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Perdere agevolazioni prima casa: Quando capita e quanto costa

La consulenza del notaio per le agevolazioni prima casa

la consulenza del notaio sulle agevolazioni prima casa e in caso di perdita delle conseguenzePer comprare un’abitazione usufruendo delle agevolazioni per la prima casa bisogna verificare di avere tutti i requisiti richiesti dalla legge. A tal fine è importante avere la consulenza del notaio che può aiutarci a capire se ci sono tutte le condizioni e quali sono gli obblighi che dobbiamo rispettare per godere del risparmio di imposta. L'inosservanza di queste condizioni ed obblighi, infatti, determina delle importanti conseguenze economiche per il contribuente che perde le agevolazioni.

Quali sono i requisiti per godere delle agevolazioni prima casa?

Con l'agevolazione prima casa si ottiene un notevole risparmio di imposta al momento dell'acquisto di un immobile, qualora si sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge.

Per godere delle agevolazioni occorre in particolare che:

  1. L'immobile acquistato deve essere una casa di abitazione che non sia classificata “di lusso” e cioè la casa non deve riestrare nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
  2. L'immobile deve trovarsi nello stesso Comune in cui l'acquirente ha la residenza. In mancanza l'acquirente deve impegnarsi a trasferire la residenza in detto Comune entro 18 mesi dall'acquisto;
  3. L'acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, della proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto) su altra abitazione posta nello stesso Comune;
  4. L'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote né in comunione legale, della proprietà o altro diritto reale su altra casa esistente nell'intero territorio nazionale che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa. Le agevolazioni possono comunque essere richieste se l'acquirente si impegna espressamente nell'atto di acquisto a vendere entro un anno la precedente casa acquistata con le agevolazioni.

Quando si perdono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni di cui si è beneficiato al momento dell'acquisto possono però anche perdersi al verificarsi di alcune ipotesi.

Vediamo quali sono:

  1. L'acquirente non ha trasferito la sua residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile nei 18 mesi dall'acquisto. Abbiamo sopra visto che nell'atto notarile di acquisto deve essere riportato l'impegno da parte dell'acquirente che risieda in un Comune diverso di trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile. L'inosservanza di tale impegno determina la decadenza dai benefici fiscali goduti
  2. L'acquirente non ha venduto entro l'anno la precedente casa di cui era già proprietario, acquistata a sua volta con le agevolazioni prima casa
  3. L'acquirente rivende la casa entro 5 anni. In questo caso la decadenza può essere evitata se acquista entro un anno dalla vendita altra casa su cui “sposta” le agevolazioni prima casa.

Ecco alcuni esempi pratici dei singoli casi di perdita delle agevolazioni prima casa.

Ipotesi di cui al n. 1:

  • Tizio risiede a Napoli e compra una casa di abitazione a Milano: può usufruire delle agevolazioni prima casa se si impegna, con dichiarazione da rendere al notaio in sede di acquisto, a trasferire la residenza a Milano entro 18 mesi.

Ipotesi di cui al n. 2:

  • Tizio è proprietario di una casa a Napoli acquistata con le agevolazioni prima casa e acquista un'altra casa a Milano: può godere delle agevolazioni se rivende entro un anno la casa di Napoli.

Ipotesi di cui al n. 3:

  • Tizio compra una casa a Milano con le agevolazioni prima casa e la rivende dopo 4 anni: Tizio perde le agevolazioni se non compra un'altra casa entro l'anno

Cosa succede se si perdono le agevolazioni prima casa?

Se si verifica una delle ipotesi sopra previste di perdita dalle agevolazioni prima casa per l'acquirente vi sono importanti conseguenze.

Innanzi tutto l'acquirente deve versare le imposte che non ha pagato grazie alle agevolazioni usufruite ovvero quelle che avrebbe dovuto sostenere per l'acquisto della seconda casa.

Facciamo un esempio chiarificatore:

  • Tizio risiede a Napoli e compra una casa di abitazione a Milano del valore fiscale di euro 100.000 con le agevolazioni prima casa impegnandosi a trasferire la residenza a Milano entro 18 mesi.
  • Grazie alle agevolazioni prima casa, al momento della registrazione dell'atto notarile Tizio invece di pagare il 9% su euro 100.000 e quindi euro 9.000 paga l'imposta di registro pari al 2% su euro 100.000 e quindi versa euro 2.000.
  • Tizio non riesce a trasferire la sua residenza a Milano nei 18 mesi
  • Tizio è tenuto ora a versare la differenza tra quanto avrebbe dovuto versare per l'acquisto non agevolato (ovvero euro 9.000) e quanto ha versato godendo delle agevolazioni (e cioè euro 2.000).
  • Tizio in conseguenza della decadenza delle agevolazioni deve ora versare euro 7.000

 Questa, però, non è l'unica conseguenza della perdita delle agevolazioni prima casa.

L'acquirente decaduto, infatti, deve versare anche:

  • una sanzione amministrativa del 30%
  • gli interessi legali dovuti dal momento dell'acquisto agevolato.

Le sanzioni possono essere evitate, però, se si provvede al ravvedimento operoso.

L'acquirente che sa di non riuscire a trasferire la sua residenza o che sa di non poter riacquistare in caso di vendita nei 5 anni può presentare all'Agenzia delle Entrate apposita istanza in cui comunica di essere incorso nella decadenza e di voler aderire all'istituto del ravvedimento.

In tale caso, l'Ufficio provvederà a richiedere la differenza di imposta tra quanto versato e quanto dovuto come imposta non agevolata ma senza applicare la sanzione amministrativa del 30%.

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