Comprare una casa ristrutturata dall'impresa: la detrazione del 50% sul 25% del prezzo vale solo per i rogiti entro il 31 dicembre 2026
- Casa ristrutturata dal costruttore: il bonus del 50 per cento ha una data di scadenza
- Come funziona la detrazione sul prezzo
- Le condizioni che escludono metà degli acquirenti
- Cosa deve risultare dal rogito
- Detrazione sul prezzo e agevolazioni prima casa sono due cose diverse
- Un caso tipico
- Prima di fissare la data del rogito
- Una scadenza che si gioca sulla data dell’atto
Casa ristrutturata dal costruttore: il bonus del 50 per cento ha una data di scadenza
Tra i bonus casa in scadenza a fine anno ce n’è uno che non riguarda chi ristruttura, ma chi compra. Chi acquista da un’impresa un appartamento in un edificio interamente ristrutturato ha diritto a detrarre dall’IRPEF il 50 per cento di un quarto del prezzo pagato, senza aver mai visto una fattura di cantiere. Con rogito entro il 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027, a legislazione vigente, la stessa detrazione scende al 36 per cento.
Su una casa da 240.000 euro la differenza tra firmare a dicembre o a gennaio vale 8.400 euro. Su una da 384.000 euro in su, 13.440. Non è un bonus nascosto, ma è poco conosciuto, e soprattutto dipende da cose che devono risultare dall’atto: chi vende, quando sono finiti i lavori, cosa è compreso nel prezzo.
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Come funziona la detrazione sul prezzo
La regola sta nell’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi, al comma 3. Chi acquista un’unità abitativa in un fabbricato sul quale un’impresa di costruzione o ristrutturazione, oppure una cooperativa edilizia, ha eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia, può detrarre una percentuale di un importo forfettario: il 25 per cento del prezzo di acquisto, IVA compresa, come risulta dall’atto.
Il Fisco, in altre parole, presume che un quarto del prezzo corrisponda ai lavori e su quello calcola il beneficio. Non servono bonifici parlanti, non servono fatture dell’impresa, non serve dimostrare quanto sia costato il cantiere. Il tetto è lo stesso del bonus ristrutturazione, 96.000 euro di base per unità abitativa, e la detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo.
| Prezzo pagato (IVA inclusa) | Base forfettaria (25%) | Rogito nel 2026, abitazione principale (50%) | Rogito nel 2027, abitazione principale (36%) |
|---|---|---|---|
| 160.000 euro | 40.000 euro | 20.000 euro (2.000 l’anno per 10 anni) | 14.400 euro |
| 240.000 euro | 60.000 euro | 30.000 euro (3.000 l’anno) | 21.600 euro |
| 384.000 euro o più | 96.000 euro (tetto) | 48.000 euro (4.800 l’anno) | 34.560 euro |
Le cifre del 2027 valgono a legislazione vigente. La legge di bilancio attesa in autunno potrebbe intervenire, in un senso o nell’altro: chi ha un rogito in programma tra dicembre e gennaio farebbe bene a tenere d’occhio le notizie e a verificare con il notaio e con il proprio consulente prima di fissare la data.
Le condizioni che escludono metà degli acquirenti
Il beneficio è generoso ma stretto nei requisiti, e la maggior parte delle delusioni nasce da uno di questi quattro punti.
Il primo: l’intervento deve riguardare l’intero fabbricato, non il singolo appartamento. Un’impresa che compra un alloggio, lo rifà e lo rivende non fa scattare il bonus, per quanto bello sia il risultato. Serve una ristrutturazione o un restauro dell’edificio nel suo complesso, qualificato come tale nel titolo edilizio.
Il secondo: chi vende deve essere la stessa impresa che ha eseguito i lavori, o una cooperativa edilizia. Se l’impresa ha ristrutturato e poi ha venduto a un privato, e il privato rivende, la detrazione non passa al secondo acquirente.
Il terzo: l’atto va stipulato entro diciotto mesi dalla fine dei lavori. Un cantiere chiuso a marzo 2025 ha come ultima data utile settembre 2026. Oltre, il bonus decade anche se tutto il resto è in regola.
Il quarto riguarda l’aliquota: il 50 per cento spetta solo se l’immobile diventa abitazione principale dell’acquirente. Per una seconda casa o un investimento la percentuale del 2026 è il 36 per cento, e dal 2027 scende ulteriormente.
Cosa deve risultare dal rogito
È la parte che rende il tema notarile, e quella che l’Agenzia guarda per prima in caso di controllo.
Il prezzo, prima di tutto, perché è la base di calcolo. Poi la qualifica del venditore come impresa che ha realizzato l’intervento, e la natura dell’intervento stesso, con gli estremi del titolo edilizio. La data di fine lavori dell’intero fabbricato di norma non compare nell’atto di compravendita: può risultare dal preliminare registrato oppure da un’attestazione dell’impresa, che conviene farsi rilasciare prima della firma e conservare con il rogito, perché è il documento che prova il rispetto dei diciotto mesi.
C’è un dettaglio che vale parecchio: le pertinenze. Se cantina e box vengono acquistati con lo stesso atto dell’abitazione, il loro prezzo entra nella base del 25 per cento. Se vengono acquistati con un atto separato, anche lo stesso giorno, per loro la detrazione non spetta. Su un box da 30.000 euro sono 3.750 euro di beneficio che si perdono per una scelta organizzativa.
Le verifiche ordinarie che accompagnano l’acquisto di un immobile restano tutte, dalla provenienza alla conformità: sono descritte nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio. Quando l’acquisto avviene con finanziamento, si aggiungono i passaggi propri dell’acquisto della casa con mutuo, che hanno tempi loro e che a dicembre si accavallano con le chiusure delle banche.
Detrazione sul prezzo e agevolazioni prima casa sono due cose diverse
Capita di confonderle, perché entrambe si chiedono al momento dell’atto. Le agevolazioni prima casa riducono le imposte che si pagano al rogito: con l’impresa che vende con IVA, l’aliquota scende dal 10 al 4 per cento. La detrazione del 50 per cento sul 25 per cento del prezzo agisce invece sull’IRPEF degli anni successivi, in dichiarazione dei redditi.
Le due misure si cumulano, ma hanno requisiti diversi: per le agevolazioni prima casa conta la residenza nel Comune entro diciotto mesi e la non titolarità di altre case, per la detrazione conta che l’immobile sia abitazione principale nell’anno in cui si fruisce del beneficio. Un acquirente può avere diritto a una e non all’altra. Per chi finanzia l’acquisto, la pagina sul mutuo prima casa riepiloga anche gli strumenti attivi nel 2026.
Un caso tipico
Una coppia firma a settembre una proposta per un trilocale in un palazzo degli anni Sessanta interamente rifatto da un’impresa: 240.000 euro IVA compresa, box da 28.000 euro. Fine lavori dell’edificio: aprile 2026. L’impresa propone il rogito a fine gennaio, quando saranno consegnate le parti comuni.
Fatti i conti, la differenza tra rogitare a dicembre e a gennaio è di 8.400 euro sull’appartamento, più 1.400 sul box se viene compreso nello stesso atto. Le strade praticabili sono due: anticipare l’atto a dicembre, con consegna delle parti comuni disciplinata nel contratto, oppure accettare gennaio sapendo cosa si lascia. In entrambi i casi conviene chiedere subito all’impresa l’attestazione sulla data di fine lavori e verificare che il titolo edilizio parli di ristrutturazione dell’intero fabbricato, perché senza quei due documenti il calcolo resta teorico.
Prima di fissare la data del rogito
- Farsi dare dall’impresa la data di fine lavori dell’intero edificio e contare i diciotto mesi: è il primo requisito che si perde senza accorgersene.
- Controllare nel titolo edilizio che l’intervento sia qualificato come ristrutturazione edilizia o restauro e risanamento conservativo dell’intero fabbricato, non come manutenzione.
- Se ci sono box o cantina, chiedere che vengano compresi nello stesso atto dell’abitazione, con il loro prezzo indicato.
- Decidere se l’immobile sarà abitazione principale, perché è questo a fare la differenza tra il 50 e il 36 per cento.
- Stimare in anticipo il costo dell’atto, tra IVA, imposte fisse e onorario, con il calcolatore compravendita.
Una scadenza che si gioca sulla data dell’atto
Per una volta il momento della firma non è solo un adempimento: sposta di migliaia di euro il risultato. Il notaio, sulla base dei documenti e di quanto le parti dichiarano, può aiutare a impostare l’atto in modo che vi risultino gli elementi utili al beneficio, ma la verifica del diritto alla detrazione resta una questione fiscale che conviene chiarire prima, con il notaio e con chi cura la dichiarazione dei redditi. Su un tema che può cambiare con la legge di bilancio in arrivo, è buona norma chiedere conferma a ridosso della firma.
Chi ha un acquisto di questo tipo in programma può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere dallo studio le indicazioni sui documenti da raccogliere, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: art. 16-bis, comma 3, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR); art. 3, comma 1, lettere c) e d), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 1, comma 55, L. 30 dicembre 2024, n. 207 e L. 30 dicembre 2025, n. 199 (aliquote 2025-2027); circolari Agenzia delle Entrate n. 7/E del 27 aprile 2018 e n. 13/E del 31 maggio 2019; Tabella A, parte II, n. 21, D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (IVA prima casa). Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio e del consulente fiscale, ai quali è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
