Perdita agevolazioni prima casa: quando capita e quanto costa
- Perdita delle agevolazioni prima casa: presupposti
- Quanto costa perdere le agevolazioni prima casa?
- Come evitare la perdita delle agevolazioni prima casa
- Domande frequenti sulla perdita delle agevolazioni prima casa
Perdere le agevolazioni prima casa costa tre cose: la differenza tra l’imposta piena e quella pagata, la sanzione del 30% su quella differenza e gli interessi. Su una casa comprata da privato con rendita catastale di 600 euro la differenza tra il 9% e il 2% è di 5.418 euro, la sanzione 1.625, il totale sfiora i 7.100 euro più interessi. Si perde per quattro motivi: non prendere la residenza nel Comune entro 18 mesi, vendere o donare prima di cinque anni senza ricomprare entro un anno, non vendere la precedente casa agevolata entro due anni, aver dichiarato requisiti che non c’erano. In tre di questi casi c’è un rimedio, se ci si muove prima della scadenza: chi teme di non farcela può chiederlo al notaio con un preventivo o un colloquio.
La legge dà la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa, ma ci sono dei casi in cui può capitare di perderle. Andiamo a vedere quali sono le fattispecie da evitare per non rischiare di dover pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria.
Perdita delle agevolazioni prima casa: presupposti
Per acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa occorrono determinati presupposti che devono essere dichiarati al notaio nell’atto di acquisto e di questi si deve poi effettuare un preciso riscontro. La mancanza di questi presupposti dà luogo alla perdita delle agevolazioni prima casa.
Non essere titolare di altra casa nello stesso comune
Un primo presupposto necessario per avere le agevolazioni prima casa è quello di non essere titolare, in maniera esclusiva o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
Attenzione, quindi, alla comunione legale dei beni. Non basta avere una casa in comunione con altro soggetto ma occorre far riferimento alla comunione con il coniuge.
Non essere titolare di altra casa sul territorio nazionale
Un secondo presupposto necessario per avere le agevolazioni prima casa è quello di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
In questo caso, l’esclusione riguarda solo le altre case acquistate con le agevolazioni, mentre ai fini del primo presupposto occorre non avere alcuna casa nello stesso comune. Quindi si può avere anche un’altra casa che si trovi in altro comune, purché sia stata acquistata senza le agevolazioni.
È anche possibile acquistare con le agevolazioni prima casa, pur avendo la titolarità della prima casa acquistata con le agevolazioni, potendosi impegnare a venderla entro il termine di due anni dalla stipula dell’atto di acquisto; il termine era di un anno fino al 2024 e la legge di bilancio 2025 lo ha raddoppiato. In questo caso, si potrà godere delle agevolazioni prima casa. Il decorso del termine di due anni fa perdere le agevolazioni prima casa.
Avere residenza nel comune
Un terzo presupposto è quello di avere la residenza nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare. Se questo requisito non c’è ancora al momento dell’acquisto, è possibile comunque acquistare con le agevolazioni prima casa impegnandosi a trasferire la residenza nel termine di diciotto mesi dalla data dell’atto di acquisto.
La mancata residenza nel comune ove si trova l’immobile entro il termine indicato può comportare la perdita delle agevolazioni prima casa, salvo che non si tratti di ipotesi rientranti in altri criteri di collegamento, come il luogo di lavoro o le regole particolari previste per chi vive all’estero, spiegate nella pagina su quando la prima casa spetta senza cambiare residenza.
Non vendere entro cinque anni
Un quarto presupposto per non perdere le agevolazioni prima casa è non vendere l’immobile acquistato con le agevolazioni prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto. Questo presupposto è molto importante perché costituisce uno dei casi più frequenti di perdita delle agevolazioni prima casa. Vale anche per la donazione, e non solo per la vendita.
Se la casa viene venduta prima dei cinque anni dall’acquisto e non si riacquista entro l’anno dalla vendita, si perdono le agevolazioni prima casa. Il riacquisto entro un anno può avvenire anche se la casa riacquistata si trova all’estero.
Due casi particolari, di segno opposto. Il primo: se si torna indietro dalla compravendita con un mutuo dissenso entro i cinque anni, la Cassazione, con l’ordinanza n. 9143 dell’aprile 2026, lo ha considerato un nuovo trasferimento: l’agevolazione si perde, salvo riacquisto entro un anno. Il secondo: il trasferimento della casa all’altro coniuge in esecuzione degli accordi di separazione o divorzio, di norma, non fa perdere l’agevolazione, come spiegato nella pagina sulla casa cointestata in caso di separazione.
I casi in tabella
| Cosa succede | Conseguenza | Rimedio |
|---|---|---|
| Residenza non trasferita entro 18 mesi | decadenza: differenza d’imposta, sanzione 30%, interessi | prima dei 18 mesi, istanza all’Agenzia delle Entrate: si paga la differenza con interessi, senza sanzione |
| Vendita o donazione entro 5 anni senza ricomprare entro 1 anno | decadenza, e si perde anche il credito d’imposta | ricomprare in tempo, anche una casa da costruire o all’estero; oppure l’istanza prima della scadenza dell’anno |
| Mutuo dissenso entro 5 anni | decadenza, come per una vendita (Cassazione 2026) | ricomprare un’altra casa entro un anno; valutare prima i costi con il notaio |
| Precedente casa agevolata non venduta entro 2 anni | decadenza sul nuovo acquisto | vendere anche a un familiare, se la vendita è reale; oppure l’istanza prima dei due anni |
| Dichiarazioni false nell’atto (altre case, residenza) | decadenza, nessuna istanza possibile | nessuno: verificare i requisiti con il notaio prima del rogito |
| Vendita entro 5 anni con riacquisto entro 1 anno | nessuna decadenza | spetta il credito d’imposta pari alle imposte del primo acquisto |
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Quanto costa perdere le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni prima casa comportano l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, con il minimo di 1.000 euro, e l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, se si acquista da privato. Se, invece, si acquista da impresa costruttrice, si applica l’IVA al 4% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna.
La perdita delle agevolazioni prima casa comporta il pagamento delle imposte in misura ordinaria, cioè l’imposta di registro nella misura del 9%, con le imposte ipotecaria e catastale sempre nella misura fissa di 50 euro ciascuna, se si acquista da privato. Se, invece, si acquista da impresa costruttrice, l’IVA sarà dovuta nella misura del 10%.
Chi perde le agevolazioni prima casa dovrà, quindi, pagare la differenza tra l’imposta pagata con le agevolazioni e l’imposta ordinaria. Inoltre, si applica una sanzione pari al 30% delle imposte stesse e gli interessi di mora. In pratica, con la rendita di 600 euro dell’esempio, 5.418 euro di differenza, 1.625 di sanzione e gli interessi dal giorno del rogito; da costruttore su un prezzo di 200.000 euro la differenza IVA è di 12.000 euro, con 3.600 di sanzione. L’Agenzia delle Entrate ha tre anni di tempo dal momento in cui la decadenza si verifica per chiedere il conto.
Come evitare la perdita delle agevolazioni prima casa
Per evitare la perdita delle agevolazioni prima casa è opportuno rivolgersi al notaio, che potrà consigliare al meglio sulle modalità con cui acquistare la casa, sui requisiti necessari e sulle conseguenze in caso di perdita delle agevolazioni. In particolare, il notaio potrà consigliare se sia possibile acquistare con le agevolazioni prima casa oppure no, potendo valutare la situazione concreta del singolo caso e i vari termini che devono essere rispettati.
Se dopo l’acquisto ci si accorge che un termine non si riuscirà a rispettare, la mossa giusta è presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove l’atto è stato registrato prima che il termine scada: si dichiara di non poter mantenere l’impegno e si paga la differenza d’imposta con gli interessi, ma senza la sanzione del 30%. Dopo la scadenza il rimedio non c’è più. Chi invece vende e ricompra nei termini non perde nulla e ha diritto al credito d’imposta per il riacquisto; i modi per comprare una seconda casa restando nelle regole sono nella pagina su comprare la seconda casa con agevolazioni.
Domande frequenti sulla perdita delle agevolazioni prima casa
Sto per superare i 18 mesi senza residenza: cosa faccio?
Prima della scadenza presenta un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato l’atto, dichiarando che non trasferirai la residenza: paghi la differenza d’imposta e gli interessi, ma non la sanzione del 30%. Se aspetti la scadenza, la sanzione scatta. Il termine è sospeso solo per cause di forza maggiore riconosciute, non per ritardi del Comune o lavori in casa.
Devo vendere prima dei cinque anni per un trasferimento di lavoro: perdo tutto?
No, se entro un anno dalla vendita compri un’altra casa da destinare ad abitazione principale, anche in un’altra città o all’estero; può andare bene anche un terreno, ma a condizioni precise sulla costruzione della casa entro l’anno, da verificare con il notaio. In quel caso hai pure il credito d’imposta. Se non ricompri, paghi la differenza con sanzione e interessi.
Non riesco a vendere la vecchia casa entro due anni: posso venderla a mio figlio?
Sì, purché sia una vendita vera, con prezzo pagato e tracciato: l’Agenzia può contestare una vendita simulata. Anche donarla a un figlio vale come alienazione. In alternativa, prima dei due anni, l’istanza all’ufficio evita la sanzione.
Se perdo le agevolazioni sulla casa, perdo anche quelle sul mutuo?
Sì: l’imposta sostitutiva sul mutuo passa dallo 0,25% al 2% e la banca, su richiesta dell’Agenzia, recupera la differenza. Su un mutuo di 150.000 euro sono 2.625 euro in più, oltre a quanto dovuto sul rogito.
Il mutuo dissenso fa perdere la prima casa?
Se avviene entro cinque anni dall’acquisto agevolato, di norma sì: per la Cassazione, con l’ordinanza n. 9143 del 2026, è un nuovo trasferimento. Si salva solo chi ricompra un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno.
Quanto tempo ha il fisco per chiedere le imposte?
Tre anni da quando la decadenza si verifica, non dalla data del rogito: dalla scadenza dei 18 mesi, dalla vendita anticipata senza riacquisto o dalla scadenza dei due anni per la vecchia casa. Passati i tre anni senza avviso, nulla è più dovuto.
