Posso affittare la prima casa presa con agevolazioni?

• Agevolazioni prima casa: qualche breve promemoria
•  è possibile affittare la prima casa?
• Ma allora qual è la correlazione tra agevolazioni prima casa e affitto?
• Cosa fa il notaio?
• Usufruirò anche io delle agevolazioni?
• Cosa succede se il proprietario perde le agevolazioni?

Agevolazioni prima casa: qualche breve promemoria

Come si è detto anche in altre occasioni, per usufruire delle agevolazioni fiscali collegate all’acquisto della prima casa è necessario:

• non essere proprietari, nemmeno a titolo di usufrutto o di uso, di altre proprietà nello stesso Comune dove si trova l’immobile acquistato;
• che la casa non appartenga alla categoria catastale degli immobili di lusso;
• non essere titolari, né per quote né in comunione legale dei beni, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà relativamente ad un altro immobile acquistato con le agevolazioni di cui si parla. Se così fosse, il soggetto avrebbe l’obbligo di venderlo o cederlo anche a titolo di donazione;
• che chi sta per acquistare stabilisca la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Gli sgravi consistono nella previsione dell’Iva al 4% e di imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro ciascuna; altrimenti, se si acquista da un soggetto diverso dall’impresa, di un’imposta di registro pari al 2% e ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Inoltre, si è esenti dal pagamento dell’IMU.

 È possibile affittare la prima casa?

Dopo che il soggetto che vuole concedere in affitto la prima casa abbia verificato di rientrare nei requisiti sopra enunciati, si deve verificare che la residenza sia stata fissata nel Comune ove è ubicata la casa comprata. Contrariamente a quanto si pensa, dunque, non è necessario fissare la residenza nel luogo fisico dell’abitazione. Da ciò si deduce che il proprietario può tranquillamente dare in affitto la prima casa, e vivere da un’altra parte, sempre nello stesso Comune o in un altro, dopo aver atteso almeno 18 mesi dal rogito. Ovviamente, essendo incompatibile con l’idea dell’affitto (per cui un soggetto diverso dal proprietario si ritrova a godere di un bene immobile ad uso abitativo), è naturale escludere il beneficio dell’esenzione IMU.

D’altra parte, chi prende in affitto non ha alcun obbligo particolare, né impedimenti derivanti dal considerare l’immobile “prima casa”. Tra il proprietario e l’affittuario si conclude il classico contratto di affitto che può richiedere (a seconda della durata e delle circostanze in cui è maturato l’accordo) la presenza del Notaio e di un mediatore immobiliare, e per il quale si prevedono una serie di obblighi che competono ad entrambe le parti (proprietario-locatore e conduttore).

Usufruirò anche io delle agevolazioni?

Non sembra prospettabile tale ipotesi, dal momento che gli sgravi fiscali spettano solo a chi formalmente risulta proprietario dell’immobile grazie ad un valido contratto di compravendita stipulato davanti al Notaio. Di conseguenza, nessun beneficio legato alla prima casa potrebbe valere per l’affittuario, indipendentemente dalla durata del contratto.

Cosa succede se il proprietario perde le agevolazioni?

L’affittuario non subisce alcuna conseguenza eclatante dalla decadenza dalle agevolazioni da parte del proprietario. Quello che può accadere è che quest’ultimo chieda una rinegoziazione del contratto - cioè una parziale (o totale) rettifica dello stesso - che tuttavia non deriva necessariamente dalla decadenza, ma più che altro da circostanze sopravvenute che possono rendere consigliabile una revisione dell’accordo. Ovviamente, in caso di nuovo contratto, è doveroso registrarlo all’Agenzia delle Entrate.

Ma allora qual è la correlazione tra agevolazioni prima casa e affitto?

Il fatto di affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali riguarda esclusivamente il proprietario, il quale dà in affitto.

Per non perdere le agevolazioni, come si è finora detto, è necessario che costui fissi la residenza nello stesso Comune in cui è situata l’abitazione-prima casa, non venda prima dei 5 anni dal rogito e non proceda all’ acquisto di un altro immobile entro un anno.

Fatto sta, comunque, che i due atti sono assolutamente separati, derivando da cause, motivi e oggetti/soggetti differenti. Quello che qui preme approfondire è che chi è proprietario di prima casa non è detto che fissi la residenza proprio in prossimità di questa, potendo anche avere il domicilio altrove, purché nello stesso Comune.

Ecco che allora, in questo specifico caso, può dare in affitto l’abitazione che si qualifica come prima casa senza rinunciare alle agevolazioni. Nulla vieta, infatti, di “utilizzare” l’immobile anche per ottenere delle utilità economiche o per dar luogo a investimenti.

Cosa fa il Notaio?

Il Notaio si occupa, se necessario, di formulare l’atto di affitto, qualora le parti decidano di addivenire a questo risultato.

Il proprietario dichiarerà di essere titolare di un diritto di proprietà sulla casa che sarà oggetto del contratto, e, trattandosi di prima casa, di essere beneficiario delle relative agevolazioni fiscali.

Il Notaio, dunque, controllerà negli Uffici del Registro se ciò che è stato detto dal proprietario corrisponde a verità: controllerà come e quando si è conclusa la compravendita dell’immobile, quando è stato registrato ed eventualmente trascritto e quali sono i termini del mutuo. Dopodiché, rese edotte le parti della situazione e dell’accordo che deve essere finalizzato, si procede alla sua conclusione e alla redazione di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata.

Se il contratto ha una durata che supera i nove anni, è necessaria la trascrizione presso l’Agenzia delle Entrate.