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Perdere agevolazioni prima casa: Quando capita e quanto costa

La consulenza del notaio per le agevolazioni prima casa

la consulenza del notaio sulle agevolazioni prima casa e in caso di perdita delle conseguenzePer comprare un’abitazione usufruendo delle agevolazioni per la prima casa bisogna verificare di avere tutti i requisiti richiesti dalla legge. A tal fine è importante avere la consulenza del notaio che può aiutarci a capire se ci sono tutte le condizioni e quali sono gli obblighi che dobbiamo rispettare per godere del risparmio di imposta. L'inosservanza di queste condizioni ed obblighi, infatti, determina delle importanti conseguenze economiche per il contribuente che perde le agevolazioni.

Agevolazioni prima casa: cenni generali

Prima di analizzare i casi di decadenza dalle agevolazioni, occorre fare una doverosa premessa sulla natura di queste agevolazioni e sulle ipotesi di sussistenza delle stesse. Le agevolazioni prima casa sono delle agevolazioni fiscali di cui può usufruire l’acquirente di una casa dal Notaio quando sussistono determinati requisiti, tra cui in particolare l’acquisto di una prima casa a fini abitativi.

L’acquirente non deve essere in possesso di un’altra casa acquistata con le medesime agevolazioni. Il vantaggio consiste nel pagare l’imposta di registro al 2% del valore catastale, ovvero della rendita catastale moltiplicata per 115.5, piuttosto che il 9%. Inoltre, le agevolazioni riguardano anche l’eventuale mutuo concesso per acquistare la casa, nel quale si paga un’imposta sostitutiva di registro minore rispetto alla ordinaria pari al 2% della somma finanziata.

L’immobile deve trovarsi nel luogo dove ha la residenza l’acquirente, a meno che non vi si trasferisca. Una volta acquistata la casa con le agevolazioni, occorre evitare di decadere dalle stesse, vediamo quindi quali sono le ipotesi in cui questo può accadere.

Andiamo quindi a riassumere schematicamente le agevolazioni e i requisiti.

Quali sono i requisiti per godere delle agevolazioni prima casa?

Con l'agevolazione prima casa si ottiene un notevole risparmio di imposta al momento dell'acquisto di un immobile, qualora si sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge.

Per godere delle agevolazioni occorre in particolare che:

  1. L'immobile acquistato deve essere una casa di abitazione che non sia classificata “di lusso” e cioè la casa non deve riestrare nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
  2. L'immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui l'acquirente ha la residenza. In mancanza l'acquirente deve impegnarsi a trasferire la residenza in detto Comune entro 18 mesi dall'acquisto;
  3. L'acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, della proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto) su altra abitazione posta nello stesso Comune;
  4. L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote né in comunione legale, della proprietà o altro diritto reale su altra casa esistente nell'intero territorio nazionale che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa. Le agevolazioni possono comunque essere richieste se l'acquirente si impegna espressamente nell'atto di acquisto a vendere entro un anno la precedente casa acquistata con le agevolazioni.

Decadenza dalle agevolazioni prima casa

Le ipotesi in cui si possono perdere le agevolazioni prima casa, ovvero le stesse possono decadere, sono varie. Ad esempio quando l’abitazione è venduta prima del trascorrere dei cinque anni dalla data di acquisto, oppure quando non viene soddisfatto il requisito della residenza entro i diciotto mesi dall’acquisto effettuato dal Notaio. Inoltre, si decade dalle agevolazioni anche quando entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello posseduto. Analizziamo le dette ipotesi singolarmente, verificando quando sussistano e come fare per evitare di ricadere nella decadenza, rischiando di dover ripagare un’altra imposta rispetto a quella già pagata davanti al Notaio.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni di cui si è beneficiato al momento dell'acquisto possono però anche perdersi al verificarsi di alcune ipotesi.

Vediamo quali sono:

  1. L'acquirente non ha trasferito la sua residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile nei 18 mesi dall'acquisto. Abbiamo sopra visto che nell'atto notarile di acquisto deve essere riportato l'impegno da parte dell'acquirente che risieda in un Comune diverso di trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile. L'inosservanza di tale impegno determina la decadenza dai benefici fiscali goduti
  2. L'acquirente non ha venduto entro l'anno la precedente casa di cui era già proprietario, acquistata a sua volta con le agevolazioni prima casa
  3. L'acquirente rivende la casa entro 5 anni. In questo caso la decadenza può essere evitata se acquista entro un anno dalla vendita altra casa su cui “sposta” le agevolazioni prima casa.

Ecco alcuni esempi pratici dei singoli casi di perdita delle agevolazioni prima casa.

Ipotesi di cui al n. 1:

Prendiamo il caso che una persona sia residente a Napoli e compri una casa ad uso abitativo a Milano: questa potrà usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa se si impegna, con dichiarazione da rendere al notaio in sede di acquisto, a trasferire la propria residenza nel Comune in cui ha comprato la casa, ossia a Milano, entro 18 mesi.

Ipotesi di cui al n. 2:

Altro caso potrebbe essere che una persona è proprietaria di una casa a Napoli comprata usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa. In un secondo momento decide di acquistare una casa in un altro Comune, ad esempio Milano: in questo caso potrà godere delle agevolazioni fiscali se decide di rivendere la casa di Napoli (la prima comprata) entro un anno.

Ipotesi di cui al n. 3:

Un’ulteriore ipotesi potrebbe verificarsi se una persona compra una casa in un Comune, ad esempio Milano e decide di rivenderla dopo 4 anni: in questo caso purtroppo le agevolazioni fiscali si perderanno se non comprerà un’altra casa entro un anno.

Abitazione venduta prima dei cinque anni

Quando si acquista una casa e si gode delle agevolazioni sopra descritte, il Notaio avrà cura di esporre alle parti e di specificare nell’atto che tale casa dovrà restare in possesso dell’acquirente per cinque anni. Non sarà quindi possibile acquistare una prima casa e poi rivenderla prima di cinque anni. Questo è previsto per evitare che si acquisti solo per godere delle agevolazioni a fini poi di futuro investimento e non realmente perché si intende acquistare una casa nella quale andare ad abitare. Si tratterebbe in sostanza di una frode alla legge e quindi questo è vietato.

Cosa succede se si vende la casa prima dei cinque anni?

Se si vende la casa acquistata prima dei cinque anni dal rogito si decade dalle agevolazioni. La conseguenza principale è l’obbligo di restituire la somma non pagata allo Stato. In particolare occorre restituire la differenza tra l’imposta di registro che avrebbe dovuto pagare in assenza di agevolazioni (il 9% del valore catastale) e quella effettivamente pagata perché prima casa ( il 2% del valore catastale). Questa è la regola generale ma vi sono delle eccezioni.

Vendita entro i cinque anni ma riacquisto di un’altra prima casa

Non sussiste l’obbligo di restituire la differenza quando entro i cinque anni dall’acquisto si riacquista un’altra casa che abbia gli stessi requisiti della prima comprata con le agevolazioni. L’acquirente può anche decidere di acquistare un’altra casa e poi rivendere la prima entro un anno dal secondo acquisto: in questo caso non ci sarà l’obbligo di versare la differenza perché in sostanza vi sarà una nuova abitazione adibita a prima casa.

Altre eccezioni alla perdita delle agevolazioni

Altri casi in cui non si perdono le agevolazioni nonostante la vendita entro i cinque anni sono: quando il soggetto proprietario, oltre al caso in cui acquisti una nuova prima casa che sostituisca quella alienata, la riceva come donazione e la utilizzi come abitazione principale; quando egli acquisti un terreno sul quale, entro 12 mesi dalla cessione della prima casa, provveda a edificare la sua nuova prima casa e la dichiari ufficialmente sua dimora abituale.

Non stabilire la residenza entro diciotto mesi

Di solito se si acquista una casa e si richiedono le agevolazioni è perché si ha intenzione di trasferirsi nella stessa entro breve tempo. Questo anche perché tra i requisiti delle agevolazioni vi è proprio la necessità che si abbia la residenza nel Comune dove si trova l’appartamento. Ebbene, per questo motivo se quando si acquista l’acquirente non è ancora residente in quel Comune, nel rogito davanti al Notaio si impegna a trasferirla entro diciotto mesi. Se ciò non avviene, possono esservi delle conseguenze in termini fiscali e di sanzioni pecuniarie. Ma cosa succede in particolare nel caso in cui ciò non avvenga? Vediamo nel dettaglio.

Sanzioni pecuniarie per mancato trasferimento entro diciotto mesi

In questo caso si deve pagare la differenza tra l'imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora. Se la vendita fosse stata soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Cosa succede se si perdono le agevolazioni prima casa?

Se si verifica una delle ipotesi sopra previste di perdita dalle agevolazioni prima casa per l'acquirente vi sono importanti conseguenze.

Innanzi tutto l'acquirente deve versare le imposte che non ha pagato grazie alle agevolazioni usufruite ovvero quelle che avrebbe dovuto sostenere per l'acquisto della seconda casa.

Facciamo un esempio chiarificatore:

una persona risiede a Napoli e compra una casa di abitazione a Milano il cui valore fiscale ammonta a 100.000 euro con le agevolazioni fiscali, impegnandosi nel rogito notarile a trasferire la residenza a Milano entro 18 mesi.

Grazie quindi alle agevolazioni fiscali riesce a risparmiare in quanto, invece di pagare il 9% su 100.000 euro e quindi novemila euro, paga l’imposta di registro pari al 2% su 100.000 e quindi versa all’erario 2000 euro.

Con il passare del tempo però si crea un problema: l’impossibilità di trasferire la residenza a Milano nei 18 mesi successivi al rogito notarile con cui ha comprato casa. Ciò purtroppo comporterà che sarà tenuto a versare la differenza tra quanto avrebbe dovuto pagare per l’acquisto non agevolato ossia 9000 euro e quanto invece ha effettivamente pagato grazie alle agevolazioni fiscali. Pertanto dovrà versare 7000 euro di imposte per aver perso le agevolazioni fiscali.

 Questa, però, non è l'unica conseguenza della perdita delle agevolazioni prima casa: purtroppo il compratore che perde le agevolazioni fiscali dovrà anche affrontare ulteriori spese. Tra queste emerge il pagamento di una sanzione pecuniaria amministrativa del 30%, oltre al pagamento degli interessi dovuti al momento dell’acquisto agevolato.

Le sanzioni possono essere evitate, però, se si provvede al ravvedimento operoso.

L'acquirente che sa di non riuscire a trasferire la sua residenza o che sa di non poter riacquistare in caso di vendita nei 5 anni può presentare all'Agenzia delle Entrate apposita istanza in cui comunica di essere incorso nella decadenza e di voler aderire all'istituto del ravvedimento.

In tale caso, l'Ufficio provvederà a richiedere la differenza di imposta tra quanto versato e quanto dovuto come imposta non agevolata ma senza applicare la sanzione amministrativa del 30%.

Cosa prevedere nel rogito notarile

Non vi è il rischio di non essere a conoscenza di tali possibili sanzioni. Nel rogito notarile di acquisto, nella clausola dedicata alle agevolazioni, il Notaio prevede una apposita previsione relativa alla disciplina fiscale. Dopo aver precisato di quali agevolazioni eventualmente gode l’atto, si prevedono anche tutti gli obblighi previsti dalla legge, tra cui quelli sopra descritti. Occorre pertanto fare molta attenzione in quanto si rischia di violare una obbligazione espressa in un atto pubblico e quindi immediatamente tracciabile dall’Agenzia delle Entrate, essendo l’atto immediatamente registrato. Importante quindi è essere estremamente consapevoli degli obblighi assunti davanti al Notaio.

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