Compromesso condizionato al mutuo: come scriverlo e caparra
- Preliminare per comprare casa
- Che cos’è un mutuo
- Si può condizionare il preliminare al rilascio del mutuo?
- Preventivo notarile per preliminare e mutuo
- Domande frequenti
Preliminare per comprare casa
Può accadere che, quando si decida di comprare casa, non venga stipulato immediatamente un contratto di compravendita dal notaio, con cui venga trasferito il diritto di proprietà dal venditore/proprietario al compratore.
Le parti possono scegliere di procedere per fasi, concludendo, in prima battuta, un contratto preliminare, con cui il venditore si obbliga al trasferimento, entro un determinato termine, e il compratore si obbliga all’acquisto entro il medesimo termine, stabilito all’interno del contratto.
Il preliminare, così come altri contratti in cui la legge lo consente, può prevedere altri elementi, oltre a quelli essenziali di un contratto, che gli studiosi chiamano elementi accidentali. Tra questi rientrano la condizione, il termine e il modo.
L’interesse in questa sede, con riferimento al caso da trattare, attiene all’elemento della condizione, che si presenta come un evento futuro e incerto che determina l’efficacia del contratto. La domanda posta agli studiosi ed esperti del settore è se sia possibile condizionare, ossia far dipendere la stipula del definitivo dal verificarsi di un evento che però è appunto incerto e futuro, come il rilascio di un mutuo.
Cosa scrivere nella clausola, e perché
| Cosa indicare | Perché conta |
|---|---|
| L’importo del mutuo che serve, per esempio 150.000 euro | Se la banca concede meno, sarà chiaro se la condizione si è avverata o no |
| La data entro cui la banca deve deliberare | Senza un termine, il compromesso resterebbe sospeso a lungo |
| Come si prova il rifiuto, per esempio con la lettera della banca | Evita discussioni sulla restituzione della caparra |
| L’impegno a chiederlo a una o più banche entro pochi giorni | Chi compra deve attivarsi davvero, altrimenti rischia la caparra |
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Che cos’è un mutuo
Nel linguaggio giuridico si parla di mutuo che, altro non è, che un prestito di denaro o di cose fungibili. Il contratto di mutuo è il contratto con cui una parte (di solito una Banca o un istituto di credito) consegna all’altra una determinata somma di denaro, e l’altra si obbliga a restituirla con i dovuti interessi.
Lo scopo del contratto generalmente è quello di consentire al mutuatario la piena disponibilità del denaro, spesso per consentirgli di concludere un acquisto per il quale non ha la liquidità necessaria. Il mutuo è un classico contratto di durata, ovvero la prestazione di pagamento delle rate è continuata nel tempo, nonché un contratto oneroso: la parte mutuataria, ossia la parte che riceve il denaro in prestito, paga un corrispettivo che è rappresentato dagli interessi.
Si può condizionare il preliminare al rilascio del mutuo?
Una richiesta moto diffusa quando si conclude un preliminare, è se la stipula del contratto definitivo di compravendita, in cui si realizza il passaggio di proprietà definitivo, possa essere subordinata al rilascio, da parte della Banca o di un istituto di credito, di un mutuo per poter pagare il prezzo al venditore.
Nel gergo tecnico, come abbiamo visto, si parla di condizione, ma questo particolare evento, ossia la concessione del prestito in favore dell’acquirente, ha destato perplessità in ordine alla sua validità.
Il dibattito si è concentrato sulla possibilità di condizionare un contratto a un evento che dipende in parte dalla volontà di una parte, perché è chi compra a chiedere il mutuo. La giurisprudenza di norma ammette la clausola, perché la decisione finale di concedere il denaro non dipende dall’acquirente, bensì dalla Banca o dall’istituto di credito. La stessa logica vale per altre condizioni, come spiegato nella pagina sull’acquisto a condizione.
Cosa precisare nel preliminare se condizionato al mutuo
Un elemento di grande importanza è indicare il termine entro il quale dovrà verificarsi l’evento. Infatti la condizione, ossia l’evento futuro e incerto, deve avvenire entro un determinato termine che conviene inserire e precisare all’interno del contratto.
Per comprendere al meglio la questione, le parti potrebbero prevedere, ad esempio, che il trasferimento dell’immobile sia subordinato, ossia condizionato, al rilascio di un mutuo di almeno 150.000 euro da parte della Banca entro tre mesi dal giorno della conclusione del preliminare.
Chi compra deve chiedere davvero il mutuo
La clausola protegge chi compra solo se si comporta con correttezza. Se non presenta la domanda, la presenta in ritardo o senza i documenti necessari, e il mutuo non arriva per questo, la legge considera la condizione come avverata (art. 1359 c.c.): il compromesso resta valido e chi non compra rischia di perdere la caparra. Conviene quindi presentare la domanda subito dopo la firma, e conservare le risposte delle banche.
Che succede se la Banca non rilascia il mutuo?
La concessione della somma di denaro in prestito, da parte della Banca, si configura come un evento futuro e incerto, come abbiamo già anticipato, in quanto l’istituto di credito dovrà effettuare le sue valutazioni e verifiche in relazioni a numerosi aspetti, come la solvibilità del debitore e l’idoneità dell’immobile per iscrivere ipoteca a garanzia della restituzione della somma concessa in prestito. Per l’immobile la banca si basa anche sulla relazione notarile preliminare.
Qualora la somma verrà erogata, il contratto preliminare avrà i suoi effetti, acquisendo efficacia sin dal momento della sua stipula e le parti saranno conseguentemente obbligate, dal punto di vista giuridico, a concludere il contratto definitivo di vendita.
Nel caso in cui, invece, la Banca non ravvisi le condizioni necessarie per concedere la somma in prestito e quindi decida di non rilasciare il mutuo entro il termine, non sorgerà per le parti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo di vendita, proprio perché l’evento futuro previsto nel compromesso non si è verificato. Le alternative per chi non ottiene il finanziamento sono nella pagina su come comprare casa se la banca non concede il mutuo.
Cosa succede se viene data una caparra al preliminare
Il problema che si pone è cosa può succedere se al momento della conclusione del preliminare venga data una caparra da parte del potenziale compratore e successivamente il definitivo non venga stipulato a causa del mancato rilascio del mutuo da parte della Banca.
La preoccupazione maggiore è quella di perdere i soldi dati già al compromesso, ma se la condizione non si è verificata senza colpa di chi compra, il venditore di norma non potrà trattenere il denaro: il contratto preliminare perde efficacia e i soldi dati in anticipo non hanno più una ragione giustificatrice nelle mani del venditore. Per questo è utile scrivere nella clausola anche come e in quanti giorni la caparra viene restituita. Sul proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Preventivo notarile per preliminare e mutuo
Il contratto di mutuo, così come il contratto di compravendita, implicano dei costi da sostenere in termini di tasse e imposte: quelle della compravendita si versano al notaio, che provvede a trasferirle all’erario, mentre l’imposta sostitutiva sul mutuo la trattiene di norma la banca.
Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito, in pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo le informazioni necessarie per consentire al professionista di preparare un prospetto delle spese per il caso concreto che viene proposto.
Il servizio, oltre ad essere gratuito, permette di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino, in modo tale da evitare spostamenti e poter concludere le operazioni necessarie senza perdere tempo: di solito si riceve risposta in poche ore.
Domande frequenti
Se la banca non mi dà il mutuo, perdo la caparra?
Di norma no, se il compromesso prevede la condizione del mutuo e avete chiesto il finanziamento con diligenza. Se invece la clausola manca, rischiate di perderla.
Devo chiedere il mutuo a più banche?
Dipende da cosa scrivete nella clausola. Conviene indicare quante richieste fare e entro quando, e conservare le risposte.
Cosa succede se la banca mi concede meno del previsto?
Dipende da come è scritta la clausola: per questo conviene indicare l’importo minimo del mutuo. È bene chiedere direttamente al notaio prima di firmare.
