Preliminare condizionato al rilascio del mutuo

• Preliminare per comprare casa
• Che cos’è un mutuo
• Si può condizionare il preliminare al rilascio del mutuo?
• Preventivo notarile per preliminare e mutuo

Preliminare per comprare casa

Può accadere che, quando si decida di comprare casa, non venga stipulato immediatamente un contratto di compravendita dal notaio, con cui venga trasferito il diritto di proprietà dal venditore/proprietario al compratore.

Le parti possono scegliere di procedere per fasi, concludendo, in prima battuta, un contratto preliminare, con cui il venditore si obbliga al trasferimento, entro un determinato termine, e il compratore si obbliga all’acquisto entro il medesimo termine, stabilito all’interno del contratto.

Il preliminare, così come altri contratti in cui la legge lo consente, possono prevedere altri elementi, oltre a quelli essenziali di un contratto, che gli studiosi chiamano come elementi accidentali. Tra questi rientrano la condizione, il termine e il modo.

L’interesse in questa sede, con riferimento al caso da trattare, attiene all’elemento della condizione, che si presenta come un evento futuro e incerto che determina l’efficacia del contratto. La domanda posta agli studiosi ed esperti del settore è se sia possibile condizionare, ossia far dipendere la stipula del definitivo dal verificarsi di un evento che però è appunto incerto e futuro, come il rilascio di un mutuo.

Che cos’è un mutuo

Nel linguaggio giuridico si parla di mutuo che, altro non è, che un prestito di denaro o di cose fungibili. Il contratto di mutuo è il contratto con cui una parte (di solito una Banca

o un istituto di credito) consegna all’altra una determinata somma di denaro, e l’altra si obbliga a restituirla con i dovuti interessi.

Lo scopo del contratto generalmente è quello di consentire al mutuatario la piena disponibilità del denaro, spesso per consentirgli di concludere un acquisto per il quale non ha la liquidità necessaria. Il mutuo è un classico contratto di durata, ovvero la prestazione di pagamento delle rate è continuata nel tempo, nonché un contratto oneroso.

La parte mutuataria, ossia la parte che riceve il denaro in prestito infatti, paga un corrispettivo che è rappresentato dagli interessi. Prima di parlare delle particolari caratteristiche del mutuo di scopo e delle sue differenze rispetto alle forme classiche, quali il mutuo fondiario o il mutuo ipotecario, è opportuno fare brevi cenni sull’obbligazione di pagamento degli interessi.

Si può condizionare il preliminare al rilascio del mutuo?

Una richiesta moto diffusa quando si conclude un preliminare, è se la stipula del contratto definitivo di compravendita, in cui si realizza il passaggio di proprietà definitivo, possa essere subordinata al rilascio, da parte della Banca o di un istituto di credito, di un mutuo per poter pagare il prezzo al venditore.

Nel gergo tecnico, come abbiamo visto, si parla di condizione, ma questo particolare evento, ossia la concessione del prestito in favore dell’acquirente, ha destato perplessità in ordine alla sua validità.

Il dibattito si è concentrato sulla possibilità di condizionare un contratto che dipende dalla volontà di una parte. Tuttavia la Corte di Cassazione nel 2018 con la sentenza n.22046 ha riconosciuto la validità della clausola al preliminare, proprio perché l’evento dedotto in condizione, ossia il rilascio del denaro, non dipende dalla volontà dell’acquirente, bensì dalla decisione della Banca o dell’istituto di credito.

Cosa precisare nel preliminare se condizionato al mutuo

Un elemento di fondamentale importanza che il notaio chiederà alle parti, è quello di indicare il termine entro il quale dovrà verificarsi l’evento. Infatti la condizione, ossia l’evento futuro e incerto, deve avvenire entro un determinato termine che deve essere inserito e precisato all’interno del contratto.

Per comprendere al meglio la questione, le parti potrebbero prevedere, ad esempio, che il trasferimento dell’immobile sia subordinato, ossia condizionato, al rilascio del mutuo da parte della Banca entro tre mesi dal giorno della conclusione del preliminare.

Che succede se la Banca non rilascia il mutuo?

La concessione della somma di denaro in prestito, da parte della Banca, si configura come un evento futuro e incerto, come abbiamo già anticipato, in quanto l’istituto di credito dovrà effettuare le sue valutazioni e verifiche in relazioni a numerosi aspetti, come la solvibilità del debitore e l’idoneità dell’immobile per iscrivere ipoteca a garanzia della restituzione della somma concessa in prestito.

Qualora la somma verrà erogata, il contratto preliminare avrà i suoi effetti, acquisendo efficacia sin dal momento della sua stipula e le parti saranno conseguentemente obbligate, dal punto di vista giuridico, a concludere il contratto definitivo di vendita.

Nel caso in cui, invece, la Banca non ravvisi le condizioni necessarie per concedere la somma in prestito e quindi decida di non rilasciare il mutuo, non sorgerà per le parti l’obbligo di stipulare il contratto definitivo di vendita, proprio perché l’evento futuro previsto nel compromesso, non si è verificato.

Cosa succede se viene data una caparra al preliminare

Il problema che si pone è cosa può succedere se al momento della conclusione del preliminare venga data una caparra da parte del potenziale compratore e successivamente il definitivo non venga stipulato a causa del mancato rilascio del mutuo da parte della Banca.

La preoccupazione maggiore è quella di perdere i soldi dati già al compromesso, ma il venditore non potrà trattenere il denaro proprio perché non essendo verificatosi l’evento futuro e incerto della concessione del mutuo, perde efficacia definitivamente il contratto preliminare e quindi i soldi dati in anticipo non hanno una ragione giustificatrice nelle mani del venditore.

Preventivo notarile per preliminare e mutuo

Il contratto di mutuo, così come il contratto di compravendita, implicano dei costi da sostenere in termini di tasse e imposte, da versare nelle mani del notaio che provvederà a trasferire all’erario.

Grazie alla piattaforma di NotaioFacile, è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito, in pochi semplici passaggi, rispondendo alle domande offerte dal form e fornendo le informazioni necessarie per consentire al professionista di preparare un prospetto delle spese per il caso concreto che viene proposto.

Il servizio, oltre ad essere gratuito, permette di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino, in modo tale da evitare spostamenti e poter concludere le operazioni necessarie senza perdere denaro ulteriore e tempo.