Permuta della casa in fondo patrimoniale e la casa ricevuta
- Fondo patrimoniale dal notaio
- Atti e fondo patrimoniale
- Amministrazione beni in fondo patrimoniale
- Permuta di bene in fondo patrimoniale
- Scambiare casa con un’altra famiglia o con il costruttore
- Come si può vincolare in fondo patrimoniale il bene ricevuto in permuta?
- Consulenza notarile
- Quattro domande di chi scambia casa
Fondo patrimoniale dal notaio
Quando si parla di fondo patrimoniale si intende un vincolo che viene impresso dal notaio per atto pubblico su determinati beni per far fronte ai bisogni della famiglia.
Per costituire un fondo patrimoniale è necessario, oltre l’atto pubblico notarile, la presenza di due testimoni. Una delle domande più frequenti e cosa succede se i coniugi decidano di scambiare un bene facente parte del fondo patrimoniale con un altro bene, in particolare ci si chiede se il bene che si riceve per effetto della permuta, ossia dello scambio, diventi oggetto di fondo patrimoniale.
Chi può costituire un fondo patrimoniale
Il fondo patrimoniale può essere costituito da uno solo dei coniugi, da entrambi i coniugi o anche da un terzo estraneo alla famiglia.
Nel caso in cui venga costituito da uno solo dei coniugi la qualificazione dell’atto è discussa; se la proprietà passa anche all’altro coniuge cambiano le imposte, come si vede nella pagina su quanto costa costituire un fondo patrimoniale.
Non è escluso che anche i due coniugi possano decidere, ad esempio, di vincolare in fondo patrimoniale dal notaio dei beni che siano in comunione legale dei beni: in questo caso saranno quindi assoggettati a tutte le norme previste in tema di fondo patrimoniale. È, altresì, possibile che il fondo patrimoniale venga costituito da una persona estranea e si riservi il diritto proprietà.
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Atti e fondo patrimoniale
Prima di analizzare la permuta di un bene oggetto di fondo patrimoniale, è importante chiarire quali sono gli atti che è possibile compiere quando un bene è gravato in fondo patrimoniale.
La legge in particolare stabilisce che tutti gli atti di straordinaria amministrazione, come la vendita, la permuta, la donazione, la concessione di ipoteca richiedono il consenso di entrambi i coniugi e in presenza di figli minori, anche l’autorizzazione del giudice competente.
La legge però consente di derogare a queste regole nell’atto costitutivo (art. 169 c.c.): la Cassazione (ordinanze n. 22069 del 2019 e n. 32484 del 2023) ammette la clausola che esclude il giudice anche con figli minori, mentre sulla deroga al consenso dei coniugi è buona norma parlarne con il notaio.
Amministrazione beni in fondo patrimoniale
L’amministrazione dei beni costituenti il fondo patrimoniale è regolata dalle norme relative all’amministrazione della comunione legale. Ciò vuol dire che con riferimento agli atti di ordinaria amministrazione ciascun coniuge può compiere l’atto da solo e non necessita del consenso dell’altro coniuge.
Con riferimento, invece, agli atti di straordinaria amministrazione, come ad esempio gli atti dispositivi quali vendita, permuta, concessione di ipoteca etc., invece, si applicano le norme della comunione legale, come sopra anticipato.
Se l’atto costitutivo non dispone diversamente, servono il consenso di entrambi i coniugi e, con figli minori, l’autorizzazione del giudice nei soli casi di necessità o utilità evidente (art. 169 c.c.); sul giudice competente è buona norma sentire il notaio.
Vendita di bene in fondo patrimoniale
Nel caso di vendita di bene gravato dal fondo patrimoniale, l’effetto naturale è la fuoriuscita del bene dal vincolo. Chi acquista dal notaio, ad esempio, una casa che era nel fondo patrimoniale la riceve libera dal fondo (Cassazione n. 21385 del 2018), mentre restano le eventuali ipoteche già iscritte.
Permuta di bene in fondo patrimoniale
Il problema che si pone nella permuta è quando uno dei due beni oggetto di scambio sia gravato dal fondo patrimoniale. Che cosa succede in questi casi? Il bene ricevuto viene automaticamente vincolato nel fondo patrimoniale? Permane il fondo patrimoniale?
In realtà il legislatore non ha espressamente disciplinato questa fattispecie, non occupandosi quindi di prevedere una norma che possa sciogliere, in maniera definitiva, questo dubbio che è stato oggetto di grandi dibattiti tra gli studiosi di diritto.
Tuttavia dalla prassi si afferma che il bene che viene scambiato gravato dal fondo patrimoniale, perde il vincolo, al pari di come avviene per la vendita dal notaio sopra descritta, ma il bene che si riceve non può considerarsi automaticamente vincolato nel fondo patrimoniale.
Tutte le volte in cui il legislatore ha voluto sostituire, nel gergo tecnico surrogare, un vincolo o una persona ad un’altra, lo ha espressamente previsto e in questo caso manca invece un riferimento normativo. Quindi è possibile affermare che il bene ricevuto in permuta, per effetto dello scambio, non può definirsi automaticamente inglobato nel fondo patrimoniale.
Lo stabiliva invece la disciplina del patrimonio familiare in vigore prima della riforma del 1975; il testo attuale non lo prevede più.
La casa che date
Esce dal fondo con la permuta
Servono i consensi dei coniugi e, con figli minori, di norma il giudice.
La casa che ricevete
Non entra da sola nel fondo
Serve una volontà espressa, con atto pubblico.
Scambiare casa con un’altra famiglia o con il costruttore
Nella pratica la permuta riguarda spesso due famiglie che si scambiano l’appartamento, o chi cede la vecchia casa al costruttore per una nuova. Con figli minori l’autorizzazione del giudice può allungare i tempi: se il preliminare si firma prima, come impostarlo, per esempio con una condizione sospensiva, è buona norma chiederlo al notaio.
Come si può vincolare in fondo patrimoniale il bene ricevuto in permuta?
L’unica soluzione quindi per vincolare il bene ricevuto in permuta dal notaio in fondo patrimoniale sarebbe quella di costituire ex novo un fondo patrimoniale per quel bene.
Secondo un’altra lettura basterebbe aggiungere la casa ricevuta al fondo già esistente, con i passaggi previsti per aggiungere beni al fondo patrimoniale.
Alcuni sostengono che sarebbe possibile prevedere semplicemente una clausola contrattuale con cui viene specificato per volontà delle parti che tale bene sia sostituito, ma sarebbe sempre necessaria un’espressa volontà non potendosi considerare un effetto automatico previsto dalla legge.
Consulenza notarile
Quando si costituisce un fondo patrimoniale, così come quando si intende comprare o permutare un bene gravato da fondo patrimoniale, di norma è utile parlarne prima con il notaio per comprendere come procedere, quali siano le persone coinvolte nel rogito e se sia necessaria l’autorizzazione del giudice, che potrebbe rallentare l’atto di acquisto.
Il notaio, in quanto esperto del settore, potrebbe illustrare le soluzioni più adatte alle esigenze che si intendono soddisfare.
Tramite questa piattaforma è possibile trovare un notaio online in pochi passaggi, completando i campi offerti dal sito e inserendo la città in cui si intende stipulare in modo da trovare un notaio in quella zona. Nella richiesta di preventivo per la permuta si possono segnalare entrambe le case e il fondo: il preventivo è gratuito, senza impegno, e arriva di norma in poche ore.
Quattro domande di chi scambia casa
Scambiamo la nostra casa, che è nel fondo, con un appartamento più grande: il nuovo entra nel fondo?
Di norma non in automatico: serve una volontà espressa, con un nuovo atto o, per alcuni, con una clausola nella permuta stessa.
Riceviamo in permuta la casa che un’altra coppia ha nel fondo patrimoniale: cosa controlliamo?
Di norma l’atto costitutivo, per le deroghe all’art. 169 c.c., i consensi dei coniugi e, con figli minori, l’autorizzazione del giudice.
I nostri figli sono minorenni: la permuta richiede più tempo?
Può succedere, perché senza deroga nell’atto costitutivo serve l’autorizzazione del giudice.
Nella permuta riceviamo anche un conguaglio in denaro: finisce nel fondo?
Il denaro non è tra i beni ammessi dall’art. 167 c.c.: come gestire il conguaglio, soprattutto con figli minori, è buona norma chiederlo al notaio.
