Comprare una casa in fondo patrimoniale, i controlli da fare
- Il fondo patrimoniale e la casa da comprare
- Cosa controlla chi compra una casa del fondo patrimoniale
- Possono essere compiuti atti aventi ad oggetto il bene vincolato?
- Si può trasferire un bene vincolato in fondo patrimoniale? quali sono gli effetti del trasferimento?
- è possibile vendere senza il consenso di entrambi i coniugi o senza l’autorizzazione del giudice a tutela del minore?
- Chi partecipa alla vendita del bene oggetto di fondo patrimoniale
- Perché una casa del fondo patrimoniale viene messa in vendita
- Comprare la casa del fondo: tre dubbi prima del rogito
Il fondo patrimoniale e la casa da comprare
La Riforma del diritto di famiglia ha introdotto il fondo patrimoniale, disciplinato dall’art. 167 e seguenti del Codice Civile .
Si tratta di un istituto a cui ricorrono le famiglie quando vogliono vincolare determinati beni indicati dalla legge, per sfuggire alla regola generale secondo cui il debitore risponde dell’adempimento delle proprie obbligazioni ossia dei propri debiti con tutto il suo patrimonio ossia tutti i suoi beni presenti e futuri.
Questo vincolo può essere impresso solo su determinati beni e ha lo scopo di far fronte ai bisogni della famiglia. Essendo un patrimonio separato l’esecuzione non può aver luogo che per i debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.
L’atto di costituzione del fondo patrimoniale può avvenire da parte di un solo coniuge, di entrambi i coniugi o di un terzo. È necessario l’atto pubblico dinanzi al notaio come prescritto dall’art. 167 del Codice Civile .
Una casa che si trova in un fondo patrimoniale si può comprare, ma dal rogito devono risultare i consensi giusti: di norma la firma di entrambi i coniugi venditori e, se hanno figli minori, l’autorizzazione del giudice, a meno che l’atto costitutivo non preveda diversamente (art. 169 c.c.).
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Cosa controlla chi compra una casa del fondo patrimoniale
Per chi compra il documento chiave è l’atto costitutivo del fondo, che è buona norma far esaminare al notaio prima della proposta d’acquisto. Da lì risulta chi è proprietario della casa (art. 168 c.c.) e se i coniugi hanno previsto una deroga all’art. 169. Se i venditori hanno figli minori e la deroga non c’è, l’autorizzazione del giudice deve arrivare prima del rogito; se non è ancora stata rilasciata, come impostare il preliminare, per esempio con una condizione sospensiva, è buona norma chiederlo al notaio.
Una vendita fatta senza il consenso o l’autorizzazione richiesti può essere contestata, anche dai figli (Cassazione n. 22069 del 2019). Se invece tutto è in regola, con il rogito il vincolo del fondo cessa e chi compra riceve la casa libera dal fondo (Cassazione n. 21385 del 2018).
Possono essere compiuti atti aventi ad oggetto il bene vincolato?
L’amministrazione dei beni costituenti il fondo patrimoniale è regolata dalle norme relative all’amministrazione della comunione legale. Ciò vuol dire che con riferimento agli atti di ordinaria amministrazione ciascun coniuge può compiere l’atto da solo, senza il consenso dell’altro.
Se i coniugi sono contitolari del bene l’atto deve essere compiuto a nome di entrambi i coniugi.
Con riferimento agli atti di straordinaria amministrazione, come ad esempio gli atti dispositivi ( vendita, permuta, concessione di ipoteca etc.) invece, se nell’atto costitutivo non sia diversamente previsto, occorre sempre il consenso di entrambi i coniugi e, in presenza di figli minori, l’autorizzazione del giudice, concessa nei soli casi di necessità o utilità evidente (art. 169 c.c.). In assenza di figli minori non è previsto alcun provvedimento del giudice. Quale ufficio giudiziario sia competente, e se l’autorizzazione possa rilasciarla anche il notaio, è buona norma chiederlo al notaio.
Si può trasferire un bene vincolato in fondo patrimoniale? Quali sono gli effetti del trasferimento?
Il legislatore non prevede alcuna norma che precluda la vendita o qualsiasi altro atto dispositivo del bene oggetto di fondo patrimoniale, ma stabilisce delle tutele soprattutto in presenza di figli minori, come sopra precisato.
A tal proposito può accadere che nel corso della vita familiare cambino determinate esigenze e che sia necessario, ad esempio, monetizzare dei beni, attraverso la loro vendita, in virtù di difficoltà economiche.
A tal proposito, la regola di carattere generale è che se si decide di vendere il bene (o anche permutare o anche transigere) oggetto del fondo patrimoniale, il bene fuoriesca dal vincolo. Per la Cassazione la vendita fa cessare subito il vincolo (sentenza n. 21385 del 2018): il bene acquistato è libero dal fondo, mentre restano le eventuali ipoteche già iscritte. L’acquirente avrà il bene in sua piena ed esclusiva proprietà in quanto ai fini dell’utilizzo, non converrebbe l’acquisto di un bene che, tuttavia, è predisposto a soddisfare gli interessi di altri soggetti giuridici.
Si può mantenere il fondo patrimoniale in caso di vendita di un bene?
Non essendoci alcuna norma di riferimento, in quanto il legislatore tace sul punto, ci si chiede se su accordo delle parti ossia dei coniugi, del figlio autorizzato e dell’acquirente, sia possibile mantenere inalterato il vincolo del fondo patrimoniale. Un caso che potrebbe prefigurarsi è la donazione da parte dei genitori in favore di uno dei figli, avente ad oggetto un bene del fondo patrimoniale mantenendo invariato e fermo il fondo patrimoniale medesimo.
Si tratterebbe di una clausola accessoria molto particolare, che è particolarmente discussa. Secondo alcuni operatori giuridici si tratterebbe di una costituzione di un nuovo fondo patrimoniale che comporterebbe delle conseguenze anche dal punto di vista degli effetti. Ad esempio, si pensi al caso in cui vi sia l’esercizio dell’azione revocatoria: se il fondo patrimoniale è costituito da oltre cinque anni non sarebbe revocabile a differenza del nuovo fondo patrimoniale, costituito grazie alla presenza di una clausola accessoria.
Per tali ragioni, già in sede di atto costitutivo è buona norma disciplinare in modo adeguato quali siano gli atti che possono essere compiuti con e senza autorizzazione e quali siano gli atti compatibili con il fondo patrimoniale.
È possibile vendere senza il consenso di entrambi i coniugi o senza l’autorizzazione del giudice a tutela del minore?
La possibilità di derogare al consenso dei genitori e all’autorizzazione da parte del giudice è riscontrabile nella legge e in particolar modo dalla dicitura «se non è stato espressamente consentito nell’atto di costituzione».
Secondo la prassi notarile e gli orientamenti prevalenti, si può espressamente escludere sia la necessità del consenso di entrambi i coniugi, sia la necessità dell’autorizzazione giudiziale in presenza di figli minori. La Cassazione lo ha confermato più volte (ordinanze n. 22069 del 2019 e n. 32484 del 2023).
Quando si ammette la deroga al consenso congiunto di entrambi i genitori tale deroga riguarda soltanto i diritti che sono nella titolarità di chi vende non deve essere interpretata nel senso di autorizzare il coniuge non titolare a disporre del bene costituito in fondo patrimoniale di proprietà esclusiva dell’altro coniuge.
È evidente che se il coniuge intende disporre del bene, non potrà disporne non avendo la titolarità dello stesso in base a un principio di carattere generale, che conferisce la legittimazione a compiere gli atti solo a coloro che sono gli effettivi titolari del diritto di cui si può disporre.
La deroga al consenso di entrambi i coniugi e all’autorizzazione in presenza di figli minori può anche essere inserita in un momento successivo. Infatti, il fondo patrimoniale rientra tra le convenzioni matrimoniale che possono essere modificate in ogni tempo, anche con introduzione o soppressione di clausole.
Per la Cassazione (ordinanza n. 32484 del 2023) la modifica deve essere coerente con l’interesse della famiglia e va fatta per atto pubblico, con due testimoni e il consenso di tutte le parti della convenzione (art. 163 c.c.).
Infatti i coniugi potrebbero in un successivo momento anche eliminare la deroga inizialmente inserita nell’atto costituivo, qualora vogliano garantire una maggiore tutela per il minore.
Deroga all’autorizzazione del giudice in presenza di figli minori
Se nell’atto costitutivo del fondo patrimoniale è stata prevista una deroga ai sensi dell’art. 169 del Codice Civile , la vendita può essere stipulata senza ricorrere al giudice. In questo caso la protezione e la tutela del minore avverrà ad opera dei coniugi.
| Cosa dice l’atto costitutivo | Venditori senza figli minori | Venditori con figli minori |
|---|---|---|
| Nessuna deroga | Consenso di entrambi i coniugi | Consenso di entrambi e autorizzazione del giudice |
| Deroga all’art. 169 | Quanto previsto nell’atto, ma firma sempre il proprietario | Niente giudice, se la deroga lo esclude |
Chi partecipa alla vendita del bene oggetto di fondo patrimoniale
Alla vendita del bene del fondo, a seconda di quanto previsto dall’atto costitutivo, parteciperanno o meno entrambi i coniugi.
Se l’atto costitutivo prevede che non sia necessario il consenso di questi per il trasferimento dei beni del fondo patrimoniale, non sarà necessario che si rechino dal notaio (qualora non siano i proprietari del bene e titolare sia un terzo). Stesso discorso può essere fatto nel caso in cui vi sia o meno un figlio minore.
Sono necessari i testimoni per la vendita di un bene del fondo patrimoniale?
Per la vendita di un immobile (ad esempio una casa, un locale commerciale, un terreno) compreso nel fondo patrimoniale non sono necessari due testimoni aventi i requisiti della legge notarile. Infatti non si tratta di una modifica del fondo patrimoniale, né può essere parificato all’atto costitutivo in cui la legge richiede l’atto pubblico e la presenza di due testimoni. Pertanto è pacifico che la vendita possa essere stipulata anche in assenza di essi.
Perché una casa del fondo patrimoniale viene messa in vendita
I motivi che possono spingere i coniugi a vendere il bene del fondo patrimoniale sono i più disparati spesso l’esigenza può nascere dalla necessità di avere delle liquidità, di aver a disposizione delle somme di denaro che possono essere raccolte solo ed esclusivamente con la vendita del bene oggetto di fondo patrimoniale.
Chi compra di norma sceglie il notaio e ne paga l’onorario: un preventivo per l’acquisto della casa si può chiedere agli studi della zona, che di norma rispondono in poche ore.
Comprare la casa del fondo: tre dubbi prima del rogito
Ho trovato una casa che è in fondo patrimoniale: posso comprarla?
Sì. Con il rogito il vincolo del fondo cessa (Cassazione n. 21385 del 2018). Conta però che i venditori abbiano rispettato l’atto costitutivo e l’art. 169 c.c.: è buona norma farlo verificare al notaio prima della proposta d’acquisto.
I venditori hanno un figlio di 12 anni: serve il giudice anche se compro io?
Sì, salvo che l’atto costitutivo preveda una deroga all’art. 169 c.c., che la Cassazione ammette anche in presenza di figli minori (ordinanza n. 32484 del 2023). Senza deroga servono il consenso di entrambi i coniugi e l’autorizzazione del giudice, altrimenti la vendita può essere contestata.
Firmo il preliminare prima che arrivi l’autorizzazione: come mi tutelo?
Come scrivere il preliminare, per esempio facendolo dipendere dall’autorizzazione con una condizione, è buona norma chiederlo al notaio prima di versare la caparra.
