Casa ricevuta in eredità: i cinque intoppi che fermano la vendita, dall'accettazione mai trascritta alla prima casa venduta troppo presto
- Perché la vendita di una casa ereditata si blocca più spesso delle altre
- Primo intoppo: la successione è stata fatta, l’accettazione no
- Secondo intoppo: manca un erede
- Terzo intoppo: la successione precedente che nessuno ha mai fatto
- Quarto intoppo: la prima casa ereditata venduta troppo presto
- Quinto intoppo: la casa com’era e com’è
- Un caso tipico
- Prima di mettere in vendita
- Arrivare al rogito senza sorprese
Perché la vendita di una casa ereditata si blocca più spesso delle altre
Chi vende la casa dei genitori scopre quasi sempre la stessa cosa: l’acquirente c’è, il prezzo pure, e il rogito slitta per ragioni che non riguardano né l’uno né l’altro. Riguardano il passato dell’immobile, i documenti che la famiglia non ha mai fatto, gli eredi che non si trovano, le agevolazioni che qualcuno ha chiesto senza ricordarselo.
Sono intoppi ricorrenti, e quasi tutti si vedono in anticipo con una lettura attenta della visura e della dichiarazione di successione. Qui sotto i cinque che fermano più spesso una vendita, con quello che di norma serve per sbloccarli.
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Primo intoppo: la successione è stata fatta, l’accettazione no
È la confusione più comune. La dichiarazione di successione è un adempimento verso il Fisco: dice quali beni c’erano e quante imposte si pagano. L’accettazione dell’eredità è un’altra cosa: è l’atto con cui si diventa davvero proprietari, e per gli immobili deve risultare nei registri immobiliari, perché chi compra possa ricostruire senza buchi la catena dei passaggi di proprietà.
Molte famiglie presentano la dichiarazione, pagano, fanno la voltura e pensano di aver finito. Alla prima visura ipotecaria l’acquirente scopre che la casa risulta ancora intestata al defunto. La soluzione è la trascrizione dell’accettazione, espressa con un atto apposito oppure tacita, ricavata dalla vendita stessa: tendenzialmente viene curata in occasione del rogito, con un costo a carico del venditore che si compone di imposte fisse e onorario, e che si ripete per ogni successione da regolarizzare. Le differenze tra i due adempimenti sono spiegate nella pagina sulla dichiarazione di successione dal notaio.
Secondo intoppo: manca un erede
Per vendere a un terzo servono le firme di tutti i coeredi. Basta che uno viva all’estero, sia minorenne, sia sotto amministrazione di sostegno o non si faccia trovare, e la trattativa si ferma.
Ogni situazione ha la sua strada: una procura per chi è lontano, l’autorizzazione del giudice tutelare per il minore o l’incapace, con tempi che vanno messi in conto fin dalla proposta. Il caso più delicato è l’erede che non vuole vendere: nessuno può obbligarlo, ma chi intende cedere la propria quota a un estraneo deve prima offrirla agli altri coeredi, che hanno un diritto di prelazione. Se l’accordo non arriva, resta la divisione, amichevole o giudiziale, con costi e tempi molto diversi.
Terzo intoppo: la successione precedente che nessuno ha mai fatto
La madre è mancata due anni fa, il padre quindici anni prima, e per il padre non è mai stata presentata nulla. È la “successione a catena”, e si scopre quasi sempre quando la casa è già sul mercato.
Prima di vendere occorre regolarizzare anche il passaggio più vecchio: dichiarazione tardiva con le sanzioni ridotte del ravvedimento, imposte dovute allora, accettazione e trascrizione per entrambe le successioni. Per gli atti che trasferiscono beni provenienti da una successione, la legge richiede di norma che sia fornita la prova dell’avvenuta presentazione della dichiarazione, quindi non è un passaggio che si possa rinviare a dopo il rogito. Una stima dei costi, successione per successione, si può ottenere con il calcolatore successione.
Quarto intoppo: la prima casa ereditata venduta troppo presto
Chi eredita può chiedere, nella dichiarazione di successione, le agevolazioni prima casa: le imposte ipotecaria e catastale scendono dal 2 e 1 per cento del valore catastale a due importi fissi di 200 euro. Su una casa con valore catastale di 150.000 euro significa pagare 400 euro invece di 4.500.
Pochi ricordano che quel beneficio porta con sé lo stesso vincolo dell’acquisto: se l’immobile viene venduto entro cinque anni senza riacquistarne un altro da destinare ad abitazione principale entro l’anno, tendenzialmente scatta la decadenza, con il recupero della differenza, una sovrattassa del 30 per cento e gli interessi. È un controllo da fare prima di accettare una proposta: la data della dichiarazione di successione e la casella barrata in quella dichiarazione decidono se la vendita costa 4.000 euro in più. Le conseguenze sono le stesse descritte nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.
Su un altro fronte, invece, l’eredità gioca a favore: la vendita di un immobile ricevuto per successione non genera plusvalenza tassabile, anche se avviene entro cinque anni dal decesso.
Quinto intoppo: la casa com’era e com’è
Le case di famiglia sono vissute per decenni dalle stesse persone, che le hanno adattate senza mai pensare al Catasto: la veranda chiusa, il bagno ricavato dal ripostiglio, il garage diventato taverna. Chi eredita non lo sa, e lo dichiara in buona fede come conforme.
Senza la dichiarazione di conformità catastale e senza gli estremi dei titoli edilizi l’atto non può essere stipulato, e gli eredi sono proprio le persone che meno conoscono la storia edilizia dell’immobile. Un sopralluogo con un tecnico prima di mettere in vendita, con il confronto tra planimetria e stato dei luoghi e l’accesso agli atti in Comune, costa poco e risolve prima quello che altrimenti emerge a ridosso del rogito. Le verifiche sono le stesse di ogni compravendita immobiliare, con il peso in più di dover rispondere per modifiche fatte da altri.
Un caso tipico
Tre fratelli vendono l’appartamento della madre, mancata due anni prima. La dichiarazione di successione è stata presentata, le imposte pagate, uno dei tre ha chiesto le agevolazioni prima casa perché ci abitava. Il secondo vive in Germania, il terzo ha un figlio minorenne che ha ereditato per rappresentazione la quota del padre mancato nel frattempo.
Alla prima verifica emergono quattro cose: la casa risulta ancora intestata al padre, morto quindici anni prima senza successione; nessuna accettazione è stata trascritta; per la quota del minore serve l’autorizzazione del giudice tutelare; il fratello che ha chiesto le agevolazioni vende prima dei cinque anni e non intende ricomprare. La vendita non salta, ma il calendario si allunga di qualche mese e i costi cambiano: dichiarazione tardiva per il padre, due accettazioni da trascrivere, una procura dalla Germania, l’istanza al giudice, la decadenza per un terzo dell’immobile. Con queste informazioni in mano, i tre decidono comunque di procedere, ma con un prezzo e una data di rogito realistici. Senza, avrebbero firmato una proposta impossibile da rispettare.
Prima di mettere in vendita
- Una visura ipotecaria aggiornata: dice a chi risulta intestata la casa oggi, e se le accettazioni sono state trascritte.
- Le dichiarazioni di successione di tutti i passaggi, non solo dell’ultimo, con le ricevute dei pagamenti.
- L’elenco completo degli eredi, con età, residenza e disponibilità a firmare o a rilasciare procura.
- La data della dichiarazione in cui sono state chieste le agevolazioni prima casa, se qualcuno le ha chieste.
- Il confronto tra planimetria catastale, titoli edilizi e stato reale dei luoghi, fatto da un tecnico.
Arrivare al rogito senza sorprese
Una casa ereditata si vende come tutte le altre, ma porta con sé la storia di chi l’ha abitata, e quella storia va ricostruita prima, non durante la trattativa. Il notaio, sulla base dei documenti che gli eredi riescono a reperire, può indicare quali passaggi mancano e in quale ordine convenga affrontarli; le valutazioni fiscali, in particolare sulle agevolazioni e sulle successioni pregresse, meritano un confronto anche con il proprio consulente. Trattandosi di materia in cui ogni famiglia è un caso a sé, è buona norma chiarire la propria situazione prima di firmare una proposta.
Chi vuole partire con un’idea dei costi può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere dallo studio le indicazioni sui documenti da raccogliere, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: artt. 459, 470, 476, 732, 1113, 2648 e 2650 del Codice Civile ; art. 320 del Codice Civile (autorizzazione per i minori); artt. 31 e 48 D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (dichiarazione di successione); art. 69, comma 3, L. 21 novembre 2000, n. 342 e nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (agevolazioni prima casa in successione); art. 67, comma 1, lett. b), TUIR (plusvalenze); art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52 e art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (conformità). Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio e del consulente fiscale, ai quali è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
