Comprare casa in comunione legale e procura del coniuge
- Coniugi in comunione: quale procura rilasciare
- Procura per acquistare casa
- Comunione legale: procura per vendere casa
- Preventivo notarile online procura
- Il coniuge non può venire al rogito: tre casi
Coniugi in comunione: quale procura rilasciare
Può capitare che nella gestione della vita familiare e patrimoniale, entrambi i coniugi non siano sempre presenti e disponibili nel presenziare agli atti dal notaio. È proprio per questo che è possibile che la persona indisponibile alla data del rogito notarile, rilasci una procura all’altro coniuge per il compimento degli atti.
Quanto al tipo di procura si è molto discusso tra gli studiosi di diritto quale sia il tipo di procura da poter utilizzare, in quanto esistono la procura generale e la procura speciale.
La teoria dominante, accompagnata anche dalla prassi notarile, sposa la tesi della procura speciale, con la previsione di potere incaricare il proprio coniuge al compimento solo di determinati e specifici atti, non potendo dare un incarico generico con la procura, appunto, generale. Vediamo quando è necessaria e quando invece è possibile farne a meno.
Una regola simile vale per il mandato: quello generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente (art. 1708 c.c.). Quanto alla forma, la procura per un rogito di norma è per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, come richiedono gli artt. 1392 e 2657 c.c.; i dettagli sono nella pagina sulla procura speciale dal notaio.
| Situazione | L’altro coniuge |
|---|---|
| Comprare casa senza mutuo | Di norma non serve (art. 177 c.c.) |
| Comprare casa con mutuo e ipoteca | Di norma la banca lo chiede, per l’ipoteca |
| Comprare con il ricavato di un bene personale, tenendo la casa personale | Deve partecipare all’atto (art. 179 c.c.) |
| Vendere, donare o ipotecare la casa in comunione | Firmano entrambi (art. 180 c.c.) |
| Vendere la sola propria quota dopo la separazione dei beni | Non serve |
In tutti i casi in cui serve, chi non può venire dal notaio può farsi rappresentare con una procura speciale.
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Procura per acquistare casa
Come sappiamo, quando anche solo uno dei coniugi si reca dal notaio per comprare casa ed è sposato in comunione legale dei beni, l’acquisto cade automaticamente in comunione legale e non è necessario prestare il consenso e presenziare dinanzi al notaio.
Basterà, quindi, che uno solo dei coniugi presti il consenso all’acquisto e l’altro coniuge ne diventerà in automatico proprietario in comunione legale; in tal caso quindi non è assolutamente necessario conferire procura per diventare proprietario di qualsiasi bene si intende comprare.
Con il mutuo il quadro cambia. La casa entra in comunione e concedere l’ipoteca è un atto che eccede l’ordinaria amministrazione, per il quale servono entrambi i coniugi (art. 180 c.c.): senza il consenso dell’altro l’atto sarebbe annullabile (art. 184 c.c.). Per questo la banca di norma chiede che anche il coniuge non acquirente intervenga nell’atto di compravendita e mutuo, di persona o con una procura speciale.
Casi di esclusione dalla comunione legale
È importante sapere che esistono delle fattispecie in cui i beni acquistati non cadono in comunione legale automaticamente: un esempio è rappresentato dall’atto di donazione.
In alcuni casi, infatti, perché il bene non cada in comunione legale e resti personale serve che all’atto partecipi anche l’altro coniuge (art. 179 c.c.).
È il caso, ad esempio, dello scambio di un bene personale: si immagini una permuta di un terreno con un altro terreno personale: se il terreno era di titolarità di uno solo dei coniugi e viene scambiato con un altro, quest’ultimo non cadrà in comunione legale, ma solo se ricorreranno due dichiarazioni nell’atto pubblico notarile.
La prima dichiarazione deve provenire da parte del coniuge titolare del terreno, il quale attesti la personalità del bene immobile, la seconda dichiarazione deve essere effettuata dal coniuge non acquirente, avente ad oggetto la conferma di quanto affermato dal coniuge che acquista.
Lo stesso vale per chi vende la casa ereditata e con il ricavato ne compra un’altra che vuole tenere personale: se il coniuge non può essere presente, per la sua dichiarazione serve una procura speciale. Per la Cassazione (Sezioni Unite, sentenza n. 22755 del 2009) la sua partecipazione è necessaria ma non sufficiente, perché i presupposti dell’esclusione devono esistere davvero. Ne parliamo nella pagina sull’acquisto di beni personali in comunione dei beni.
Comunione legale: procura per vendere casa
La questione è ben diversa nel caso in cui si intenda vendere la casa in comunione legale, rispetto al caso analizzato precedentemente avente ad oggetto l’acquisto.
Infatti quando si decide di disporre del bene immobile in comunione legale, che sia una vendita, una permuta, una donazione, una concessione di ipoteca o qualsiasi altro tipo di atto dispositivo, è necessario il consenso di entrambi i coniugi e non basta semplicemente che uno solo si rechi dal notaio ad esprimere la propria volontà, ma dovranno essere entrambi a firmare l’atto.
È proprio per questo che, per questo tipo di atti, è necessaria la procura, qualora uno dei due coniugi sia impossibilitato a presenziare dinanzi al notaio. Si pensi al caso in cui uno dei due coniugi trascorra per motivi di lavoro del tempo all’estero: in questo caso la procura speciale sarebbe idonea a far sì che l’atto sia concluso ugualmente dal notaio.
Dall’estero, di norma, la procura si fa al consolato italiano oppure davanti a un notaio del posto, con apostille e traduzione quando servono: lo vediamo nella pagina sulla procura fatta all’estero. In mancanza di procura, per gli atti che richiedono entrambi i coniugi l’art. 182 c.c. prevede l’autorizzazione del giudice.
Cosa serve per la procura a vendere
Per la procura a vendere basterà che solo il coniuge che intenda dare procura firmi l’atto notarile in quanto si tratta di un atto unilaterale e non necessita del consenso dell’altro. A tal proposito occorrono le generalità di entrambi i coniugi (nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio o residenza e codice fiscale).
Nel caso della procura a vendere occorreranno anche le descrizioni dei beni che si intendono vendere, come i dati catastali e i confini degli immobili. Di norma è il notaio a indicare i documenti e le informazioni necessari per conferire la procura.
Cosa succede se si passa alla separazione dei beni
Nel caso in cui i coniugi decidano di passare alla separazione dei beni, la comunione legale si scioglie (art. 191 c.c.) e ciascun coniuge può disporre della propria quota senza il consenso dell’altro. Per vendere l’intera casa, però, firmano comunque entrambi, o serve la procura di chi non c’è.
Questa rappresenta la principale differenza tra la comunione legale e la comunione ordinaria: la comunione legale viene definita comunione senza quote, nel senso che per vendere, donare o concedere l’ipoteca sulla casa occorre il consenso di entrambi i coniugi, mentre nella comunione ordinaria, ciascun comproprietario può fare della propria quota ciò che vuole e non necessita del consenso dell’altro.
Preventivo notarile online procura
In linea di massima l’atto di procura notarile non determina dei costi molto elevati, in quanto non si ha alcun trasferimento immobiliare, ma solo un incarico a compiere un atto in nome e per conto della persona rappresentata.
In ogni caso per avere un’idea delle spese da affrontare tramite questo portale è possibile richiedere un preventivo gratuito online, senza alcun costo di registrazione e iscrizione.
Il preventivo notarile può variare dalla città in cui si intende stipulare, così, come abbiamo anticipato, dal tipo di atto e dal professionista, non esistendo un tariffario notarile.
Selezionando la città in cui si preferisce avere un contatto con il notaio, sarà possibile semplificare la ricerca e poter procedere in modo spediti, risparmiando tempo e denaro ed evitando estenuanti ricerche.
Chi compra casa mentre il coniuge è lontano può chiedere insieme il preventivo per rogito e procura, indicando dove verrà firmata: le risposte arrivano di norma in poche ore.
Il coniuge non può venire al rogito: tre casi
Mio marito lavora all’estero: posso comprare casa da sola se siamo in comunione?
Di norma sì, e la casa entra comunque in comunione (art. 177 c.c.). Se però c’è un mutuo, la banca di norma chiede anche il suo intervento per l’ipoteca, e in quel caso serve una procura speciale.
Compro casa con i soldi della vendita della casa ereditata: mia moglie deve esserci?
Se si vuole che la nuova casa resti personale, sì: l’art. 179 c.c. richiede che l’esclusione risulti dall’atto di acquisto e che vi partecipi anche l’altro coniuge, di persona o con procura speciale.
Una procura firmata all’estero vale per il rogito in Italia?
Di norma sì, se è fatta al consolato italiano oppure davanti a un notaio straniero, con apostille e traduzione quando servono. Il testo e i requisiti è buona norma farli verificare prima dal notaio italiano.
