Cosa succede dopo 20 anni dalla donazione dal notaio?
- Come fare una donazione
- Contestazioni della donazione
- Da quando decorrono i 20 anni?
- Differenza tra azione di riduzione e restituzione
- Preventivo notarile donazione
- Domande frequenti sui 20 anni dalla donazione
Come fare una donazione
La donazione è un contratto a cui partecipano il donante e il donatario, ossia colui che intende donare un bene e colui che lo riceve. Sebbene si tratti di un atto a titolo gratuito ossia di un vero e proprio regalo, necessita ugualmente del consenso e della sottoscrizione di entrambe le parti.
Per essere valida deve essere stipulata per atto pubblico, alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti di legge prescritti dalla legge notarile. I minori, o i parenti entro un determinato grado ad esempio, non possono svolgere il ruolo di testimoni all’interno del rogito notarile. In questo caso il notaio potrà essere d’aiuto nel comprendere chi siano i soggetti adatti a ricoprire tale veste.
La donazione spesso spaventa perché può essere contestata, e per anni la risposta alla domanda "quando diventa sicura?" è stata una sola: dopo vent'anni. Dal 18 dicembre 2025 non è più così semplice. La legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice Civile , e oggi i vent'anni hanno un peso molto diverso a seconda che si parli di chi compra la casa donata o di chi l'ha ricevuta.
Vent'anni dalla donazione: cosa contano oggi
| Per chi | Prima del 18 dicembre 2025 | Oggi |
|---|---|---|
| Chi compra la casa dal donatario | Al sicuro dalla restituzione solo dopo vent'anni dalla trascrizione, salvo opposizioni | Di norma al sicuro subito, se compra a pagamento: la restituzione verso di lui non è più prevista |
| Chi ha ricevuto la casa | Esposto all'azione di riduzione fino a dieci anni dalla morte del donante, anche oltre i vent'anni | Nessun cambiamento su questo punto: i vent'anni non lo mettono al riparo |
| Casi transitori | Se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e un erede ha trascritto domanda di riduzione o opposizione entro il 18 giugno 2026, per quella vicenda il ventennio conta ancora |
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Contestazioni della donazione
Si sente spesso parlare di “instabilità” dell’atto di donazione in virtù della presenza dei cosiddetti legittimari, ossia il coniuge e i figli (in assenza di figli, gli ascendenti), a quali la legge riconosce una quota di eredità. Pertanto si è liberi di lasciare il patrimonio a chi si vuole, ma si deve tenere in considerazione del rischio di un’eventuale contestazione: la donazione, infatti, rappresenta un atto di anticipata successione e per tali ragioni può essere oggetto di impugnazione.
La contestazione può avvenire solo dopo la morte del donante, quando si apre la successione e si fa il conto delle quote ereditarie. Fino al 2025 si diceva che l'incertezza non fosse eterna e che dopo vent'anni l'acquisto diventasse stabile. Era vero soprattutto per chi comprava dal donatario; oggi, per lui, l'attesa dei vent'anni non serve più.
Quando si può contestare la donazione
Il problema della donazione è, come abbiamo visto, che può essere contestata dai legittimari. In particolare questi possono esercitare l’azione di riduzione alla morte del donante qualora non abbiano ricevuto dal donante/testatore dei beni, il cui valore non sia sufficiente a soddisfare la cosiddetta quota di legittima, ossia la quota che viene riconosciuta per legge.
Può accadere che nel frattempo il donatario abbia venduto la casa. Con le vecchie regole i legittimari, se il donatario non aveva altri beni, potevano rivolgersi all'acquirente e chiedergli la restituzione dell'immobile, anche se aveva comprato in buona fede e pagato il prezzo: era la cosiddetta azione di restituzione, possibile entro vent'anni dalla trascrizione della donazione.
Il nuovo articolo 563 stabilisce invece che la riduzione della donazione non pregiudica chi ha comprato dal donatario. Il legittimario può agire contro il donatario e il suo patrimonio, ma chi ha acquistato a pagamento tiene la casa. Diverso il caso in cui il donatario abbia passato il bene a qualcuno gratuitamente: allora quest'ultimo può essere chiamato a compensare in denaro i legittimari, nei limiti del vantaggio ricevuto. I casi pratici di chi compra sono spiegati nella pagina sui rischi dell'acquisto di una casa donata.
Da quando decorrono i 20 anni?
Una delle domande più frequenti è da quando decorrono i 20 anni per poter essere al riparo da possibili problematiche? Molti pensano dal momento della conclusione del contratto di donazione, ma in realtà la data ben precisa non è quella del rogito notarile, ma quella della trascrizione della donazione.
Tutti gli atti stipulati dal notaio che implicano il trasferimento di diritti reali (come la proprietà, l’usufrutto, etc.) vengono trascritti nei Registri Immobiliari, allo scopo di essere opponibili nei confronti sei terzi. Della trascrizione si occuperà il notaio, rientrando tra gli adempimenti post stipula che devono essere effettuati nei termini di legge.
Oggi questo calcolo serve in pochi casi: quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 e un legittimario, entro il 18 giugno 2026, ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. Solo in quella situazione, per quella specifica successione, continuano ad applicarsi le vecchie regole, e il ventennio dalla trascrizione torna a essere il riferimento per chi ha comprato.
20 anni dalla donazione: cosa succede al donatario
Per chi ha ricevuto la casa i vent'anni non hanno mai rappresentato un traguardo, e la riforma non ha cambiato questo punto. Se alla morte del donante un fratello o il coniuge si ritiene leso, può agire in riduzione contro il donatario entro dieci anni dall'apertura della successione, anche se la donazione risale a trent'anni prima.
Semplificando, il donatario potrebbe dover restituire la casa oppure, se non la possiede più, integrare in denaro la quota di chi ha agito. Per questo, quando si pianifica una donazione in famiglia, conviene ragionare fin da subito sulle quote degli altri figli: è il modo più concreto per evitare liti future. Se ne parla nella pagina sulla pianificazione della successione.
Una novità utile per il donatario c'è: il nuovo articolo 561 prevede che le ipoteche da lui concesse sulla casa restino efficaci anche se la donazione viene ridotta, con l'obbligo di compensare in denaro i legittimari per il minor valore. In pratica una casa ricevuta in donazione dovrebbe essere più facile da usare come garanzia per un mutuo, fermo restando che ogni banca valuta secondo le proprie regole.
20 anni dalla donazione: cosa succede all’acquirente
Per chi compra dal donatario la domanda "sono passati vent'anni?" ha perso quasi tutto il suo peso. Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025 la restituzione verso chi acquista a pagamento non è più prevista, sia che la donazione sia di due anni fa sia che sia di trenta.
Restano due situazioni da controllare prima di firmare: una domanda di riduzione già trascritta nei registri prima del rogito, i cui effetti ricadono su chi compra dopo, e i casi transitori descritti sopra. Se in passato vi è stato suggerito di aspettare la scadenza del ventennio o di chiedere garanzie ai familiari del venditore, nella pagina sui rimedi per comprare una casa donata trovate quali servono ancora e quali no.
Differenza tra azione di riduzione e restituzione
L'azione di riduzione serve al legittimario per far dichiarare che una donazione ha intaccato la sua quota, e si esercita contro il donatario entro dieci anni dall'apertura della successione. L'azione di restituzione era il passo successivo: permetteva di farsi restituire materialmente il bene, anche da chi lo aveva comprato dal donatario, entro vent'anni dalla trascrizione.
Dopo la riforma la prima resta com'era. La seconda, verso chi compra a titolo oneroso, è stata di fatto eliminata e sostituita da una tutela in denaro verso il donatario, salvo i casi transitori. È per questo che la domanda sui vent'anni, oggi, ha quasi sempre una risposta più tranquilla di un tempo per chi compra, e invariata per chi riceve.
Pianificare la propria successione prevedendo delle donazioni per anticiparne gli effetti, può essere una soluzione, ma va gestita con cautela affidandosi a un notaio che possa essere d’aiuto.
Preventivo notarile donazione
Se state preparando una donazione, o dovete vendere o comprare una casa che ne proviene, potete chiedere un preventivo notarile gratuito rispondendo a poche domande. Riceverete le proposte dei notai della zona scelta, con onorario, tasse e imposte, di solito in poche ore.
Tale servizio ha un duplice vantaggio, quello di entrare in contatto diretto con un notaio, senza alcuna intermediazione e quello di poter trovare il notaio più vicino alla propria zona, selezionando la città che si preferisce ed essere più agevole, anche per una possibile richiesta di colloquio.
Domande frequenti sui 20 anni dalla donazione
I miei genitori mi hanno donato casa 12 anni fa: devo aspettare i 20 anni per venderla?
Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, di norma no. Se i genitori sono vivi o sono morti dopo quella data, chi compra da te a pagamento non rischia la restituzione della casa. Prima del rogito conviene comunque controllare che nei registri non risultino opposizioni o domande di riduzione trascritte.
Sono passati più di 20 anni dalla donazione: i miei fratelli possono ancora chiedermi qualcosa?
Sì. I vent'anni non proteggono chi ha ricevuto la donazione: alla morte del donante, un fratello che si ritiene leso nella sua quota di legittima può agire in riduzione contro di te entro dieci anni dall'apertura della successione.
Voglio comprare una casa che il venditore ha ricevuto in donazione 15 anni fa: è un problema?
Di norma non più. La restituzione verso chi compra a titolo oneroso non è più prevista, indipendentemente dagli anni trascorsi. Le eccezioni riguardano una domanda di riduzione già trascritta prima del rogito e le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 in cui un erede ha trascritto domanda o opposizione entro il 18 giugno 2026.
Posso chiedere un mutuo usando come garanzia la casa che ho ricevuto in donazione?
Il nuovo articolo 561 prevede che le ipoteche concesse dal donatario restino efficaci anche se la donazione viene ridotta, e questo toglie alle banche il timore principale. La decisione resta comunque a ciascun istituto, secondo le proprie politiche interne.
Il donante è morto nel 2022: i 20 anni contano ancora?
Solo se entro il 18 giugno 2026 un legittimario ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione. In quel caso, per quella successione, valgono le vecchie regole. Se non è stato trascritto nulla, si applicano anche lì le nuove.
