente, madre delle sue figlie, a fronte dell’accollo della quota di metà del mutuo stipulato proprio per l’acquisto della casa. Una volta cessata la convivenza gli ex conviventi si erano accordati proprio in tal senso, prevedendo la cessione della quota di metà della casa.
In caso di scioglimento della convivenza non sono stati introdotti procedimenti da rispettare per tutelare l’eventuale crisi del rapporto dei conviventi come invece avviene in caso di scioglimento del matrimonio o dell’unione civile, come vedremo.
Non è possibile, secondo l’Agenzia delle Entrate, equiparare i due rapporti e per questo non è possibile applicare l’esenzione dell’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa.
Non è bastata, quindi, la Legge Cirinnà, che ha dato cittadinanza al nostro ordinamento al contratto di convivenza, a far sì che le agevolazioni fiscali non andassero perdute in caso di cessazione del rapporto.
Cosa succede se si perdono le agevolazioni fiscali?
In caso di perdita delle agevolazioni fiscali prima casa, quindi, si verificherà l’applicazione piena delle tasse previste per l’acquisto di una casa dal notaio come le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché la rideterminazione dell’imposta sostitutiva relativa a un mutuo agevolato eventualmente concesso. Questo comporterà un maggior esborso di denaro e quindi un sacrificio economico superiore, da dover affrontare rispetto alla cessazione di un matrimonio oppure di un’unione civile.
Differenza perdita bonus prima casa con il matrimonio
Gli studiosi della materia in virtù di quanto affermato dalla legge in materia fiscale, sono arrivati a diverse conclusioni nel caso in cui cessi il rapporto di coniugio o cessi il rapporto di convivenza in quanto per il matrimonio, in caso di separazione o divorzio, non si assisterà alla perdita delle agevolazioni fiscali prima casa, in caso di trasferimento qualora ciò avvenisse nei 5 anni successivi al rogito; ciò deriva dal fatto che si tende a favorire la riconciliazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi.
