Vendere o donare un bene futuro dal Notaio
- Comprare una casa non ancora esistente
- Cosa si intende per bene futuro
- Il ruolo del notaio
- Cosa si intende per vendita di cosa futura
- La particolare disciplina dell’immobile in corso di costruzione
- Prima di firmare per una casa che non c’è ancora
Comprare una casa non ancora esistente
Spesso nella prassi può accadere che un imprenditore o una società costruttrice vogliano vendere un immobile che non è ancora esistente, quindi, futuro, ma che sono intenzionati a costruire.
Nel mercato immobiliare in particolare avviene di frequente che, prima di iniziare una costruzione, si stipulino dei contratti finalizzati ad accaparrarsi una determinata casa che possa essere confacente alle proprie esigenze.
Il legislatore ammette nel nostro ordinamento una fattispecie di questo tipo prevedendo una disciplina apposita che tutela anche la parte più debole, ossia colui che acquista. Il compratore infatti potrebbe pagare un prezzo come acconto con il rischio di non avere mai l’immobile, in quanto non viene costruito per ragioni disparate. Per queste ragioni è opportuno comprendere come tutelarsi e come è possibile procedere dal notaio.
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Cosa si intende per bene futuro
Per bene futuro si intende un bene non ancora venuto ad esistenza al momento della stipula dell’atto. La legge lo ammette in via generale: la prestazione di cose future può essere oggetto di un contratto, salvi i divieti particolari (art. 1348 c.c.).
Di norma nell’atto davanti al notaio viene dichiarato espressamente che il bene è futuro e che, pertanto, qualora sia una casa, non è possibile averne i dati catastali, in quanto la planimetria viene presentata in catasto quando i lavori sono ultimati.
Naturalmente anche l’accatastamento avviene al termine dei lavori. Ciò non esclude che potrebbe essere registrato al catasto in una categoria fittizia che contiene proprio gli immobili in corso di costruzione.
La venuta ad esistenza del bene
La venuta ad esistenza del bene è descritta in numerose leggi, le cui definizioni non sono sempre coincidenti. Pertanto, si ritiene opportuno precisare, su consiglio del notaio e su accordo tra le parti, cosa si intenda per venuta ad esistenza del bene.
Può, ad esempio, farsi riferimento al completamento del rustico con le mura perimetrali (anche se mancante di alcune rifiniture definitive) oppure le parti potrebbero fare riferimento al momento in cui l’immobile diviene agibile. Ai fini della trascrizione del preliminare, la legge considera esistente l’edificio quando è stato eseguito il rustico, con le mura perimetrali delle singole unità, ed è stata completata la copertura (art. 2645-bis c.c.); per la Cassazione conta la realizzazione delle strutture fondamentali, non delle rifiniture. È importante precisare che l’agibilità di una casa non costituisce un requisito essenziale per il suo trasferimento, ma è doveroso avvisare la parte dello stato in cui si trova l’immobile. L’agibilità, quindi, non impedisce la sua commerciabilità. Come ci si tutela lo spiega la pagina sulla casa inagibile.
Cosa accade se l’immobile non viene ad esistenza?
Se il bene non viene ad esistenza, la vendita è nulla (art. 1472 c.c.). Tuttavia, le parti potrebbero decidere di accettare il rischio della mancata venuta ad esistenza. In questo caso si tratterebbe di un contratto aleatorio in cui l’alea, ossia il rischio, rappresenta un elemento essenziale del contratto preso in considerazione dalle parti sin dal momento della stipula dell’atto di vendita. In altre parole, le parti dinanzi al notaio al momento del rogito notarile sono consapevoli di questo rischio, ma decidano ugualmente di stipulare il contratto.
Il ruolo del Notaio
Le parti possono preventivamente tutelarsi inserendo in atto, su consiglio del notaio, le clausole necessarie in caso di mancata venuta ad esistenza del bene.
Potrebbe, infatti, accadere che il proprietario del terreno fallisca o che sia inadempiente, non provvedendo alla costruzione del fabbricato secondo le condizioni, i termini e le modalità pattuiti nel contratto.
Per tali ragioni il notaio potrebbe illustrare le possibili soluzioni da adottare per soddisfare le esigenze di entrambe le parti.
Cosa si intende per vendita di cosa futura
La vendita di cosa futura implica che il bene oggetto del contratto non è ancora esistente al momento della stipula del contratto dal notaio. Per tali ragioni la vendita non produce un trasferimento immediato. Soltanto con la venuta ad esistenza del bene, questi sarà trasferito. Il compratore diventa proprietario della casa nel momento in cui viene ad esistenza.
Posso anche donare un bene futuro?
A differenza della vendita di cosa futura, la legge vieta in modo assoluto la donazione di cosa futura che viene definita nulla. Le ragioni di tale divieto risiedono nel fatto che la persona che intende donare al momento del rogito notarile, non è consapevole del sacrificio economico a cui sta andando incontro, non conosce il reale valore del bene che sta donando, in quanto non esiste ancora al momento della stipula del contratto dal notaio. Il legislatore in questo caso tutela proprio la parte donante, evitando di esporsi a un rischio che potrebbe rivelarsi eccessivo al momento della venuta ad esistenza. La nullità colpisce solo i beni futuri compresi nella donazione, salvo i frutti non ancora separati (art. 771 c.c.).
Casa non ancora costruita: si può?
✔ Venderla o comprarla: la proprietà passa quando l’edificio viene ad esistenza (art. 1472 c.c.).
⚠ Venderla accettando il rischio che non venga costruita: è un contratto aleatorio, va voluto in modo chiaro.
✘ Donarla: la donazione è nulla per i beni futuri (art. 771 c.c.).
La particolare disciplina dell’immobile in corso di costruzione
L’immobile in corso di costruzione è oggetto di una specifica disciplina. Si tratta del d.lgs. n. 122 del 2005.
Questa legge non è applicabile sempre, ma solo al ricorrere di determinati presupposti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dal legislatore. Con riferimento ai requisiti oggettivi è necessario che sia stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire dal Comune in cui sarà situato l’immobile, ossia il titolo abilitativo per procedere con la costruzione. Serve inoltre che l’immobile sia ancora da edificare o non abbia raggiunto uno stadio che consenta l’agibilità (art. 1).
Con riferimento, invece, ai presupposti soggettivi, devono esservi una persona fisica in qualità di parte acquirente (la parte che acquista il fabbricato in corso di costruzione) e un imprenditore o una cooperativa edilizia in qualità di costruttore.
Questi presupposti sono cumulativi, ossia devono sussistere entrambi, non sono alternativi. Devono quindi essere tutti presenti e rispettati per poter essere applicati. La legge infatti prevede dei particolari adempimenti che devono necessariamente essere adempiuti, sia se si decide di procedere ad un accordo preliminare e a un successivo definitivo, sia se si voglia soltanto prevedere un atto avente ad oggetto il trasferimento di un immobile in corso di costruzione.
Tra questi adempimenti:
- una fideiussione per le somme versate al costruttore prima del rogito, a pena di nullità che può far valere solo l’acquirente (art. 2);
- una polizza assicurativa decennale per la rovina e i gravi difetti di costruzione, da consegnare al rogito (art. 4);
- per i titoli edilizi richiesti dopo il 16 marzo 2019, il preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6).
A queste tutele l’acquirente non può rinunciare (art. 5). Inoltre il notaio non può stipulare il rogito se, prima o contestualmente, non si è provveduto al frazionamento del mutuo del costruttore o alla cancellazione o al frazionamento dell’ipoteca che grava sull’immobile (art. 8). Costi e imposte di questo acquisto sono spiegati nella pagina su quanto costa comprare casa da un costruttore.
Anche in questo caso il ruolo del notaio è di peculiare importanza, in quanto in base al caso concreto potrebbe suggerire le opportune cautele per le parti. Per una stima dell’atto si può chiedere un preventivo per la casa da costruire: la risposta degli studi di norma arriva in poche ore.
Prima di firmare per una casa che non c’è ancora
Ho comprato casa sulla carta: da quando ne divento proprietario?
Con la vendita di cosa futura la proprietà passa quando l’edificio viene ad esistenza (art. 1472 c.c.). Per la Cassazione conta il completamento delle strutture fondamentali, non delle rifiniture.
Se il costruttore non finisce la casa, perdo i soldi versati?
Se si applica il d.lgs. n. 122 del 2005, il costruttore deve consegnare una fideiussione per le somme versate prima del rogito (art. 2). Come e quando escuterla è buona norma chiederlo al notaio.
Posso rinunciare alla fideiussione per avere un prezzo più basso?
No: l’acquirente non può rinunciare alle tutele del decreto, e ogni clausola contraria è nulla (art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 122 del 2005).
I miei genitori possono donarmi la casa che compreranno dal costruttore?
Finché quella casa non è loro, una donazione sarebbe nulla rispetto ad essa (art. 771 c.c.). È buona norma chiedere al notaio quale strada sia percorribile.
