Separazione negoziale assistita, quando serve il Notaio per la casa
- Cos’è la separazione coniugale negozialmente assistita?
- Quando serve l’intervento del notaio?
- Qual è il ruolo del notaio nella separazione negozialmente assistita?
- Quale autentica serve per l’accordo di separazione?
- Separazione con gli avvocati e casa, quattro casi pratici
- Quanto costa il notaio per la separazione negoziale assistita
- Tassazione atto di separazione negoziale
Cos’è la separazione coniugale negozialmente assistita?
La separazione negozialmente assistita è un tipo di separazione tra coniugi prevista dall’articolo 6 del Decreto Legge n. 132 del 2014 (decreto poi convertito in legge 162 del 2014), che si può pacificamente annoverare tra gli istituti che consentono una risoluzione alternativa delle controversie, cioè fuori dal contesto giudiziale. Essa permette ai coniugi di separarsi consensualmente senza ricorrere in tribunale ma con l’assistenza di professionisti legali. Inoltre i tempi e i costi sembrano essere più contenuti, e si evita ai coniugi lo stress di presentarsi in tribunale, davanti a un giudice.
Semplificando, con la negoziazione assistita i coniugi si separano con i loro avvocati e il notaio entra in gioco, di norma, solo se l’accordo riguarda la casa o un altro immobile. Dalla riforma del processo civile, inoltre, i patti dell’accordo che trasferiscono immobili hanno effetti obbligatori (art. 6, comma 3): se e come serva un atto notarile a parte per il passaggio della casa è quindi un punto da chiarire prima di firmare. Le altre strade, con la separazione o il divorzio in tribunale, sono nella pagina sui trasferimenti immobiliari in caso di separazione o divorzio.
In particolare, la legge prevede che entrambi i coniugi vengano assistiti da almeno un avvocato per parte (art. 6, comma 1), sia nella fase della negoziazione sia nella redazione dell’accordo di separazione, ed il coinvolgimento del Procuratore della Repubblica per l’autorizzazione dell’accordo dopo la sua stipulazione. Infatti al termine della negoziazione tra i coniugi, assistiti ciascuno dal proprio legale, viene redatto un accordo negoziale di separazione sottoscritto dalle parti. Con il nulla osta o l’autorizzazione del procuratore, l’accordo produce gli effetti della separazione e tiene luogo del provvedimento del giudice.
Proprio quando l’accordo prevede il trasferimento di diritti immobiliari da un coniuge all’altro, come una quota di proprietà, allora sarà di norma necessario l’intervento del Notaio. È bene però chiarire, prima di analizzare il ruolo del Notaio nella separazione negoziale assistita, che il procedimento cambia se vi sono dei figli minori oppure dei figli maggiorenni incapaci o portatori di handicap grave ai sensi dell'articolo 3 co. 3 della Legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero figli economicamente non autosufficienti. Senza figli in queste condizioni il procuratore della Repubblica dà il nulla osta; se ci sono, l’accordo va trasmesso entro dieci giorni e il procuratore lo autorizza solo se risponde all’interesse dei figli (art. 6, comma 2).
La forma della separazione negoziale assistita
Si devono distinguere il momento della convenzione preliminare e quello relativo ad un eventuale accordo finale di risoluzione della controversia. La prima deve essere redatta per iscritto, a pena di nullità, e deve essere conclusa con l’assistenza di uno o più avvocati che certificano l’autografia delle sottoscrizioni apposte alla convenzione. Il secondo, sebbene la legge non lo dica espressamente, deve comunque rivestire la forma scritta (sempre a pena di nullità), poiché esso, per espressa previsione normativa, deve essere sottoscritto dalle parti e dai legali che le assistono; questi ultimi devono anche certificare l’autografia delle firme e la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico .
L’art. 5, comma 3, del decreto legge 132 del 2014, convertito dalla Legge 162 del 2014, prevede, inoltre, che, se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti soggetti a trascrizione, per procedere alla trascrizione la sottoscrizione (del processo verbale) dell’accordo deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato, vale a dire, di norma, il Notaio.
Con la riforma del processo civile (decreto legislativo 149 del 2022) l’art. 6, comma 3, ha aggiunto una regola specifica per separazione e divorzio: gli eventuali patti di trasferimento immobiliari contenuti nell’accordo hanno effetti obbligatori. Secondo i commentatori, l’accordo fa nascere l’obbligo di trasferire la casa ma non la trasferisce da solo, e per il passaggio di proprietà servirebbe un successivo atto dal notaio. Come coordinare questa regola con l’autentica prevista dall’art. 5 nel singolo caso è buona norma chiederlo al notaio prima che l’accordo sia firmato.
Oggetto della separazione negoziale assistita
Ponendosi come mezzo per ridurre il contenzioso davanti al giudice, la separazione negoziale assistita ha lo scopo di introdurre e portare a termine accordi di separazione, cessazione degli effetti civili e scioglimento del matrimonio, oltre che di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio (art. 6, comma 1), dettando in aggiunta una specifica disciplina in considerazione della peculiarità della materia, nell’ambito della quale assumono rilevanza e sono coinvolti interessi tradizionalmente sottratti all’area dell'autonomia privata.
Inoltre, la Legge stabilisce espressamente che l’accordo così raggiunto produce gli stessi effetti del provvedimento emanato dal giudice con riguardo a “separazione personale, cessazione degli effetti civili del matrimonio, di scioglimento del matrimonio e di modifica delle condizioni di separazione o di divorzio” (art. 6, comma 3).
Documenti necessari per la separazione negozialmente assistita
Prima di procedere alla separazione o al divorzio o alla modifica delle condizioni di separazione o divorzio, l’avvocato al quale ci si rivolge indica la possibilità di procedere con negoziazione assistita e di norma dice quali sono i documenti da presentare:
- documento d’identità e codice fiscale di entrambi i coniugi;
- certificato di residenza dei coniugi;
- certificato di stato di famiglia dei coniugi;
- certificato di matrimonio;
- dichiarazione dei redditi presentata nelle tre annualità precedenti a quelle nelle quali si attua la negoziazione assistita.
Se si procede per ottenere il divorzio, di norma sono richiesti anche:
- decreto di omologa della separazione o sentenza di separazione o accordo di negoziazione assistita avente in oggetto la separazione dei coniugi;
- estratto dell’atto di nascita, certificato di stato di famiglia e certificato di residenza di eventuali figli dei coniugi.
Le parti devono inoltre consegnare la documentazione al loro legale, il quale di norma allega i documenti all’accordo di negoziazione assistita che sarà trasmesso in via telematica alla procura della Repubblica (art. 6, comma 2 bis) e, dopo il nulla osta o l’autorizzazione, entro dieci giorni all’ufficiale di stato civile del Comune in cui il matrimonio fu iscritto o trascritto (art. 6, comma 3). Se nell’accordo c’è una casa, al notaio serviranno anche i documenti dell’immobile, come l’atto di provenienza, la planimetria e i titoli edilizi.
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Quando serve l’intervento del Notaio?
Detto in poche parole, il notaio serve di norma solo quando l’accordo tocca la casa o un altro immobile; gli altri passaggi restano tra avvocati, procura e Comune.
Chi interviene nella separazione con gli avvocati
Schema semplificato e indicativo: come impostare il passaggio della casa nel proprio caso è buona norma chiederlo al notaio.
L’autentica dell’accordo di separazione da parte del Notaio è prevista perché è necessaria per la trascrizione dell’accordo stesso (art. 5, comma 3). La trascrizione nei registri immobiliari rende il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari opponibile ai terzi (art. 2644 c.c.): chi compra o iscrive ipoteca sulla casa deve fare i conti con ciò che è stato trascritto prima. L’intervento del Notaio sarebbe quindi necessario nei casi in cui i coniugi decidessero di attribuire la casa ad uno solo tra loro, o di dividere un immobile o un terreno in parti non uguali, oppure anche nel caso in cui venisse costituito un diritto immobiliare, come per esempio un diritto di abitazione o di usufrutto sulla casa al mare. Tutti questi sono solo dei possibili esempi ed è buona norma chiedere al Notaio come impostare il proprio caso. Quando l’atto trasferisce un fabbricato, deve contenere a pena di nullità il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, mentre il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (art. 29, comma 1 bis, legge 52 del 1985).
I dati catastali, infatti, costituiscono elementi oggettivi e utili per la verifica delle caratteristiche patrimoniali del bene, oltre che essere rilevanti ai fini fiscali, per cui l'omissione della dichiarazione determina la nullità dell'atto, prevista espressamente dalla legge.
Non si deve dimenticare la menzione del titolo urbanistico, al fine di verificare i titoli in base ai quali è avvenuta l’edificazione, titoli che legittimano il trasferimento: come funziona è spiegato nella pagina sulla conformità urbanistica nel rogito. Inoltre, nei casi previsti, si dovrà allegare anche l’attestato di prestazione energetica.
Anche all’accordo di separazione si applica quindi, di norma, la disciplina prevista per qualsiasi atto di trasferimento di diritti immobiliari, compresa quella relativa all’allineamento catastale.
Qual è il ruolo del Notaio nella separazione negozialmente assistita?
Il ruolo del professionista notarile è previsto innanzitutto per l’autentica dell’accordo di separazione che i coniugi hanno perfezionato o, dopo la riforma, per l’atto che esegue i patti di trasferimento. Il Notaio potrebbe comunque essere interpellato anche in una fase precedente rispetto alla stipulazione dell’accordo. Un confronto con il notaio infatti potrebbe essere utile per capire come poter dividere il patrimonio rientrante nella comunione coniugale, per controllare che determinati trasferimenti siano possibili e per valutare le soluzioni che rispondono alle richieste di entrambi i coniugi.
Le parti quindi potrebbero rivolgersi al Notaio in qualsiasi momento della negoziazione, anche chiedendo in tutta Italia un preventivo per autenticare l’accordo o per l’atto che trasferisce la casa, gratuito e di norma pronto in poche ore, e dovrebbero ad ogni modo richiedere l’autenticazione dell’accordo di separazione al Notaio quando ci sono immobili. Difatti anche la Corte di Cassazione (sentenza n. 1202 del 21 gennaio 2020) ha precisato che la certificazione degli avvocati non è sufficiente per trascrivere l’accordo quando sono coinvolti dei beni immobili. Il motivo per cui è prevista l’autentica del Notaio è infatti quello di consentire la trascrizione nei registri pubblici immobiliari: il Notaio è il pubblico ufficiale che effettua i controlli documentali e di legalità sull’atto, ne cura la conservazione e di norma procede alla regolare trascrizione dell’accordo di separazione personale tra i coniugi, che l’art. 2671 c.c. chiede di eseguire nel più breve tempo possibile.
Quale autentica serve per l’accordo di separazione?
Ai fini dell’autentica notarile dell’accordo di separazione prevista dalla legge sulla separazione negozialmente assistita è utile per i coniugi sapere che non basterebbe un’autentica minore. La cosiddetta autentica minore è un’attività lecita prevista per molti tipi di atti ed è sufficiente in alcuni casi di scrittura privata autenticata, ma non per il caso in esame. Attraverso l’autentica minore verrebbe infatti meramente certificata l’autenticità delle firme apposte alla fine dell’accordo di separazione, senza alcun controllo sugli altri aspetti dello stesso. La legge invece ha previsto l’intervento del Notaio proprio per dare una maggiore certezza e garanzia all’atto, alla stregua di qualsiasi altro atto di trasferimento immobiliare. Pertanto sarebbe necessaria un’autentica formale dell’accordo derivante dalla separazione negozialmente assistita, con numero di repertorio e controllo di legalità: è la conclusione a cui è arrivata la Cassazione nella sentenza n. 1202 del 2020.
Tale formalità, in base a quanto stabilito dalla stessa legge notarile, si estrinseca nel controllo di legalità riconosciuto al notaio in relazione agli atti rogati e ai documenti da lui acquisiti; nella indicazione dell’autentica a repertorio e nella sua conservazione a raccolta se si tratti di scritture “soggette a pubblicità immobiliare”, senza dimenticare la trascrizione dell’accordo di separazione.
Solo successivamente all’effettuazione della trascrizione il trasferimento previsto dall’accordo di separazione negozialmente assistita sarà opponibile ai terzi; la separazione in sé produce invece i suoi effetti con il nulla osta o l’autorizzazione del procuratore. Rivolgersi al Notaio è quindi importante perché il passaggio della casa sia completo e visibile nei registri immobiliari.
Perché è necessaria l’autentica notarile
Il sistema di pubblicità immobiliare nel nostro ordinamento svolge un ruolo decisivo nei trasferimenti immobiliari, nella circolazione della ricchezza e nella tutela del risparmio immobiliare, ed è legato soprattutto al principio di buona amministrazione della giustizia. I notai perseguono obiettivi di interesse generale, che mirano in particolare a garantire la legalità e la certezza del diritto degli atti conclusi tra privati.
La figura del notaio è da ritenersi essenziale perché caratterizzata dalla sua terzietà ed estraneità agli interessi delle parti, in vista, come detto, anche della tutela di interessi di carattere generale e dell’attribuzione di pubblica fede agli atti pubblici o alle scritture private autenticate.
Separazione con gli avvocati e casa, quattro casi pratici
Se nell’accordo non c’è nessuna casa, serve il notaio?
Di norma no. L’autentica di un pubblico ufficiale è richiesta quando con l’accordo le parti concludono contratti o compiono atti soggetti a trascrizione, come il trasferimento di un immobile (art. 5, comma 3, del decreto legge 132/2014). Se l’accordo regola solo figli, assegno e beni che non vanno trascritti, l’autentica del notaio non serve: restano le firme certificate dagli avvocati e il nulla osta o l’autorizzazione del procuratore.
Si può fare la separazione con la negoziazione assistita se ci sono figli minori?
Sì. In questo caso l’accordo va trasmesso entro dieci giorni al procuratore della Repubblica, che lo autorizza se risponde all’interesse dei figli; altrimenti lo trasmette entro cinque giorni al presidente del tribunale, che fissa la comparizione delle parti entro trenta giorni (art. 6, comma 2). Lo stesso vale per i figli maggiorenni incapaci, con handicap grave o non autosufficienti.
Se lascio la casa all’ex con la negoziazione assistita perdo le agevolazioni prima casa?
Per i trasferimenti eseguiti in adempimento degli accordi di separazione l’Agenzia delle Entrate esclude di norma la decadenza, anche prima dei cinque anni. Se il proprio caso, chiuso con la negoziazione assistita, rientri in questa regola è buona norma verificarlo con il notaio prima di firmare; il quadro generale è nella pagina su prima casa e separazione.
Posso comprare una casa che due ex coniugi si sono divisi con la negoziazione assistita?
Di norma sì, ma prima del rogito è buona norma che il notaio verifichi con le visure ipotecarie e catastali che il passaggio tra gli ex coniugi sia stato autenticato, o fatto con atto notarile, e trascritto, perché solo così chi vende risulta proprietario anche verso i terzi. Va controllato anche che sulla casa non sia trascritta un’assegnazione della casa familiare a favore dell’altro genitore, che se trascritta è opponibile a chi compra (art. 337 sexies c.c.).
Quanto costa il Notaio per la separazione negoziale assistita
L’onorario del Notaio sarà concordato dal professionista insieme alle parti, che di norma lo trovano indicato nel preventivo, insieme alla documentazione necessaria e all’esigenza di trascrivere gli accordi di separazione. Il costo dipende soprattutto da cosa si chiede al notaio: la sola autentica dell’accordo con la trascrizione, oppure un atto a sé che trasferisce la casa, con i relativi controlli su provenienza, ipoteche, urbanistica e catasto. Le imposte, come si vede qui sotto, di norma non si pagano.
Tassazione atto di separazione negoziale
Ai fini fiscali, è poi riconosciuta l’esenzione dalle imposte di bollo, di registro e ogni altra tassa, in base a quanto riferito dall’art. 19 della legge n. 74/1987, che si applica anche alle separazioni, secondo una nota sentenza della corte costituzionale, risalente al 1999 (n. 154). Per l’Agenzia delle Entrate l’esenzione vale anche per gli accordi raggiunti con la negoziazione assistita (risoluzione 65/E del 2015), sempre che dal testo risulti che i trasferimenti servono a regolare la crisi coniugale.
In aggiunta l’art. 6, comma 3, del decreto legge n. 132/2014, convertito dalla legge n. 162/2014, indica che l’accordo raggiunto in sede di negoziazione assistita “produce gli effetti e tiene luogo dei provvedimenti giudiziali” di separazione e divorzio e il suddetto art. 19 esenta da ogni imposta “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio”. Restano invece da mettere in conto l’onorario del notaio e le spese vive dell’atto; come si passa in pratica la quota di una casa intestata a entrambi è spiegato nella pagina sulla casa cointestata in caso di separazione.
