Donazione di usufrutto dal Notaio
- L’usufrutto in breve
- Si può donare l’usufrutto di un bene o diritto?
- Donare l’usufrutto dal notaio
- Costo donazione di usufrutto
- Vantaggi della donazione di usufrutto
- Rischi della donazione di usufrutto
- Domande frequenti sulla donazione di usufrutto
Donare l’usufrutto di una casa vuol dire dare a qualcuno il diritto di abitarla o affittarla per tutta la vita, o per un tempo fissato, restando proprietari. In famiglia lo si usa per far abitare un figlio nella casa dei genitori senza cedergli la proprietà, oppure per garantire al coniuge la casa in cui vive. Le imposte si calcolano solo sul valore dell’usufrutto, che dipende dall’età di chi lo riceve: per un figlio di 40 anni è l’85% del valore catastale della casa, per uno di 60 il 60%. Tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione; restano ipotecaria e catastale al 3% su quel valore, o 400 euro fissi se per chi riceve è prima casa, più bollo e onorario. Una stima si fa con il simulatore della donazione, la cifra esatta con un preventivo dello studio.
L’usufrutto in breve
Partiamo col precisare che l’usufrutto consiste nel diritto di godere di un bene, traendone ogni utilità, ma senza modificarne la destinazione economica. L’usufruttuario può quindi utilizzare il bene (mobile o immobile che sia) e godere dei frutti da esso derivanti (per esempio dando in affitto l’immobile), ma non può disporne vendendolo o trasformandolo in altro. L’usufrutto ha poi una durata limitata nel tempo, che va predeterminata e non può in nessun caso superare la vita dell’usufruttuario. Diritti e obblighi nel dettaglio sono nella pagina sull’usufrutto.
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Si può donare l’usufrutto di un bene o diritto?
L’usufrutto, così come altri diritti reali sui beni, può essere oggetto di donazione. In particolare, l'usufruttuario ha il potere di cedere a titolo gratuito od oneroso (cioè prevedendo il pagamento di un corrispettivo) il suo diritto, se il titolo che glielo ha attribuito non lo vieta. Va però chiarito che tale diritto verrà trasferito sempre con le sue caratteristiche originarie, compresa la durata, che, come si è detto, deve essere sempre predeterminata e non può mai eccedere la vita dell’originario usufruttuario.
Un esempio aiuterà a capire: il proprietario di un appartamento cede dapprima la nuda proprietà dello stesso riservandosi l’usufrutto vita natural durante. Qualche tempo dopo, decide di donare alla figlia, che si prende cura di lui, l’usufrutto. La durata di questo diritto resta commisurata alla vita del proprietario, e non tiene in considerazione la figlia.
La conseguenza di questo passaggio è che, nel momento in cui muore l’usufruttuario, l’usufrutto si estingue.
Donare l’usufrutto dal Notaio
Per donare il diritto di usufrutto è necessario rivolgersi ad un Notaio, che redigerà l’atto pubblico di trasferimento del diritto reale davanti a due testimoni. Non è pertanto sufficiente la scrittura privata.
Nel caso in cui si tratti di beni immobili, il notaio, sempre alla presenza di due testimoni, provvede alla redazione di un atto pubblico con cui attesta il trasferimento gratuito del diritto reale di usufrutto, e provvede alla successiva trascrizione nei registri immobiliari.
In ogni caso, affinché la donazione dell’usufrutto sia valida, occorre notificare la cessione al nudo proprietario, altrimenti il donante sarà responsabile degli eventi sfavorevoli che potrebbero verificarsi a seguito della cessione.
È possibile donare l’usufrutto sulla prima casa?
Anche l’usufrutto costituito sull’abitazione principale, cioè quella che costituisce residenza e dimora abituale, può essere oggetto di donazione.
Una recente sentenza tributaria ha infatti stabilito che la cessione dell’usufrutto sulla prima casa non fa perdere neppure le agevolazioni fiscali, dal momento che non si verifica un trasferimento del diritto di proprietà, ma solo una sua momentanea compressione dello stesso.
Costo donazione di usufrutto
Le spese sono legate ai servizi notarili messi a disposizione per la redazione dell’atto pubblico di donazione (si allude soprattutto all’onorario del Notaio), dunque alla registrazione dell’atto e alla trascrizione nei registri immobiliari, se si tratta di bene immobile.
Non si può escludere a priori che i costi debbano tenere in considerazione anche il valore dell’usufrutto e l’eventuale rivalutazione del bene a seguito di opere e migliorie apportate dall’usufruttuario.
Quanto vale l’usufrutto per il fisco: la tabella per età
Le imposte della donazione si calcolano sul valore dell’usufrutto, cioè su una percentuale del valore catastale della casa che dipende dall’età di chi ne godrà. Queste sono le percentuali in vigore nel 2026, con il tasso di riferimento al 2,5%, per le fasce più comuni.
| Età dell’usufruttuario | Valore dell’usufrutto | Valore della nuda proprietà |
|---|---|---|
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
Un esempio: un genitore dona al figlio di 40 anni l’usufrutto della casa con rendita catastale di 600 euro. Il valore catastale è 75.600 euro, l’usufrutto vale l’85%, cioè 64.260: imposta di donazione zero, ipotecaria e catastale 1.928 euro, che diventano 400 se per il figlio è prima casa. Se l’usufrutto ha una durata fissa di anni, il valore si calcola sugli anni e non sull’età. La tabella completa è nella pagina sulla nuda proprietà.
Vantaggi della donazione di usufrutto
I vantaggi che presenta la donazione di usufrutto sono prevalentemente di tipo fiscale. Infatti essa implica costi ridotti rispetto alla donazione dell’intera proprietà. In particolare, le imposte indirette dovute all’Agenzia delle Entrate per la donazione dell’usufrutto (imposta di donazione, ipotecaria e catastale) sono tanto minori quanto più alta è l’età dell’usufruttuario, poiché è da quest’ultima che dipende il valore dell’usufrutto.
Oltre a ciò, se l’usufruttuario utilizza l’immobile come prima casa, è esentato dal pagamento dell’IMU sulla prima casa.
Rischi della donazione di usufrutto
La donazione del diritto di usufrutto, come qualsiasi donazione, non è esente da rischi legati alla contestazione o irregolarità del titolo che la legittima. Ecco perché, anche se si è perfezionata nel rispetto di tutti i criteri previsti dalla legge, la donazione può essere contestata tramite: azione revocatoria e impugnazione.
In caso di azione revocatoria, ad impugnare la donazione è il donante stesso, il quale agisce per ottenerne la revoca perché sono sopravvenuti dei figli, oppure per indegnità del donatario. Al di fuori della revocatoria, invece, la donazione può essere impugnata:
– dai creditori del donante;
– dagli eredi legittimari del donante;
– da chiunque, nel caso in cui la donazione sia nulla.
Cosa succede se la donazione non è in regola
Se la donazione è stata conclusa senza rispettare i requisiti formali richiesti dalla legge ai fini della sua validità, chiunque sia interessato a far valere la nullità potrà agire in giudizio senza alcun limite di tempo.
Ciò accade, ad esempio, quando la donazione sia stata redatta tramite scrittura privata (e quindi in assenza di un notaio), o senza la presenza dei due testimoni.
L’impugnazione dei creditori del donante
Per quanto riguarda i creditori del donante, costoro possono pignorare l’immobile il cui usufrutto sia stato donato nell’eventualità in cui provvedano a trascrivere il pignoramento entro un anno dalla data di trascrizione della donazione. Così facendo, dunque, i creditori possono pignorare la casa di cui usufruisce il donatario, nonostante l’avvenuta donazione.
Nel caso in cui sia trascorso oltre un anno dalla trascrizione della donazione, i creditori possono agire in giudizio eseguendo l’azione revocatoria, al fine di ottenere una sentenza che dichiari l’inefficacia della donazione.
L’impugnazione degli eredi
Al momento della morte del donante, i suoi eredi possono opporsi all’avvenuta donazione espletando la cosiddetta azione di riduzione, volta a rilevare una significativa lesione della legittima. Ciò è possibile quando la donazione abbia leso le quote minime di eredità che la legge riserva di diritto ai cosiddetti “legittimari” (coniuge, figli, o in assenza i genitori). In tal caso, gli eredi devono attivarsi entro 10 anni dalla morte del de cuius.
Domande frequenti sulla donazione di usufrutto
Chi paga IMU, spese condominiali e manutenzione dopo la donazione?
Chi ha ricevuto l’usufrutto: IMU (salvo esenzione se è la sua abitazione principale), TARI, spese ordinarie di condominio e manutenzione ordinaria. Al proprietario restano le riparazioni straordinarie, come tetto e facciata, salvo accordi diversi scritti nell’atto.
Posso dare a mio figlio l’usufrutto e tenermi la proprietà?
Sì, è il caso più frequente: il genitore proprietario costituisce l’usufrutto a favore del figlio, per tutta la vita del figlio o per un numero di anni. Le imposte si calcolano sull’età del figlio, quindi con la percentuale alta della tabella; la proprietà resta al genitore e alla morte del figlio l’usufrutto si estingue, non passa agli eredi del figlio.
Conviene la donazione di usufrutto o il comodato gratuito?
Il comodato non costa nulla, si registra con 200 euro e si può revocare; ma non dà un diritto stabile a chi abita, non si può affittare la casa e non protegge da una vendita. L’usufrutto è un diritto reale trascritto: chi lo ha può affittare, resta al suo posto anche se la casa viene venduta, e nessuno può toglierglielo. Costa un atto e le imposte sul suo valore.
Se cambio idea posso riprendermi l’usufrutto donato?
Non da solo. Come ogni donazione, si può sciogliere con un nuovo atto se anche chi lo ha ricevuto è d’accordo (mutuo dissenso, con imposte fisse), oppure chiedere al giudice la revoca per ingratitudine o per sopravvenienza di figli nei casi previsti dalla legge; i dettagli nella pagina sulla revoca della donazione. In alternativa si può costituire l’usufrutto a termine, per esempio dieci anni.
L’usufrutto donato può essere contestato dagli altri figli?
Sì, come ogni donazione, se alla morte del donante lede la loro legittima: possono chiedere la riduzione entro dieci anni. Il valore in gioco è però quello dell’usufrutto, non della casa, e spesso rientra nella quota disponibile; il notaio può fare il conto prima dell’atto. La forma con riserva di usufrutto a favore del donante è nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
