La perizia della banca vale meno del prezzo che hai concordato: quanto scende il mutuo, cosa succede alla caparra e le quattro strade per arrivare comunque al rogito
- La perizia della banca vale meno del prezzo: cosa cambia per chi compra, e cosa resta uguale
- Come la banca decide quanto erogare
- Perché il perito può stimare meno di quanto si paga
- Le quattro strade
- La caparra: tutto dipende da una riga scritta prima
- Cosa non cambia: il prezzo nell’atto, le imposte, il notaio
- Un caso tipico
- Prima della proposta
- Il numero della banca si gestisce, se c’è spazio per gestirlo
La perizia della banca vale meno del prezzo: cosa cambia per chi compra, e cosa resta uguale
Proposta accettata, preliminare firmato, pratica di mutuo avviata. Poi arriva la telefonata della banca: il perito ha valutato l’appartamento 215.000 euro, non i 240.000 concordati con il venditore, e il mutuo scende di conseguenza. Succede più spesso di quanto si creda, e succede soprattutto nelle città in cui i prezzi corrono più in fretta delle stime, Milano prima di tutte. Chi se lo aspetta ha già la soluzione nel preliminare; chi non se lo aspetta scopre in un pomeriggio che gli mancano ventimila euro e che la caparra è in bilico.
Questa pagina spiega come la banca arriva a quel numero, quanto scende davvero il finanziamento, quali strade restano aperte e cosa succede alla caparra in ciascun caso. E chiarisce una cosa che molti confondono: la perizia bassa cambia il mutuo, non cambia il prezzo, le imposte e l’atto.
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Come la banca decide quanto erogare
Il mutuo per l’acquisto di una casa è di norma un mutuo fondiario, e la legge bancaria, con le regole attuative della Banca d’Italia, lo lega al valore dell’immobile ipotecato: di regola fino all’80 per cento di quel valore, con possibilità di salire solo in presenza di garanzie aggiuntive. Quel valore non è il prezzo pattuito tra le parti ma la stima di un perito indipendente incaricato dalla banca, che visita la casa, la misura, controlla planimetria e titoli e la confronta con le compravendite recenti della zona.
La prassi degli istituti è semplice e quasi universale: la percentuale si applica al valore più basso tra prezzo e perizia. Se la perizia è più alta del prezzo, non si ottiene un euro in più; se è più bassa, il mutuo scende. Su 240.000 euro di prezzo l’80 per cento vale 192.000 euro; su una perizia di 215.000 vale 172.000. La differenza, 20.000 euro, non sparisce: cambia solo chi la deve mettere.
Perché il perito può stimare meno di quanto si paga
Le ragioni ricorrenti sono quattro, e nessuna è un giudizio sull’acquirente. La prima è il mercato: il perito ragiona su compravendite già registrate, e in un quartiere dove i prezzi salgono di mese in mese le vendite di sei mesi prima sono già vecchie. La seconda è la casa stessa: un appartamento comprato per la posizione o per una vista che il mercato non ha ancora prezzato vale, per la banca, quello che valgono i suoi metri. La terza sono le difformità: una veranda chiusa o una planimetria non aggiornata abbassano la stima o la sospendono del tutto, finché il venditore non regolarizza. La quarta è il prezzo pattuito troppo alto, che capita quando si compra in fretta per non perdere l’occasione.
Chi vuole ridurre il rischio può muoversi prima della proposta: chiedere alla banca una valutazione preliminare, far leggere planimetria e titoli a un tecnico, confrontare il prezzo con le quotazioni della zona. Le verifiche che precedono l’atto sono elencate nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio.
Quanto scende il mutuo se la perizia è più bassa
Marta compra un bilocale a Milano, zona Bovisa, a 240.000 euro con un mutuo all’80 per cento.
Schema semplificato: percentuali e importi variano da banca a banca.
Le quattro strade
La prima è integrare con mezzi propri. È la più rapida, e la meno disponibile a chi aveva già calcolato l’anticipo al centesimo: ai 20.000 euro mancanti vanno aggiunte le imposte, il notaio e le spese della banca, che il mutuo di norma non copre.
La seconda è rinegoziare il prezzo. La perizia è un documento di un tecnico terzo, e un venditore ragionevole la legge come un’informazione, non come un’offesa: una riduzione anche parziale, con la differenza coperta dall’acquirente, è l’esito più frequente. Il nuovo prezzo va scritto in un’integrazione del preliminare, perché nell’atto il prezzo deve essere quello vero.
La terza è cambiare banca, o chiedere una controperizia. Un altro istituto incarica un altro perito, e la stima può essere diversa; non è detto che sia più alta, e il tempo corre contro la data del rogito. Chi la tenta ha bisogno che il preliminare glielo consenta, con un termine abbastanza lungo.
La quarta è rinunciare. Se il preliminare contiene una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo per un importo minimo, la delibera più bassa fa venir meno il contratto senza inadempimento di nessuno e la caparra torna indietro. Se la clausola non c’è, o è scritta senza importo, chi rinuncia è un acquirente inadempiente e il venditore trattiene la caparra.
La caparra: tutto dipende da una riga scritta prima
È qui che la perizia bassa diventa un problema da cinquemila euro o da ventimila. La condizione sospensiva protegge chi compra solo se dice tre cose: l’importo minimo del mutuo, per esempio 192.000 euro, così che una delibera di 172.000 sia chiaramente insufficiente; il termine entro cui la banca deve deliberare; come si prova l’esito e in quanti giorni la caparra viene restituita. Una clausola che parla solo di “ottenimento del mutuo” lascia spazio a discussioni: 172.000 euro sono un mutuo ottenuto, e il venditore potrebbe sostenerlo.
Vale anche la regola opposta: la clausola copre chi si è comportato correttamente. Chi presenta la domanda in ritardo, con documenti incompleti o a una sola banca per poi dire che non ha ottenuto l’importo, rischia che la condizione si consideri avverata. Come si scrive la clausola e cosa succede alla caparra nei diversi casi è spiegato nella pagina sul compromesso condizionato al mutuo; le regole generali sulla caparra sono nella pagina su come si compra una casa tra privati.
Cosa non cambia: il prezzo nell’atto, le imposte, il notaio
Una perizia bassa non autorizza a scrivere nell’atto un prezzo diverso da quello pagato. Il prezzo dichiarato deve essere quello reale, con i mezzi di pagamento tracciati, e una parte “fuori atto” per far quadrare i conti con la banca espone entrambe le parti a conseguenze fiscali e, per chi compra, alla perdita di ogni tutela su quella somma. Se il venditore accetta una riduzione, il prezzo nuovo è quello che va nell’atto, per intero.
Le imposte non si muovono con la perizia. Per le abitazioni comprate da privati il registro si calcola sul valore catastale con il prezzo-valore, che non ha nulla a che vedere con la stima della banca; l’imposta sostitutiva sul mutuo si calcola sulla somma erogata, quindi scende se il mutuo scende. E la perizia non sostituisce la relazione notarile: il perito stima il valore e segnala le difformità che vede, mentre la relazione sui venti anni di provenienza, le ipoteche e i vincoli è un altro documento, con un altro scopo, come descritto nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo.
Un caso tipico
Marta, 34 anni, trova il bilocale a Bovisa, Milano, a 240.000 euro, firma la proposta con 8.000 euro di caparra e il preliminare con altri 16.000. Ha 60.000 euro di risparmi: 48.000 per l’anticipo, il resto per imposte e spese. La banca delibera 172.000 euro perché il perito, guardando le vendite registrate nel palazzo e in quelli vicini, stima 215.000. La proposta che ha firmato contiene la condizione sospensiva, con importo minimo di 190.000 euro e termine di 60 giorni.
Ha tre giorni per decidere e tre possibilità vere. Può rinunciare e riavere i 24.000 euro di caparra, perché la condizione non si è avverata. Può chiedere al venditore uno sconto di 10.000 euro e coprire gli altri 10.000 rinunciando a parte dei lavori previsti dopo l’acquisto. Può provare con la seconda banca, che le ha già detto di lavorare con un perito diverso, chiedendo al venditore una proroga di tre settimane in cambio di una data del rogito certa. Sceglie la seconda, con un’integrazione al preliminare che riporta il nuovo prezzo di 230.000 euro. Senza la clausola, la prima strada non sarebbe esistita, e le altre due le avrebbe trattate con 24.000 euro già nelle mani del venditore.
Prima della proposta
- Chiedere alla banca una pre-valutazione dell’immobile o almeno un parere sul prezzo rispetto alla zona, prima di impegnarsi.
- Scrivere nella proposta la condizione sospensiva con importo minimo del mutuo, termine e modalità di restituzione della caparra.
- Tenere un margine di liquidità oltre all’anticipo: una perizia più bassa del 10 per cento è un’ipotesi da mettere in conto.
- Far verificare planimetria e titoli da un tecnico, perché una difformità abbassa o blocca la stima.
- Non accettare mai una parte di prezzo fuori dall’atto per far quadrare i conti.
Il numero della banca si gestisce, se c’è spazio per gestirlo
La perizia bassa non è una porta chiusa: è una cifra da coprire o da negoziare, e nella maggior parte dei casi si arriva al rogito lo stesso. Quello che fa la differenza è lo spazio di manovra che chi compra si è costruito prima, con una clausola scritta bene e un po’ di margine sui risparmi. Le regole bancarie sulle percentuali e le prassi dei periti cambiano da istituto a istituto: è buona norma chiarire con il notaio, prima della proposta, come coordinare condizione sospensiva, caparra e data dell’atto, e con la banca quali margini esistono sulla valutazione.
Chi vuole conoscere in anticipo il costo dell’atto di acquisto e del mutuo può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile della propria zona, spesso in poche ore, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: artt. 1353, 1359 e 1385 del Codice Civile ; art. 38 D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 e deliberazione CICR 22 aprile 1995 (limite di finanziabilità del credito fondiario); art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005, n. 266 (prezzo-valore); art. 35, comma 22, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (dichiarazione dei mezzi di pagamento); Corte di Cassazione, sentenza n. 15977/2020. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
