- Quanto costa comprare la nuda proprietà
- Come si calcola il valore della nuda proprietà
- Le imposte sull’acquisto della nuda proprietà
- Cosa paga chi compra la nuda proprietà, e cosa no
- Quanto costa il notaio per la nuda proprietà
- Appuntamenti online, aperti ora | notaio per:
- Richiedi il preventivo per la nuda proprietà
Nuda proprietà: costo del notaio, coefficienti e preventivo
Quanto costa comprare la nuda proprietà
Comprare la nuda proprietà vuol dire comprare una casa lasciando a chi vende, o a un’altra persona, il diritto di abitarla o affittarla finché vive: l’usufrutto. Il prezzo è più basso di quello della piena proprietà, e così anche le imposte, perché si calcolano sulla sola quota di nuda proprietà, che dipende dall’età dell’usufruttuario secondo una tabella di legge. Le regole per il resto sono quelle della compravendita: prezzo-valore, agevolazioni prima casa se ci sono i requisiti, onorario del notaio che di norma tiene conto del valore.
Il conto su una casa tipo
Appartamento con rendita catastale di 600 euro, usufruttuario di 70 anni. Il valore catastale come prima casa è 69.300 euro (la rendita per 115,5); la nuda proprietà vale il 60%, cioè 41.580 euro; il 2% farebbe 832 euro, ma l’imposta di registro ha un minimo di 1.000 euro, quindi si pagano 1.000 euro più 50 di ipotecaria e 50 di catastale: 1.100 euro. Come seconda casa il valore catastale è 75.600 euro, la nuda proprietà 45.360, il 9% fa 4.082 euro più 100: 4.182 euro. Il minimo di 1.000 euro scatta spesso nelle nude proprietà, perché la base è ridotta. Una stima delle imposte sul proprio caso si fa con il simulatore della compravendita, inserendo il valore della nuda proprietà; l’onorario lo dà solo il preventivo.
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Come si calcola il valore della nuda proprietà
Il valore dell’usufrutto si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di riferimento e per il coefficiente stabilito in base all’età dell’usufruttuario; la nuda proprietà è la differenza. In pratica si usano le due percentuali della tabella qui sotto, che sommano sempre a cento.
Dal 2025 il tasso di riferimento per questo calcolo non può scendere sotto il 2,50% (decreto legislativo 139/2024) e i coefficienti sono stati adeguati di conseguenza; il decreto del 24 dicembre 2025 li ha confermati per il 2026, anche se il tasso legale ordinario è sceso all’1,60%. Chi trova in rete tabelle diverse sta guardando anni precedenti. Il metodo, coefficiente per coefficiente, è spiegato nella guida al calcolo di nuda proprietà e usufrutto; qui sotto le stesse percentuali diventano imposte da pagare.
Quanto vale la nuda proprietà e quanto si paga, età per età
| Età dell’usufruttuario | Usufrutto | Nuda proprietà | Imposte prima casa | Imposte seconda casa |
|---|---|---|---|---|
| da 0 a 20 | 95% | 5% | 1.100 € | 1.100 € |
| da 21 a 30 | 90% | 10% | 1.100 € | 1.100 € |
| da 31 a 40 | 85% | 15% | 1.100 € | 1.121 € |
| da 41 a 45 | 80% | 20% | 1.100 € | 1.461 € |
| da 46 a 50 | 75% | 25% | 1.100 € | 1.801 € |
| da 51 a 53 | 70% | 30% | 1.100 € | 2.141 € |
| da 54 a 56 | 65% | 35% | 1.100 € | 2.481 € |
| da 57 a 60 | 60% | 40% | 1.100 € | 2.822 € |
| da 61 a 63 | 55% | 45% | 1.100 € | 3.162 € |
| da 64 a 66 | 50% | 50% | 1.100 € | 3.502 € |
| da 67 a 69 | 45% | 55% | 1.100 € | 3.842 € |
| da 70 a 72 | 40% | 60% | 1.100 € | 4.182 € |
| da 73 a 75 | 35% | 65% | 1.100 € | 4.523 € |
| da 76 a 78 | 30% | 70% | 1.100 € | 4.863 € |
| da 79 a 82 | 25% | 75% | 1.140 € | 5.203 € |
| da 83 a 86 | 20% | 80% | 1.209 € | 5.543 € |
| da 87 a 92 | 15% | 85% | 1.278 € | 5.883 € |
| da 93 a 99 | 10% | 90% | 1.347 € | 6.224 € |
Imposte di registro, ipotecaria e catastale per l’acquisto da un privato di un appartamento con rendita catastale di 600 euro, calcolate con il prezzo-valore e arrotondate all’euro; la riga evidenziata è il caso dell’esempio. Con una rendita diversa cambiano le cifre, non le percentuali.
Se l’usufrutto è riservato a due persone insieme, per esempio due coniugi, con diritto di accrescimento a favore del superstite, il calcolo si fa sull’età del più giovane. Le percentuali valgono ai fini fiscali; il prezzo che le parti concordano può essere diverso.
Le imposte sull’acquisto della nuda proprietà
Sono le stesse della compravendita, applicate al valore della nuda proprietà. Da privato: imposta di registro al 2% del valore catastale ridotto se chi compra ha i requisiti prima casa, al 9% negli altri casi, sempre con il minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Da impresa con IVA: 4% o 10% sul prezzo della nuda proprietà (22% per le case di lusso) e tre imposte fisse da 200 euro. Le agevolazioni prima casa spettano anche a chi compra la sola nuda proprietà, con gli stessi requisiti (semplificando: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa nello stesso Comune e nessun’altra comprata con le agevolazioni); il calcolo sul valore catastale invece che sul prezzo è il prezzo-valore.
Quando l’usufrutto si estingue, di solito alla morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario diventa pieno proprietario da solo, senza atto notarile e senza imposte di registro o di successione, e dal 2025 l’Agenzia delle Entrate di norma aggiorna il Catasto d’ufficio, senza domanda e senza costi. È il motivo per cui la nuda proprietà è usata anche in famiglia, con la donazione della casa ai figli riservandosi l’usufrutto: i costi di quel caso sono nella pagina sulla donazione di immobili. Diritti e limiti di chi abita la casa nel frattempo sono spiegati nella pagina su come comprare casa con usufrutto.
Cosa paga chi compra la nuda proprietà, e cosa no
Le imposte si pagano su tutta la casa o solo sulla nuda proprietà?
Solo sulla nuda proprietà, cioè sul valore della piena proprietà ridotto della percentuale che la tabella assegna all’usufrutto in base all’età dell’usufruttuario. L’imposta di registro non può comunque scendere sotto i 1.000 euro.
Chi paga il notaio e le imposte, chi compra o chi vende?
Di norma chi compra: il codice civile mette a suo carico le spese della vendita, quindi onorario e imposte (art. 1475), salvo che le parti si accordino diversamente.
Si possono chiedere le agevolazioni prima casa sulla nuda proprietà?
Sì, con gli stessi requisiti di un acquisto normale: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra abitazione nello stesso Comune né altre case comprate con le agevolazioni, casa non di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9 escluse). Anche se non si può abitare la casa finché c’è l’usufrutto, la residenza nel Comune va comunque presa.
Chi paga IMU e spese della casa?
L’usufruttuario: l’IMU, se dovuta, le spese condominiali ordinarie e la manutenzione ordinaria. Al nudo proprietario spettano le riparazioni straordinarie, salvo accordi diversi scritti nell’atto.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
L’usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario automaticamente: nessun atto notarile, nessuna imposta di registro né di successione. Dal 2025 il Catasto di norma viene aggiornato d’ufficio, senza costi; una domanda di voltura, comunque esente, serve ancora se l’usufrutto era di due persone con diritto di accrescimento e muore solo una delle due.
Il nudo proprietario può vendere?
Sì, può vendere la nuda proprietà a chi vuole, e l’usufrutto resta in vita fino alla scadenza. L’usufruttuario a sua volta può cedere l’usufrutto, se l’atto che lo ha costituito non lo vieta, ma non oltre la propria vita.
Quanto costa il notaio per la nuda proprietà
Come abbiamo sopra analizzato esistono dei parametri di riferimento per il calcolo del valore della nuda proprietà, ma esistono dei costi, legati al preventivo notarile che possono variare.
Ciascun atto ha la propria storia e complessità e pertanto le spese dell'atto notarile possono variare anche in base al professionista da cui si stipula, vigendo la libera concorrenza, e in base alla città in cui si trova. le città del Nord Italia, secondo i dati statistici, hanno un costo della vita più elevato e ciò può anche condizionare la cifra finale del preventivo. Come riferimento indicativo per l’onorario si possono guardare le fasce della compravendita, città per città, nella pagina delle tariffe notarili aggiornate: il valore della nuda proprietà, più basso di quello della casa intera, è tendenzialmente uno degli elementi di cui si tiene conto, ma la cifra esatta la dà solo il preventivo.
Appuntamenti Online, Aperti Ora | Notaio per:
- Acquisto Nuda Proprietà
- Usufrutto
Richiedi il preventivo per la nuda proprietà
Indica la provincia, la rendita catastale o il prezzo, l’età dell’usufruttuario e se hai i requisiti prima casa: la richiesta arriva direttamente agli studi notarili della zona, che rispondono personalmente, di solito nel giro di poche ore, con un preventivo scritto, imposte e onorario separati. È gratuito, senza registrazione e senza impegno.
Prezzi dai Notai Online
Domande frequenti su Costo del notaio per la nuda proprietà, imposte per età
Le spese e, in genere, ogni onere relativo alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, sono a carico dell'usufruttuario.
I costi dell’atto notarile riguardano soltanto la nuda proprietà e non l’usufrutto e occorre valutare numerosi fattori non essendovi parametri fissi e immutabili.
L’usufruttuario è il soggetto preposto a pagare l’Imu. Tuttavia occorre verificare se non rientra nei casi in cui è esente dal pagamento.
Le bollette rientrano tra le spese che sono a carico dell’usufruttuario, ossia di colui che utilizza l’immobile.
Nel caso in cui vi sia l’usufrutto su bene immobile il nudo proprietario diventa pieno proprietario alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza prevista per il diritto di usufrutto.
