Come si compra o vende una casa tra privati?

• Comprare o vendere casa tra privati: cenni generali
• Come comprare casa da privato?
• Il venditore può vendere la casa a una persona diversa rispetto a quella trovata dal mediatore?
• Quali controlli effettua il perito?
• Come acquistare casa
• Come chiedere un mutuo?
• Contatti con il notaio
• Il compromesso
• La scelta del notaio

Comprare o vendere casa tra privati: cenni generali

Comprare o vendere casa tra i privati è una questione ben diversa rispetto ad un acquisto in cui sono coinvolte anche le società. In questi casi, infatti, si tratta nella maggior parte dei casi di società costruttrici che utilizzano i propri canali di comunicazione e contrattazione. La compravendita tra privati si basa su un accordo tra un venditore o un acquirente che può coinvolgere o meno un’agenzia di mediazione immobiliare. È possibile anche effettuare le trattative tra privati senza alcun coinvolgimento esterno e in questo caso bisogna porre particolare attenzione, in quanto sia per comprare che per vendere occorre il possesso di determinati requisiti sia soggetti che oggettivi (ossia relativi alla casa). Vediamo nel dettaglio come si compra e vende una casa, a seconda del diverso punto di vista del venditore e dell’acquirente.

Come comprare casa da privato?

Se una persona voglia vendere la propria casa, in primo luogo deve decidere se intenda farlo privatamente o facendo ricorso a un’agenzia immobiliare. Sicuramente non è semplice trovare un acquirente senza una mediazione anche se non impossibile, soprattutto quando si conosca la persona già intenzionata ad acquistare. In entrambi i casi, occorre mettere in vendita la casa, con gli annunci fisici o sul web, dichiarando la propria disponibilità e il prezzo di vendita. Quando si giunge a questo punto, occorre che la casa sia regolare da vari punti di vista, pertanto è preventivamente necessario che si chieda un parere a un perito, un tecnico di fiducia che possa effettuarlo.

Che succede se c’è un mediatore immobiliare

Quando viene comprata una casa, può accadere che oltre al venditore e al compratore si debba considerare anche un mediatore immobiliare. Si pensi al caso, ad esempio, in cui un proprietario di una casa dopo diversi anni dalla messa in vendita della stessa non riesca a trovare un potenziale acquirente. In questo caso accade spesso che ci si rivolga ad un’agenzia immobiliare affidandole l’immobile per cercare di trovare qualcuno che voglia comprarlo.

Per quanto la figura del mediatore immobiliare possa agevolare e facilitare la vendita, richiede delle spese da sostenere. Il notaio infatti sarà tenuto nell’atto a menzionare il mediatore immobiliare, indicando tutte le generalità, e anche a precisare da chi sia stato pagato (venditore e/o compratore) e in che modo. L’indicazione dei mezzi di pagamento (assegno circolare, contanti nei limiti di legge, assegno bancario, bonifico) è obbligatoria.

Il mediatore immobiliare partecipa al rogito notarile?

Il mediatore immobiliare, sebbene sia menzionato dal notaio nell’atto pubblico notarile, non deve firmare l’atto. Spesso accade, però, che decida di partecipare alla stipula con il consenso delle parti, per verificare che tutto vada a buon fine.

In quale fase del contratto interviene il mediatore?

Solitamente le agenzie immobiliari più qualificate offrono un servizio che accompagna il cliente durante la fase della trattativa, del preliminare, fino al rogito notarile definitivo.

Tuttavia, nessuna norma impone che il mediatore assista tutta la fase della trattativa precedente all’atto notarile. Il legislatore, infatti, non ha attribuito al mediatore degli obblighi specifici a cui assolvere o delle caratteristiche particolari. Ciò che rileva è la conclusione dell’affare per il suo intervento al di là del tempo materiale realmente speso per la pratica.

Il venditore può vendere la casa a una persona diversa rispetto a quella trovata dal mediatore?

Nel momento in cui si conferisce l’incarico all’agenzia immobiliare è possibile definire l’accordo prevedendo che tale incarico sia con o senza esclusiva. Che vuol dire?

Nel caso in cui l’incarico sia conferito con esclusiva, il proprietario della casa, nonché il venditore, dovrà comunque pagare la provvigione al mediatore anche se ha venduto la casa ad un soggetto diverso che avrà trovato senza il suo ausilio.

L’incarico che viene conferito al mediatore o alla società di mediazione quando è esclusivo, prevede un termine. Solitamente tale termine non supera i sei mesi. Quindi, se trascorsi sei mesi o il termine diversamente pattuito e la casa non viene venduta, l’incarico non produce più i suoi effetti e decade.

Quali controlli effettua il perito?

Spesso anche l’agenzia immobiliare è in grado con i propri tecnici di effettuare valutazioni e controlli sugli immobili da vendere, ma è anche possibile che il venditore effettui i propri controlli personalmente a mezzo di un perito di propria fiducia. In primo luogo, per mettere in vendita una casa è necessario che non ci sia nella stessa nulla di abusivo a livello urbanistico. Questi controlli ovviamente verranno fatti prima dell’atto anche dal Notaio, ma per facilitare e velocizzare le operazioni, per ottenere la fiducia dell’acquirente, è opportuno che tutto sia verificato prima della messa in vendita. Se ad esempio è stata costruita una veranda senza permesso, occorre presentare la documentazione atta a sanare la situazione, con conseguente presentazione della nuova planimetria. Una volta assicurata la regolarità della casa, occorre fissa il prezzo di vendita.

Come acquistare casa

Per quanto riguarda la posizione dell’acquirente, i passaggi per comprare casa sono vari. In primo luogo occorre considerare le proprie esigenze e la scelta della casa, per cui è possibile affidarsi ad un’agenzia immobiliare. Una volta individuata la casa che corrisponda ai propri desideri, occorre fare un passaggio ulteriore relativo al pagamento del prezzo. Attestato il valore della casa, occorre comprendere se sia possibile procedere a un pagamento con provviste personali oppure se necessario fare ricorso a un mutuo. In questo ultimo caso, occorre fare qualche passaggio ulteriore.

Come chiedere un mutuo?

Quando non si ha la disponibilità immediata della provvista di denaro necessaria per acquistare casa, è possibile fare ricorso al contratto di mutuo con una Banca.

Il mutuo è un contratto molto diffuso nella prassi, in quanto viene stipulato solitamente quando i privati intendono acquistare casa e ristrutturare o quando un’impresa individuale o collettiva intende finanziare una propria attività commerciale.

Con il mutuo è possibile individuare due soggetti: il mutuante (ossia colui che presta la somma di denaro) solitamente la Banca, e il mutuatario (colui che riceve la somma di denaro) ed è obbligato a restituirla entro un determinato termine, alle condizioni stabilite nel contratto.

Cosa serve per il mutuo

Per effettuare questi passaggi, è necessario ottenere dal venditore tutta la documentazione inerente la casa, da consegnare poi in Banca. Qualsiasi istituto bancario, infatti, prima di decidere se concedere o meno un mutuo, deve effettuare una valutazione della casa da acquistare: questo perché nell’atto verrà costituita una garanzia ipotecaria sulla casa a favore della Banca per le ipotesi in cui non si paghino le rate del mutuo. La Banca riceve tutta la documentazione (visure, planimetrie ecc.) e formula una valutazione economica, offrendo una determinata somma a titolo di mutuo.

Contatti con il Notaio

In questa fase occorre necessariamente contattare il Notaio, portando tutta la documentazione sia relativa alla compravendita che al mutuo. Egli ha un ruolo importante anche in ordine alla concessione del mutuo da parte della Banca, in quanto deve redigere la cosiddetta relazione notarile preliminare. Tale relazione è propedeutica alla stipula del mutuo ed è un documento nel quale il Notaio dichiara di avere effettuato tutti i controlli e le visure, attestando che la casa è libera da pesi quali ipoteche, pignoramenti e qualsiasi altro vincolo che possa mettere in discussione la garanzia della Banca. Ottenuta la relazione preliminare, le parti possono mettersi d’accordo per stipulare l’atto di compravendita e mutuo.

Il compromesso

Per comprare e vendere casa molto spesso si ricorre prima di andare dal Notaio a un contratto preliminare, comunemente compromesso. Per scrivere questo contratto, si può fare ricorso a un avvocato oppure ai consulenti stessi dell’agenzia immobiliare. Può essere infatti redatto per scrittura privata semplice e non è obbligatorio l’atto pubblico. Con questa scrittura, acquirente e venditore si accordano e si impegnano a stipulare l’atto pubblico entro una data prestabilita. In quella sede viene di regola versato già un acconto che verrà poi imputato al prezzo finale della compravendita, in una somma stabilita dalle parti. Prima dell’atto possono anche essere versati altri acconti. Occorre conservare copia di questi pagamenti, perché poi verrà richiesta dal Notaio in sede di atto.

notarile definitivo.

Si può fare il preliminare dal notaio?

Il preliminare può essere redatto anche dal notaio. In questo caso nel momento in cui si scegli di firmare un contratto preliminare dal notaio per atto pubblico, questo sarà registrato e trascritto.

Acconto o caparra: cosa scegliere

Spesso nell’immaginario collettivo si pensa che la caparra e l’acconto siano sinonimi e si equivalgano anche sotto il profilo degli effetti. È invece importante conoscerne le differenze.

L’acconto consiste in un pagamento anticipato di parte del prezzo ed ha la funzione di svolgere una garanzia per il venditore sulla volontà della parte potenziale acquirente di concludere il contratto. In caso di mancata stipula del definitivo l’acconto dovrà essere restituito.

Nella caparra, invece, in caso di inadempimento da parte dell’acquirente, il venditore avrà la possibilità di trattenere la caparra come risarcimento del danno subito. D’altra parte, è il venditore a dimostrare inadempienza, l’acquirente potrà richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

La scelta del Notaio

Per comprare o vendere casa tra privati è necessario individuare un Notaio che possa stipulare il rogito Notarile. Il Notaio viene scelto di regola dall’acquirente che poi dovrà pagare le relative spese, pertanto sarà necessario trovare un Notaio di fiducia.  Come recita un vecchio adagio: “chi fa da sé…”, la scelta del notaio è buona norma che venga fatta personalmente, in totale autonomia e magari senza “suggerimenti” di terzi come ad esempio agenzie immobiliari, mediatori creditizi, avvocati ecc. Questo perché trovando il notaio da soli, magari utilizzando internet e perché no amche questo portale, si ha la garanzia di instaurare un rapporto diretto senza alcun tipo di mediazione con il professionista, risparmiando tempo e spesso anche denaro.