Immobile da donazione: le novità della legge 182/2025
- Cos'è la donazione?
- Cos'è l'azione di restituzione?
- Le modifiche della legge 182/2025 per la donazione
- L'intervento del notaio in momenti di transizione legislativa
- Domande frequenti
- Prima e dopo il 18 dicembre 2025
- Cos'è l'azione di riduzione?
- Disciplina transitoria donazione
- Un esempio
- Cosa c'è da sapere sulle donazioni
- Da quando è in vigore la legge 182/2025 sulle donazioni?
- Chi compra una casa donata rischia ancora di doverla restituire?
- La nuova legge vale anche per le donazioni fatte prima del 2025?
- La riforma ha cambiato i termini dell’azione di riduzione?
Cos'è la donazione?
Prima di addentrarci nelle novità legislative è il caso di ricordare cosa s'intenda per atto di donazione.
La donazione è disciplinata dagli articoli 769 e seguenti del Codice Civile .
E' un contratto con il quale una parte (il donante) intende arricchire un'altra (il donatario) con lo spirito di liberalità.
I due requisiti della donazione sono, in primo luogo, lo spirito di liberalità, il donante, cioè, si priva di un proprio bene (dapauperamento) in favore dell'arricchimento del donatario.
Premesso il concetto di donazione è ora il caso di accennare anche alla nozione di azione di riduzione e restituzione, in quanto queste sono state modificate dalla legge 2 dicembre 2025 n. 182, all’articolo 44, in vigore dal 18 dicembre 2025.
Prima e dopo il 18 dicembre 2025
| Tema | Prima | Dal 18 dicembre 2025 |
|---|---|---|
| Chi compra dal donatario | Poteva dover restituire la casa, fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione | Di norma non rischia più la restituzione |
| Ipoteche concesse dal donatario | Potevano cadere con la riduzione | Restano efficaci |
| Tutela del legittimario leso | Poteva arrivare fino all’immobile, anche presso terzi | Si ferma al donatario e al suo patrimonio, in denaro |
| Chi compra da un erede o legatario | Esposto alla riduzione trascritta entro dieci anni dall’apertura della successione | Entro tre anni |
| Opposizione alla donazione, donante in vita | Possibile | Non si può più fare |
Cos'è l'azione di riduzione?
Quando si fa una donazione occorre porsi dei quesiti. Prima di tutto occorre soffermarsi sul concetto di azione di riduzione, la quale è uno strumento che permette ai legittimari (coniuge e figli e, in mancanza di figli, i genitori) di recuperare la quota di eredità loro riservata per legge, quando questa sia stata lesa appunto da donazioni ma anche da testamenti.
Tale azione mira a rendere inefficaci le disposizioni che eccedono la quota di cui il defunto poteva liberamente disporre, così reintegrando la quota del legittimario leso. Si prescrive in dieci anni dall’apertura della successione: questo termine la riforma non l’ha toccato.
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Cos'è l'azione di restituzione?
L'azione di restituzione di una donazione è uno strumento che permette ai legittimari di un defunto di recuperare un bene donato dal deceduto se la donazione ha leso la loro quota di legittima.
Più precisamente il legittimario poteva richiedere la restituzione del bene oggetto di donazione anche a chi lo aveva comprato dal donatario, se non erano trascorsi 20 anni dalla trascrizione dell'atto di donazione.
Questa azione rendeva rischioso l'acquisto di beni di provenienza donativa da parte di terzi. Ecco perchè si è giunti alla modifica da parte del legislatore, che con l'art. 44 della legge 182/2025 ha riscritto gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile , così facilitando sia la circolazione dei beni provenienti da donazione e acquistati da terzi, come anche l'accesso al credito potendo dare in garanzia beni di tale provenienza.
Le modifiche della legge 182/2025 per la donazione
La prima modifica di rilievo attiene all'azione di riduzione contro chi compra da un erede o da un legatario: la domanda di riduzione gli è opponibile solo se trascritta entro tre anni dall'apertura della successione, anziché i vecchi dieci. Le conseguenze pratiche per chi compra una casa ereditata sono nella pagina sull’acquisto di una casa con provenienza successoria.
Ancora più importante è la nuova disciplina dell’articolo 563 del Codice Civile : chi acquista a titolo oneroso dal donatario non è più esposto all’azione di restituzione, e le ipoteche e gli altri diritti concessi dal donatario restano efficaci anche se la donazione viene ridotta. Il legittimario leso può rivalersi sul donatario, in denaro.
Restano alcune eccezioni: una domanda di riduzione già trascritta prima del rogito e i casi del regime transitorio. Come verificarle prima di comprare è spiegato nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Disciplina transitoria donazione
Quando siamo di fronte ad una novità legislativa per forza di cose dobbiamo fare i conti con un prima e con un dopo (cosiddetta anche fase transitoria).
Il criterio che conta è la data di morte del donante, non quella della donazione. Per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 si applicano le nuove regole. Per quelle aperte prima, le vecchie regole continuano ad applicarsi solo se entro il 18 giugno 2026 era stata notificata e trascritta una domanda di riduzione, oppure notificato e trascritto un atto di opposizione alla donazione. Quel termine è ormai scaduto: dove non è successo nulla, valgono le nuove regole anche per le successioni più vecchie.
In pratica, prima di comprare una casa donata il notaio di norma controlla nei registri immobiliari che non risultino trascritte domande di riduzione o atti di opposizione. Se non ce ne sono, l’acquirente è, di norma, al sicuro.
Un esempio
Nel 2012 Giuseppe dona alla figlia Laura il suo appartamento. Giuseppe muore nel 2026 e Laura, nello stesso anno, vende la casa a Paolo. Il fratello di Laura, se ritiene lesa la sua legittima, può agire in riduzione entro dieci anni, ma contro Laura e per ottenere una somma di denaro: Paolo tiene la casa, e l’ipoteca della sua banca resta valida. Se Giuseppe fosse morto nel 2024, il risultato per Paolo sarebbe lo stesso, purché entro il 18 giugno 2026 non fosse stata trascritta una domanda di riduzione o un’opposizione.
Cosa c'è da sapere sulle donazioni
Per concludere dobbiamo soffermarci sulla tripartizione dell'azione di riduzione per meglio comprendere l'aggiornamento di cui stiamo trattando.
In primo luogo vale precisare che l'azione di riduzione contro il donatario ha efficacia di accertamento della lesione della legittima con lo scopo di decretare l'inefficacia della disposizione lesiva nei confronti del legittimario.
In secondo luogo l'azione di restituzione contro il beneficiario della disposizione lesiva era diretta a recuperare il bene libero da pesi e da ipoteche.
Infine, l'azione di restituzione contro gli aventi causa del donatario aveva natura reale, perché inseguiva il bene nei confronti di ogni subacquirente.
Con la riforma il legislatore ha escluso la liberazione del bene donato da pesi e ipoteche costituiti dal donatario ed ha escluso l'azione di restituzione contro chi ha acquistato dal donatario a titolo oneroso. Con la stessa legge è stata abolita anche l’opposizione alla donazione durante la vita del donante: com’era e cosa resta è spiegato nella pagina sull’opposizione alla donazione.
L'intervento del Notaio in momenti di transizione legislativa
Se sei un acquirente di un immobile che sai essere pervenuto al venditore per donazione oppure sei quest'ultimo che vuole vendere il bene che ti hanno donato, alla luce delle novità normative poc'anzi dette, è il caso di rivolgersi ad un notaio.
Fino a pochi mesi fa i trasferimenti immobiliari con oggetto beni di provenienza donativa comportavano vari problemi. Per dirne alcuni: non si era sicuri nel trasferimento immobiliare e spesso l'acquirente è stato chiamato a stipulare un'adeguata assicurazione cosiddetta "Donazione Sicura". Ancora, qualora come acquirente avessi dovuto chiedere un mutuo su un bene derivante da donazione, la Banca era restia nel concedere un mutuo ipotecario.
Con la legge 182/2025 questi ostacoli, nella gran parte dei casi, sono venuti meno. Restano da fare le verifiche di sempre sulla provenienza e sui registri immobiliari, e per un quadro pratico si può leggere anche l’articolo sulla regola dei 20 anni che non esiste più. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona, indicando che la casa proviene da una donazione: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Da quando è in vigore la legge 182/2025 sulle donazioni?
Dal 18 dicembre 2025. È la legge 2 dicembre 2025 n. 182: l’articolo 44 ha riscritto gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile .
Chi compra una casa donata rischia ancora di doverla restituire?
Di norma no. Il legittimario leso può rivalersi solo sul donatario, in denaro. Restano esposti i casi in cui una domanda di riduzione era già trascritta prima del rogito e quelli del regime transitorio.
La nuova legge vale anche per le donazioni fatte prima del 2025?
Sì: conta la data di morte del donante, non quella della donazione. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 restano le vecchie regole solo se entro il 18 giugno 2026 è stata trascritta una domanda di riduzione o un’opposizione.
La riforma ha cambiato i termini dell’azione di riduzione?
La prescrizione resta di dieci anni dall’apertura della successione. È cambiato invece il termine per chi compra da un erede o legatario: la domanda di riduzione gli è opponibile solo se trascritta entro tre anni dall’apertura della successione.
