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Prima casa e mandato senza rappresentanza

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Comprare casa: agevolazioni fiscali per la prima casa

Quando si decide di comprare una prima casa dal notaio è possibile usufruire di agevolazioni fiscali che possano offrire un’opportunità importante di risparmio. Ciò è riconosciuto sia se si acquista da un privato (in cui l’imposta di registro è del 2%, invece del 9%), sia nel caso in cui l’acquisto avvenga da un costruttore (in cui l’Iva è del 4%).

Per tali ragioni tutti coloro che si accingono a tale tipologia di investimento preferiscono poter richiedere tale sconto sulle tasse da pagare per il trasferimento immobiliare. Tuttavia per poter usufruire di tali agevolazioni fiscali, è necessario che vi siano determinati presupposti e requisiti. Analizziamo quali sono i rapporti tra il mandato a vendere la prima casa e l’acquisto di una nuova casa.

Presupposti agevolazioni fiscali bonus prima casa

Analizzando i singoli elementi che permettono di usufruire del bonus “prima casa” emerge in primo luogo che è necessario che chi acquista casa, non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa. Si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

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Conferimento mandato per acquisto casa dal notaio

Quando si parla di contratto di mandato si deve distinguere tra mandato con rappresentanza e mandato senza rappresentanza. In questo secondo caso si realizza quando una persona, il mandatario, compie un'operazione per conto di un'altra, il mandante, ma agisce in proprio nome. In tale circostanza, a differenza del mandato con rappresentanza, il terzo contraente non è a conoscenza del mandante ed il mandatario è direttamente responsabile nei confronti del terzo.

Pertanto è possibile che un mandante (una persona proprietaria di una casa) incarichi un’altra, mediante il contratto di mandato senza rappresentanza, a venderla dal notaio, ma nel frattempo decida di comprare una nuova casa dal notaio.

Prima casa e mandato senza rappresentanza

Mandato e bonus prima casa

L’analisi del rapporto tra il mandato a vendere senza rappresentanza e l’acquisto di una nuova casa dal notaio nasce da una vicenda concreta, analizzata proprio dalla Cassazione, che prevedeva il conferimento di un mandato senza rappresentanza da parte di un coniuge ad un altro a vendere un immobile.

Tuttavia il mandante, ossia colui che aveva conferito l’incarico a vendere la casa da notaio, contestualmente ossia proprio il medesimo giorno, decideva di comprare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Ciò che ha rilevato la Corte Suprema di Cassazione è che l’aver incaricato una persona a vendere la propria prima casa, non significa averla già venduta e pertanto non è possibile richiedere prima della conclusione della vendita, delle agevolazioni fiscali.

Perché non è possibile usufruire del bonus prima casa

La Cassazione è arrivata alla conclusione che colui che conferisce mandato a vendere la casa, non possa usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa dal notaio, in quanto, ai fini fiscali e tributari, fino a quando non viene messo in atto quanto predisposto dal mandato e quindi fino alla sua esecuzione, il mandante viene considerato ancora in possesso dell’immobile.

A tal proposito la Corte di Cassazione ha precisato che, dal punto di vista fiscale, il trasferimento che avviene dal mandante al mandatario senza rappresentanza al fine di eseguire il mandato, non fosse soggetto all’imposta di donazione in misura ordinaria, proprio perché non si verifica un effettivo arricchimento da parte del mandatario in via definitiva.

Che succede in caso di revoca del mandato

Nel caso in cui venga revocato il mandato o per qualsiasi altra causa non si realizzi il trasferimento da parte del mandatario, si determinerebbe la decadenza dalle agevolazioni prima casa, proprio perché non si è realizzato lo scopo previsto nel contratto di mandato.

Preventivo notarile acquisto casa

Qualora si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa, sia nel caso in cui si possa beneficiare del bonus prima casa, sia nel caso in cui si tratti di una seconda casa, è possibile richiederlo mediante la piattaforma di NotaioFacile, in via del tutto gratuita, senza affrontare alcun costo di registrazione o iscrizione alla piattaforma.

In pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form, sarà possibile inviare la propria richiesta al notaio più vicino: ciò è possibile perché il servizio consente di scegliere la città in cui si intende eventualmente stipulare.

Entrare in contatto diretto con un notaio può aiutare a comprendere quale sia la soluzione più adeguata al proprio caso in modo tale da evitare di commettere errori e soprattutto per essere assistiti in modo sicuro e consapevole in ogni fase della contrattazione immobiliare.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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