Casa ricevuta in donazione: perché la regola dei vent’anni oggi non vale più
- 1. perché una casa donata era considerata un problema
- 2. cosa dice oggi l’articolo 563 del
- 4. il termine del 18 giugno 2026 è scaduto: cosa comporta
- 5. i due casi in cui l’attenzione resta necessaria
- 6. la polizza sulla provenienza donativa serve ancora?
- 7. cosa cambia per il mutuo
- 8. cosa conviene fare adesso
- Il valore di una verifica preventiva
- Quando risulta già trascritta una domanda di riduzione
- Quando l’acquisto non avviene a titolo oneroso
Per anni, davanti a un immobile arrivato in famiglia per donazione, la reazione è stata quasi sempre la stessa: meglio lasciar perdere, oppure attendere che siano trascorsi vent’anni. Agenzie, acquirenti e istituti di credito si muovevano tutti con la stessa prudenza. Oggi quella prudenza, nella grande maggioranza dei casi, non ha più ragione di esistere.
Il 18 dicembre 2025 è entrato in vigore l’articolo 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha riscritto una delle regole più temute del diritto successorio italiano. Chi acquista una casa di provenienza donativa, di norma, non rischia più di vedersela sottrarre da un erede del donante.
Il cambiamento è profondo, ma non è assoluto: restano due situazioni in cui l’attenzione è ancora necessaria. Vale la pena capire con precisione dove passa oggi il confine.
1. Perché una casa donata era considerata un problema
Il meccanismo era questo. Un genitore dona la casa a un figlio. Anni dopo muore, e un altro figlio scopre di aver ricevuto meno della quota che la legge gli riserva. Poteva allora agire in riduzione nei confronti del fratello donatario e, se il patrimonio di quest’ultimo non era sufficiente, arrivare fino all’immobile. Anche quando nel frattempo era stato venduto a un estraneo.
L’acquirente poteva così ritrovarsi coinvolto in una vicenda ereditaria che riguardava una famiglia con cui non aveva alcun rapporto. Poteva liberarsi versando l’equivalente in denaro, ma il punto è un altro: nessuno compra una casa sapendo che un giorno potrebbe doverla pagare una seconda volta.
Una situazione tipica, che fino a poco tempo fa si presentava con regolarità: due fratelli, la casa di famiglia donata anni prima a uno solo di loro, e la decisione di venderla mentre il genitore è ancora in vita. L’immobile piace, l’acquirente c’è, il prezzo è concordato. Poi arriva l’istruttoria bancaria, la provenienza donativa emerge dai documenti, e la trattativa si ferma: o il finanziamento non viene concesso, oppure viene chiesta una garanzia aggiuntiva. In molti casi si arrivava comunque alla vendita, ma a un prezzo più basso di quello di mercato. Il fratello non donatario, dal canto suo, veniva talvolta coinvolto per sottoscrivere una rinuncia che, in quel momento, aveva un valore giuridico piuttosto limitato.
Il risultato complessivo lo conoscono bene gli operatori del settore: gli immobili di provenienza donativa restavano sul mercato più a lungo, si vendevano a meno e spesso non venivano accettati in garanzia per un mutuo.
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2. Cosa dice oggi l’articolo 563 del Codice Civile
La riforma ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice Civile e ha modificato il 562, il 2652 e il 2690. Il segnale più chiaro sta nel titolo stesso della norma: l’articolo 563 non si chiama più “Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione”, ma “Effetti della riduzione della donazione”. Scompare, cioè, ogni riferimento a chi ha acquistato dal donatario.
In concreto, il legittimario che si ritiene leso può oggi rivolgersi al donatario, non a chi ha comprato da lui. Se l’immobile è stato venduto, non lo recupera in natura: ottiene una compensazione in denaro. La tutela si sposta dal bene al patrimonio del donatario.
La legge dichiara il proprio obiettivo in modo insolitamente esplicito: agevolare la circolazione dei beni provenienti da donazione e rendere più semplice l’accesso al credito quando questi beni vengono costituiti in garanzia. Non è un effetto collaterale della riforma, è esattamente ciò che il legislatore voleva ottenere.
3. Da quando si applica: conta la data del decesso, non quella della donazione
Qui si concentra buona parte degli equivoci che circolano in rete.
Le nuove regole si applicano alle successioni aperte a partire dal 18 dicembre 2025. E la successione si apre con la morte del donante. Il criterio, quindi, non è quando è stata fatta la donazione, ma quando è deceduta la persona che ha donato.
Una donazione del 1998 rientra nel nuovo regime, se il donante è morto dopo quella data o è ancora in vita. Una donazione del 2020 può invece ricadere nel regime precedente, se il donante era già deceduto prima.
È una differenza che ribalta il ragionamento istintivo di molti e che rende poco affidabili le informazioni ricavate dalla sola data dell’atto di donazione.
4. Il termine del 18 giugno 2026 è scaduto: cosa comporta
Per le successioni già aperte prima della riforma il legislatore aveva previsto una finestra di sei mesi. Entro il 18 giugno 2026 il legittimario che intendeva conservare la vecchia tutela, quella che consentiva di aggredire il bene anche presso terzi, doveva notificare e trascrivere la domanda di riduzione oppure l’opposizione alla donazione.
Quella finestra si è chiusa. Chi non si è mosso entro il termine non può più recuperare quello strumento.
Per il mercato immobiliare è una notizia rilevante e ancora poco assorbita: una quota consistente di immobili che fino a pochi mesi fa portava con sé un margine di incertezza, oggi, di norma, non lo ha più.
5. I due casi in cui l’attenzione resta necessaria
La riforma non ha cancellato ogni verifica, e sarebbe scorretto raccontarla così.
Quando risulta già trascritta una domanda di riduzione
La protezione dell’acquirente incontra il limite della pubblicità immobiliare. Chi acquista dopo che una domanda di riduzione risulta già trascritta non si trova nella posizione tutelata dalla nuova norma. L’esame dei registri immobiliari, che di norma rientra nelle verifiche preliminari di una compravendita immobiliare, resta quindi tutt’altro che una formalità.
Quando l’acquisto non avviene a titolo oneroso
La stabilità dell’acquisto riguarda chi ha comprato pagando un prezzo. Chi riceve a sua volta l’immobile per donazione o per successione si trova in una posizione diversa, e su quella posizione la riforma non produce lo stesso effetto.
Fuori da queste due ipotesi, per un normale acquisto pagato a prezzo di mercato, il quadro è oggi molto più solido di quanto fosse fino a un anno fa.
6. La polizza sulla provenienza donativa serve ancora?
Negli anni scorsi era diventata una prassi diffusa: si stipulava una polizza assicurativa per coprire il rischio che l’acquirente perdesse l’immobile. Aveva un costo, ma tranquillizzava banca e compratore.
Per le compravendite a titolo oneroso di immobili donati, oggi quel rischio è in larga parte venuto meno, e con esso l’utilità della copertura. Potrebbe conservare un senso residuo solo in situazioni particolari, per esempio quando risulti già trascritta una domanda di riduzione.
Chi si sente proporre oggi una polizza di questo tipo, di norma, ha buone ragioni per chiedere prima quale rischio specifico andrebbe a coprire.
7. Cosa cambia per il mutuo
È il punto che interessa la maggior parte delle persone, perché senza finanziamento la compravendita spesso non parte nemmeno.
L’istruttoria bancaria trattava la provenienza donativa come un elemento di incertezza sulla garanzia ipotecaria: se l’immobile poteva essere restituito, l’ipoteca rischiava di perdere consistenza. Con la nuova disciplina quel presupposto viene meno, ed è proprio uno degli obiettivi che la legge dichiara di voler raggiungere.
Gli istituti stanno aggiornando le procedure interne con tempi diversi tra loro, quindi in questa fase potrebbero ancora emergere prassi disomogenee: alcune filiali applicano già il nuovo quadro, altre continuano a chiedere documentazione integrativa per abitudine. Chi sta valutando un acquisto della casa con mutuo su un immobile di provenienza donativa farà bene a portare il tema in banca fin dal primo colloquio, con i riferimenti normativi alla mano.
8. Cosa conviene fare adesso
Se in famiglia c’è un immobile ricevuto in donazione che si era rinunciato a vendere, oppure che era stato venduto a un prezzo scontato proprio per questa ragione, la situazione giuridica di partenza oggi è diversa.
Se invece si sta per acquistare una casa con questa provenienza, i due elementi da chiarire prima di firmare sono la data del decesso del donante, non quella dell’atto, e l’assenza di domande di riduzione trascritte.
Il valore di una verifica preventiva
La valutazione del singolo caso richiede l’esame dei documenti e spetta al notaio, che la effettua sulla base della situazione concreta e della documentazione disponibile. Coinvolgerlo prima di sottoscrivere impegni vincolanti consente di impostare l’operazione con maggiore consapevolezza.
Per orientarsi sui costi è possibile utilizzare il calcolatore donazione, che restituisce una stima indicativa, oppure richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile, senza registrazione e senza impegno.
Chi vuole capire in anticipo come si svolge concretamente la firma può consultare anche la guida su come si svolge il rogito dal notaio.
Riferimenti normativi: art. 44, Legge 2 dicembre 2025, n. 182; artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile .
Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione professionale del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per l’esame del caso concreto e per informazioni aggiornate.
