La casa che vuoi comprare è stata assegnata all'ex coniuge del venditore: il diritto di abitarci segue l'immobile, anche dopo il rogito

• Comprare una casa assegnata all’ex coniuge: il diritto di abitarci segue l’immobile, non il venditore
• Cos’è l’assegnazione, e perché non è un affitto
• La trascrizione e i nove anni: dove nasce il rischio
• Quanto dura, e cosa può fare chi ha comprato
• Un caso tipico
• Prima della proposta
• Un vincolo che non si vede, ma si legge

Comprare una casa assegnata all’ex coniuge: il diritto di abitarci segue l’immobile, non il venditore

Succede così: la casa è in vendita, il proprietario è separato o divorziato, dentro ci vivono ancora l’ex moglie o l’ex marito con i figli. L’annuncio dice “libera al rogito”. Chi compra pensa che, una volta firmato, chi ci abita se ne andrà. Non è detto. Se quella casa è stata assegnata dal giudice al genitore che convive con i figli, il diritto di abitarci può valere anche contro chi la compra, per anni, senza che l’acquirente possa chiedere un affitto o uno sfratto.

È uno dei pochi casi in cui si può diventare proprietari di una casa senza poterci entrare. Le regole per capirlo prima sono poche e stanno tutte in una visura e in un provvedimento del tribunale.

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Cos’è l’assegnazione, e perché non è un affitto

Quando una coppia con figli si separa, il giudice decide chi resta nella casa familiare, tenendo conto prima di tutto dell’interesse dei figli. L’assegnazione non sposta la proprietà: la casa resta di chi ce l’ha, spesso dell’altro coniuge o di entrambi. Dà però al genitore assegnatario il diritto di continuare a viverci con i figli, gratuitamente, finché durano le condizioni che l’hanno giustificata.

Non è un affitto, perché non si paga un canone e non ha una scadenza scritta. Non è un usufrutto, perché non è un diritto che si possa vendere o cedere. È un diritto personale di godimento, che la legge rende però trascrivibile nei registri immobiliari e, in quanto trascritto, opponibile ai terzi. Il terzo, qui, è chi compra.

La trascrizione e i nove anni: dove nasce il rischio

La regola più semplice è questa: se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto prima dell’atto di acquisto, l’acquirente lo subisce. La casa è sua, ma il genitore con i figli resta dentro finché dura l’assegnazione, e nessun giudice gli ordinerà di uscire per far posto al nuovo proprietario.

La parte meno nota riguarda l’assegnazione non trascritta. Secondo l’orientamento della Cassazione, ripetuto anche in pronunce recenti, il provvedimento di assegnazione ha data certa e per questo è opponibile all’acquirente anche senza trascrizione, per nove anni dalla sua data; la trascrizione serve a farlo valere oltre i nove anni. Esistono letture diverse, che danno peso decisivo alla priorità della trascrizione, ma chi compra non ha interesse a scommettere su quale prevarrà nel suo caso. Nel dubbio, un’assegnazione di cui non c’è traccia in visura può comunque pesare per quasi un decennio.

Per questo, quando il venditore è separato o divorziato e ha figli, la visura ipotecaria da sola può non bastare: tendenzialmente serve anche il provvedimento di separazione o di divorzio, per leggere cosa dice sulla casa, e l’eventuale provvedimento di revoca, che a sua volta va trascritto perché nei registri non resti l’assegnazione originaria.

Quanto dura, e cosa può fare chi ha comprato

L’assegnazione non ha un termine, ma ha delle cause di cessazione scritte nella legge: viene meno se l’assegnatario non abita più stabilmente nella casa, se convive stabilmente con un’altra persona o si risposa, e di norma quando i figli diventano economicamente autosufficienti. Ciascuna di queste va però accertata, e la revoca passa da un nuovo provvedimento del giudice. Con figli di dieci anni, l’orizzonte realistico si misura in molti anni.

Nel frattempo chi ha comprato non può chiedere un canone, perché il godimento è gratuito per legge, e non può ottenere il rilascio. Può vendere a sua volta, ma con lo stesso vincolo. Chi acquista con un finanziamento incontra un ostacolo in più: un’assegnazione trascritta prima dell’ipoteca è opponibile anche alla banca, e molti istituti, di fronte a un immobile occupato senza una scadenza, tendono a non concedere il mutuo o a ridurlo. Le regole generali sono nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo.

Esiste anche un lato opposto: chi compra consapevolmente una casa assegnata la paga meno, perché si compra un bene che non si può usare per anni, come accade con una nuda proprietà. È una scelta legittima, a patto che il prezzo rifletta il vincolo e che il vincolo sia scritto nell’atto, non scoperto dopo.

Un caso tipico

Villetta a schiera in vendita a 230.000 euro, proprietario il marito, separato da quattro anni, due figli di 9 e 12 anni che vivono lì con la madre. In visura ipotecaria non compare nulla oltre alla provenienza e a un mutuo. L’agenzia presenta la casa come libera a rogito, perché “la ex andrà a vivere dai suoi”.

Prima della proposta l’acquirente chiede copia del provvedimento di separazione: la casa è stata assegnata alla madre, con i figli, e nessuno l’ha mai trascritto. Non c’è alcuna revoca. Il fatto che la madre dica di volersene andare non è un atto, è un’intenzione. Chi compra, se firma così, acquista una casa su cui il diritto della madre può valere ancora per cinque anni almeno, in base alla data del provvedimento, e probabilmente fino all’indipendenza dei figli. Le strade restano tre: una revoca dell’assegnazione prima del rogito, chiesta dai coniugi al giudice e trascritta; una vendita firmata da entrambi gli ex coniugi, con la madre che rinuncia espressamente nell’atto e la consegna delle chiavi contestuale; oppure un prezzo che tenga conto del vincolo. Quale scegliere spetta all’acquirente, con i documenti davanti.

Prima della proposta

• Chiedere al venditore lo stato civile e, se separato o divorziato con figli, copia del provvedimento di separazione o di divorzio: è lì che si legge se la casa è stata assegnata.
• Verificare in visura ipotecaria la trascrizione dell’assegnazione e di un’eventuale revoca, ricordando che l’assenza di trascrizione non chiude la questione.
• Capire chi abita oggi la casa, con quale titolo, e far risultare nel preliminare l’impegno alla consegna libera da persone, con una clausola chiara su cosa accade se non avviene.
• Con un mutuo, portare il tema in banca fin dalla richiesta, prima che la perizia lo scopra da sola.
• Impostare le altre verifiche come in ogni compravendita immobiliare dal notaio, con un’attenzione in più alla dichiarazione sullo stato di occupazione dell’immobile.

Un vincolo che non si vede, ma si legge

L’assegnazione della casa familiare è uno dei pochi pesi che una casa può portare senza comparire con chiarezza nei registri, e per questo è tra i più insidiosi per chi compra. Si neutralizza con una domanda fatta al momento giusto, prima della proposta, e con un provvedimento letto fino in fondo. La valutazione di cosa risulti opponibile nel caso concreto spetta al notaio, sulla base dei documenti, ed è buona norma sottoporgli la situazione per tempo, perché su questo punto la giurisprudenza non è del tutto uniforme. Sui gravami più comuni, come un’ipoteca del venditore, c’è invece la pagina su come comprare una casa ipotecata.

Chi vuole conoscere in anticipo il costo dell’atto può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile, senza registrazione e senza impegno.

Riferimenti: art. 337-sexies e art. 2643 del Codice Civile ; Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 11096/2002; Cass. n. 12466/2012; Cass. n. 28229/2013; Cass. n. 7007/2017; Cass. n. 25835/2023. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.