Concessione di ipoteca dal notaio

• Che cos’è un’ipoteca
• Come si concede ipoteca
• Atto di concessione di ipoteca su uno stesso bene
• Preventivo notarile per atto di concessione di ipoteca

Che cos’è un’ipoteca

Spesso si sente parlare di ipoteca e di atto di concessione della stessa dal notaio, ma non sempre si conoscono le caratteristiche precise e le conseguenze che ne derivano.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo.

Con la concessione di ipoteca, il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può fittarlo o venderlo. Vediamo cosa c’è da sapere sull’atto di concessione e come è possibile procedere dal notaio.

Tipi di ipoteca

Quando si parla di concessione di ipoteca bisogna in primis comprendere quali sono i tipi di ipoteche previsti nell’ordinamento italiano. L’ipoteca, infatti, può essere di tre tipi:

In primo luogo esiste la cosiddetta ipoteca volontaria: in questo caso la concessione di ipoteca trova la sua fonte nella volontà delle parti che vogliono garantire l’adempimento di un credito (come sopra accennato la banca vuole essere garantita dalla restituzione della somma data in prestito)

In secondo luogo è prevista l’ipoteca legale: in questo caso è il legislatore che offre la possibilità di costituire l’ipoteca in delle specifiche ipotesi. I casi sono tassativi, ciò vuol dire che le parti non possono volontariamente concedere ipoteca legale al di fuori dei casi previsti dalla legge. Infine vi è l’ipoteca giudiziale: in tal caso l’ipoteca nasce da un provvedimento del giudice.

Come si concede ipoteca

Una domanda che vien posta al notaio è come è possibile concedere ipoteca. La legge è molto chiara nel precisare che l’ipoteca può essere concessa mediante contratto, ossia con un accordo tra il beneficiario dell’ipoteca (il creditore) e colui che la concede, oppure mediante un atto unilaterale, che prevede la partecipazione all’atto solo da parte di colui che manifesta la volontà di concedere ipoteca. In questo ultimo caso, a differenza del primo, non è prevista l’accettazione da parte del beneficiario della garanzia.

Tipo di atto per concedere ipoteca

Con riferimento all’atto di concessione di ipoteca volontaria, come affermato dall’art. 2821 c.c. può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata sotto pena di nullità. Pertanto non è ammesso che le parti possano stringere un semplice accordo verbale, ma occorre rispettare quanto previsto dal legislatore.

Tuttavia è importante sapere che la costituzione dell’ipoteca si formalizza attraverso l’iscrizione nei pubblici registri e nella forma di atto pubblico, in presenza di un notaio. Dopo il rogito, infatti, il notaio provvederà a questo tipo di adempimento.

Concessione ipoteca per testamento: divieto

È importante precisare che la legga vieta la concessione dell’ipoteca per testamento e pertanto il medesimo risultato può essere raggiunto soltanto in via indiretta, ossia prevedendo a carico degli eredi l’obbligo di concedere ipoteca su un determinato immobile in favore di una persona e per un preciso debito specificato proprio all’interno dell’atto di ultima volontà.

In virtù del divieto espresso, previsto nel codice civile, di procedere direttamente con il testamento, la soluzione sopra prospettata è l’unica strada percorribile per poter raggiungere l’obiettivo di garanzia.

Chi può concedere ipoteca

Una questione da affrontare, per comprendere al meglio l’atto di concessione di ipoteca dal notaio, attiene all’analisi dei soggetti che possono concedere ipoteca.

Nella maggior parte dei casi l’ipoteca viene concessa dal debitore, ossia da colui che contrae il debito ed è tenuto ad adempiere agli obblighi previsti nel contratto, garantendo mediante la concessione di ipoteca su un proprio immobile.

Si pensi al caso in cui si richieda un mutuo ad una Banca o a un Istituto di credito e si intenda garantire la restituzione delle somme ricevute in prestito, mediante la concessione di ipoteca sulla casa comprata.

Tuttavia non è esclusa dal legislatore la possibilità che un terzo estraneo al rapporto di credito-debito, possa concedere ipoteca. Questo è il caso che gli esperti del settore chiamano atto di concessione da parte di un terzo datore di ipoteca: in questa circostanza una persona estranea, per esempio, alla concessione del mutuo per l’acquisto dalla casa, concede ipoteca su un bene proprio, a garanzia di un debito altrui. Una volta soddisfatto il credito, il terzo avrà diritto di regresso nei confronti del debitore.

Atto di concessione di ipoteca su uno stesso bene

Può succedere che quando si voglia concedere ipoteca dal notaio su un determinato immobile, ad esempio una casa, questo sia già gravato da un’altra ipoteca. Ma è possibile iscriverla lo stesso, anche in presenza di un’altra ipoteca? La risposta è positiva, infatti nulla esclude che su uno stesso bene siano iscritte più ipoteche. In questo caso le varie ipoteche avranno “gradi diversi”. Che cosa significa? Vuol dire che l’ipoteca iscritta per prima sarà di primo grado, mentre quella iscritta successivamente sarà di secondo grado: il grado ipotecario stabilisce l’ordine di priorità.

Preventivo notarile per atto di concessione di ipoteca

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