Comprare casa all'asta non è comprare dal notaio: saldo in 120 giorni, nessuna garanzia per i vizi, casa occupata, prima casa e imposte. Sette differenze da conoscere prima dell'offerta
- Comprare casa all’asta non è comprare dal notaio: le differenze che chi fa un’offerta deve conoscere prima
- Come funziona un’asta, in poche righe
- Prima dell’offerta: la perizia al posto delle verifiche
- Le tre differenze che pesano di più
- Prima casa e imposte: cosa cambia e cosa no
- Un caso tipico
- Prima di fare l’offerta
- Un prezzo basso che va letto per intero
Comprare casa all’asta non è comprare dal notaio: le differenze che chi fa un’offerta deve conoscere prima
La casa all’asta attira per il prezzo, che parte sotto il mercato e può scendere ancora a ogni tentativo andato deserto. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha appena pubblicato un decalogo per chi partecipa, e il primo punto è proprio questo: non dare per scontata la convenienza. Il secondo, meno detto, è che un’asta non è una compravendita con lo sconto. È una procedura diversa, con regole, tempi e tutele diverse, e chi la affronta con la testa del rogito scopre le differenze quando non può più tirarsi indietro.
Qui sotto le sette che pesano di più, messe a confronto con quello che accade in un acquisto ordinario.
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Come funziona un’asta, in poche righe
Il tribunale mette in vendita un immobile pignorato o appartenente a una procedura concorsuale. Un perito lo stima, viene fissato un prezzo base, chiunque può presentare un’offerta, di norma non inferiore al 75 per cento di quel prezzo, versando una cauzione di almeno il 10 per cento di quanto offre. Se ci sono più offerte si apre una gara al rialzo. Chi vince deve versare il saldo entro il termine fissato, non oltre 120 giorni, e solo dopo il giudice emette il decreto di trasferimento, che è l’atto con cui la proprietà passa.
Quasi sempre la vendita è delegata a un professionista, spesso un notaio, che raccoglie le offerte, gestisce la gara e predispone il decreto. Il suo ruolo però non è quello di chi riceve un rogito: non rappresenta l’acquirente, non fa verifiche per lui, non raccoglie dichiarazioni del venditore, perché un venditore, in senso proprio, non c’è.
Prima dell’offerta: la perizia al posto delle verifiche
In una compravendita il venditore dichiara, garantisce e risponde: conformità catastale, titoli edilizi, assenza di vincoli, stato dell’immobile. All’asta tutto questo è sostituito da un solo documento, la relazione di stima del perito, che descrive l’immobile, la sua regolarità, gli abusi eventuali e la loro sanabilità, lo stato di occupazione, le formalità pregiudizievoli.
È un documento pubblico, lungo e spesso tecnico, e va letto per intero prima di fare un’offerta, perché dopo non si potrà contestare nulla di ciò che vi era scritto. La visita dell’immobile si prenota tramite il custode, e chi non la fa compra a scatola chiusa. Le verifiche che in un acquisto ordinario accompagnano l’atto, descritte nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio, qui vanno fatte da soli, prima, con un tecnico di fiducia che legga la perizia con occhi propri.
| Acquisto dal notaio | Acquisto all’asta | |
|---|---|---|
| Chi garantisce | Il venditore, con dichiarazioni in atto e garanzia per vizi | Nessuno: la vendita forzata esclude la garanzia per i vizi |
| Prezzo | Trattato, con proposta e preliminare | Offerta vincolante, almeno il 75 per cento del prezzo base, poi gara al rialzo |
| Caparra | Caparra confirmatoria, restituita al doppio se il venditore si tira indietro | Cauzione del 10 per cento: persa se l’aggiudicatario non paga il saldo |
| Tempi di pagamento | Decisi dalle parti, di norma due o tre mesi dal preliminare | Saldo entro il termine fissato, al massimo 120 giorni, salvo rateizzazione concessa dal giudice |
| Mutuo | Con clausola sospensiva nel preliminare, se la banca non eroga non si perde nulla | Possibile, con banche convenzionate e ipoteca sul bene aggiudicato; se non arriva in tempo si perde la cauzione |
| Ipoteche e pignoramenti | Vanno estinti prima o al rogito, con il prezzo | Cancellati dal decreto di trasferimento, con spese di norma a carico di chi compra |
| Chi abita la casa | Consegna libera, pattuita nell’atto | Liberazione curata dal custode, salvo chi ha un titolo opponibile, come un affitto registrato prima del pignoramento |
Le tre differenze che pesano di più
La prima è la garanzia che non c’è. Il Codice Civile lo dice in una riga: nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Se dopo il decreto si scopre un tetto da rifare o un impianto fuori norma che la perizia non segnalava, non c’è un venditore a cui chiedere la riduzione del prezzo. Il prezzo basso di partenza incorpora anche questo rischio, e il decalogo del Notariato suggerisce di confrontare il prezzo ipotizzato di aggiudicazione con quello di immobili simili, non con il prezzo base.
La seconda è il saldo in 120 giorni. In un acquisto ordinario la proposta può essere condizionata al mutuo; all’asta l’offerta è secca e, una volta aggiudicata, il termine per pagare corre. La legge consente di pagare con un mutuo garantito da ipoteca sulla casa aggiudicata, erogato direttamente dalla banca alla procedura, ma la banca deve aver già istruito la pratica prima dell’asta, e non tutte lo fanno. Chi vince senza avere la provvista o una delibera già pronta rischia di perdere la cauzione, e in certi casi di dover pagare la differenza se la casa viene poi rivenduta a meno. Le regole generali del finanziamento sono nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo.
La terza è la casa occupata. Spesso ci vive ancora il debitore, a volte un inquilino. Il decreto di trasferimento vale come titolo per il rilascio, e il custode cura la liberazione, ma i tempi non sono quelli di una consegna di chiavi al rogito. Se poi l’occupante ha un contratto di locazione con data certa anteriore al pignoramento, chi compra subentra e aspetta la scadenza. È scritto nella perizia, ed è una delle righe da leggere due volte.
Prima casa e imposte: cosa cambia e cosa no
Le imposte sono le stesse di un acquisto ordinario: registro al 9 per cento, oppure al 2 con i requisiti prima casa, più ipotecaria e catastale, o IVA se il debitore esecutato era un’impresa. Le agevolazioni prima casa si possono chiedere anche all’asta, rendendo le dichiarazioni di legge che vengono poi recepite nel decreto, e i requisiti sono quelli della pagina sulle agevolazioni prima casa.
Due cose invece cambiano. Le imposte si pagano alla procedura, entro il termine del saldo, insieme alle spese del decreto e, di norma, alla metà del compenso del professionista delegato per la fase di trasferimento: voci che vanno messe in conto prima di fare l’offerta, perché arrivano tutte insieme. E sulla base imponibile c’è un punto aperto: per le abitazioni comprate da privati il meccanismo del prezzo-valore consente di calcolare il registro sul valore catastale invece che sul prezzo; sull’applicabilità agli acquisti in asta la giurisprudenza si è espressa più volte in senso favorevole, ma la prassi non è stata sempre uniforme. Su una casa aggiudicata a 150.000 euro con un valore catastale di 70.000, la differenza di imposta è di migliaia di euro: è un punto da chiarire prima, con il professionista delegato e con il notaio, non dopo.
Un caso tipico
Trilocale in città, prezzo base 160.000 euro dopo un primo tentativo deserto, perizia che segnala una veranda non autorizzata e l’occupazione da parte dell’esecutato. Una coppia offre 125.000 euro, il minimo consentito, vince senza gara e versa 12.500 euro di cauzione. La banca di fiducia non lavora con le aste e la delibera arriva al novantesimo giorno, con dieci giorni di margine sul termine di saldo.
La veranda va sanata a spese degli acquirenti, come la perizia aveva anticipato: 3.500 euro tra pratica e tecnico. La liberazione dell’immobile richiede quattro mesi dal decreto. Alla fine il conto, tra prezzo, imposte, spese di procedura, sanatoria e sei mesi di affitto nel frattempo, resta inferiore al prezzo di mercato di circa un quinto, ma non del 35 per cento che il prezzo base lasciava immaginare. È un buon affare per chi aveva messo in conto tutto questo fin dall’offerta; sarebbe stato un problema per chi contava sul mutuo di una banca non pronta e su una consegna immediata.
Prima di fare l’offerta
- Leggere l’intera relazione di stima con un tecnico, in particolare le pagine su abusi, sanabilità e occupazione.
- Visitare l’immobile tramite il custode, anche se la perizia ha le fotografie.
- Avere la provvista o una banca che lavora con le aste e ha già istruito la pratica, perché il termine di saldo non aspetta la delibera.
- Calcolare prima imposte, spese di procedura e compenso del delegato, e chiarire come si calcola la base imponibile.
- Controllare nella perizia se esistono vincoli che il decreto non cancella, come un contratto di affitto opponibile: la pagina su come comprare una casa ipotecata spiega quali gravami si estinguono con la vendita e quali no.
Un prezzo basso che va letto per intero
L’asta può essere una buona occasione per chi compra con le informazioni giuste, e una trappola per chi la tratta come un rogito a prezzo scontato. Le differenze stanno tutte in ciò che manca: il venditore che garantisce, la caparra che tutela, la clausola sul mutuo, la consegna al momento della firma. Chi ha in mente di partecipare può sottoporre perizia e avviso di vendita a un notaio prima dell’offerta, per capire cosa si sta davvero comprando: è una valutazione professionale, con un suo costo, che vale quanto la visita all’immobile.
Per avere un ordine di grandezza delle imposte sull’acquisto, prima casa o seconda, c’è il calcolatore compravendita; chi preferisce un preventivo per l’assistenza può richiederlo gratuitamente dal preventivatore, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: artt. 560, 569, 571, 585, 586, 587 e 591-bis del Codice di procedura civile; art. 2922 del Codice Civile ; D.M. 15 ottobre 2015, n. 227 (compensi del professionista delegato); nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005, n. 266; decalogo del Consiglio Nazionale del Notariato per chi partecipa a un’asta immobiliare. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
