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Vendere o donare un bene futuro dal Notaio

Comprare una casa non ancora esistente

Vendere o donare un bene futuro dal NotaioSpesso nella prassi può accadere che un imprenditore o una società costruttrice vogliano vendere un immobile che non è ancora esistente, quindi, futuro, ma che sono intenzionati a costruire.

Nel mercato immobiliare in particolare avviene di frequente che, prima di iniziare una costruzione, si stipulino dei contratti finalizzati ad accaparrarsi una determinata casa che possa essere confacente alle proprie esigenze.

Il legislatore ammette nel nostro ordinamento una fattispecie di questo tipo prevedendo una disciplina apposita che tutela anche la parte più debole, ossia colui che acquista. Il compratore infatti potrebbe pagare un prezzo come acconto con il rischio di non avere mai l’immobile, in quanto non viene costruito per ragioni disparate. Per queste ragioni è opportuno comprendere come tutelarsi e come è possibile procedere dal notaio.

Cosa si intende per bene futuro

Per bene futuro si intende un bene non ancora venuto ad esistenza al momento della stipula dell’atto. 

È fondamentale che nell’atto davanti al notaio sia espressamente dichiarato che il bene è futuro e che, pertanto, qualora sia una casa, non è possibile averne i dati catastali, in quanto la planimetria viene presentata in catasto quando i lavori sono ultimati.

Naturalmente anche l’accatastamento avviene al termine dei lavori. Ciò non esclude che potrebbe essere registrato al catasto in una categoria fittizia che contiene proprio gli immobili in corso di costruzione. In assenza di queste precisazioni la parte che acquista in buona fede tale bene, potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

La venuta ad esistenza del bene

La venuta ad esistenza del bene è descritta in numerose leggi, le cui definizioni non sono sempre coincidenti. Pertanto, si ritiene opportuno precisare, su consiglio del notaio e su accordo tra le parti, cosa si intenda per venuta ad esistenza del bene.

Può, ad esempio, farsi riferimento al completamento del rustico con le mura perimetrali (anche se mancante di alcune rifiniture definitive) oppure le parti potrebbero fare riferimento al momento in cui l’immobile diviene agibile. È importante precisare che l’agibilità di una casa non costituisce un requisito essenziale per il suo trasferimento, ma è doveroso avvisare la parte dello stato in cui si trova l’immobile. L’agibilità, quindi, non impedisce la sua commerciabilità.

Cosa accade se l’immobile non viene ad esistenza?

Se il bene non viene ad esistenza, il contratto non produrrà effetti. Tuttavia, le parti potrebbero decidere di accettare il rischio della mancata venuta ad esistenza. In questo caso si tratterebbe di un contratto aleatorio in cui l’alea, ossia il rischio, rappresenta un elemento essenziale del contratto preso in considerazione dalle parti sin dal momento della stipula dell’atto di vendita. In altre parole, le parti dinanzi al notaio al momento del rogito notarile sono consapevoli di questo rischio, ma decidano ugualmente di stipulare il contratto.

Il ruolo del Notaio

Le parti possono preventivamente tutelarsi inserendo in atto, su consiglio del notaio, le clausole necessarie in caso di mancata venuta ad esistenza del bene.

Potrebbe, infatti, accadere che il proprietario del terreno fallisca o che sia inadempiente, non provvedendo alla costruzione del fabbricato secondo le condizioni, i termini e le modalità pattuiti nel contratto.

Per tali ragioni l’operatore giuridico, ossia il notaio, sarà di fondamentale importanza e potrà illustrare le possibili soluzioni da adottare per soddisfare le esigenze di entrambe le parti.

Cosa si intende per vendita di cosa futura

La vendita di cosa futura implica che il bene oggetto del contratto non è ancora esistente al momento della stipula del contratto dal notaio. Per tali ragioni la vendita non produce un trasferimento immediato. Soltanto con la venuta ad esistenza del bene, questi sarà trasferito. Il compratore diventa proprietario della casa nel momento in cui viene ad esistenza.

Posso anche donare un bene futuro?

A differenza della vendita di cosa futura, la legge vieta in modo assoluto la donazione di cosa futura che viene definita nulla. Le ragioni di tale divieto risiedono nel fatto che la persona che intende donare al momento del rogito notarile, non è consapevole del sacrificio economico a cui sta andando incontro, non conosce il reale valore del bene che sta donando, in quanto non esiste ancora al momento della stipula del contratto dal notaio. Il legislatore in questo caso tutela proprio la parte donante, evitando di esporsi a un rischio che potrebbe rivelarsi eccessivo al momento della venuta ad esistenza.

La particolare disciplina dell’immobile in corso di costruzione

L’immobile in corso di costruzione è oggetto di una specifica disciplina.

Questa legge non è applicabile sempre, ma solo al ricorrere di determinati presupposti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dal legislatore. Con riferimento ai requisiti oggettivi è necessario che sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire dal Comune in cui sarà situato l’immobile, ossia il titolo abilitativo per procedere con la costruzione.

Con riferimento, invece, ai presupposti soggettivi, devono esservi una persona fisica in qualità di parte acquirente (la parte che acquista il fabbricato in corso di costruzione) e una persona giuridica (società) in qualità di costruttore.

Questi presupposti sono cumulativi, ossia devono sussistere entrambi, non sono alternativi. Devono quindi essere tutti presenti e rispettati per poter essere applicati. La legge infatti prevede dei particolari adempimenti che devono necessariamente essere adempiuti, sia se si decide di procedere ad un accordo preliminare e a un successivo definitivo, sia se si voglia soltanto prevedere un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile in corso di costruzione.

Anche in questo caso il ruolo del notaio è di peculiare è di determinante, in quanto in base al caso concreto adotterà le opportune cautele per le parti.

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