Hai trovato la casa perfetta? Le12 verifiche da fare prima di firmare la proposta d'acquisto

• 1. la reale titolarità: chi sta vendendo?
• 2. la planimetria catastale: corrisponde allo stato di fatto?
• 3. le difformità catastali: un allineamento necessario
• 4. la conformità urbanistica e la presenza di abusi edilizi
• 5. ipoteche e pregiudizievoli: l'immobile è libero?
• 6. la delibera del mutuo: la tutela della clausola sospensiva
• 7. le spese condominiali: chi paga cosa?
• 8. l'attestato di prestazione energetica (ape)
• 9. le pertinenze: box, cantine e posti auto
• 10. l'atto di provenienza: donazione o successione?
• 11. la definizione delle tempistiche
• 12. la raccolta dei documenti: cosa chiedere subito
• L'importanza di un supporto preventivo

Trovare la casa che si desidera è un momento emozionante. Dopo mesi di ricerche, visite e compromessi, l’immobile ideale sembra finalmente a portata di mano. Spesso, in questa fase, si avverte la pressione di dover agire in fretta: l’agenzia immobiliare potrebbe spingere per far firmare rapidamente la proposta d'acquisto, temendo che un altro acquirente possa inserirsi nella trattativa.

Tuttavia, è opportuno fermarsi un momento e fare un respiro profondo.

La firma di una proposta d’acquisto non è una semplice formalità o una dichiarazione d'intenti: è un contratto a tutti gli effetti che, una volta accettato dal venditore, assume forza di legge e vincola le parti in modo serio e, spesso, definitivo. Per questa ragione, prima di mettere quella firma, può essere utile procedere a una serie di verifiche fondamentali.

Ecco i dodici aspetti principali da analizzare per affrontare l'acquisto con la massima serenità.

1. La reale titolarità: chi sta vendendo?

Può sembrare una domanda banale, ma accertarsi di chi sia il vero proprietario dell’immobile è il primo passo indispensabile. La proposta d'acquisto deve essere firmata da chi ha l'effettivo potere di disporre del bene.

• Se la casa appartiene a più persone (ad esempio in caso di comunione dei beni o di una comunione ereditaria), è opportuno che la proposta sia sottoscritta da tutti i comproprietari.

• Nel caso in cui si stia trattando con un solo soggetto che dichiara di avere la delega degli altri, è buona norma visionare una procura scritta.

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2. La planimetria catastale: corrisponde allo stato di fatto?

Quando si visita un immobile, si tende a osservare la disposizione delle stanze, le finiture e l'esposizione. Prima di firmare, è consigliabile richiedere la planimetria catastale depositata e confrontarla con cura con lo stato reale dei luoghi. Ogni minima variazione come lo spostamento di una porta, l'abbattimento di una parete divisoria, la creazione di un secondo bagno o la chiusura di un balcone deve essere esaminata con attenzione.

3. Le difformità catastali: un allineamento necessario

Se la planimetria non corrisponde alla realtà, si è in presenza di una difformità catastale. La legge italiana stabilisce che gli atti di compravendita immobiliare debbano contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto. Queste incongruenze potrebbero richiedere una variazione catastale per l'allineamento dei dati prima di giungere alla stipula dell'atto.

4. La conformità urbanistica e la presenza di abusi edilizi

Un errore comune è confondere il catasto con l'aspetto urbanistico. Il catasto ha una funzione prevalentemente fiscale, mentre la regolarità edilizia è definita dai titoli abilitativi (licenze, concessioni, permessi di costruire) depositati presso l'ufficio tecnico del comune.

La presenza di difformità urbanistiche o di veri e propri abusi edilizi non sanabili può compromettere la validità stessa del futuro atto di vendita o rendere impossibile l'ottenimento di un mutuo. Verificare lo stato urbanistico tramite l'accesso agli atti in comune è, pertanto, una prassi altamente raccomandata.

5. Ipoteche e pregiudizievoli: l'immobile è libero?

Prima di impegnarsi formalmente, è opportuno verificare che sull'immobile non gravino formalità pregiudizievoli, come ipoteche (volontarie, ad esempio per un mutuo in corso del venditore, o giudiziali), pignoramenti, sequestri o domande giudiziali. Sebbene sia normale che un venditore abbia un mutuo ancora attivo che verrà estinto contestualmente al rogito, è fondamentale definire con chiarezza nella proposta come ed entro quando tali iscrizioni verranno cancellate.

6. La delibera del mutuo: la tutela della clausola sospensiva

Se per l'acquisto della casa è necessario ricorrere a un finanziamento bancario, firmare una proposta d'acquisto senza tutele espone al rischio di perdere la caparra qualora la banca non dovesse concedere il mutuo. Per evitare questa situazione, si può valutare l'inserimento di una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. In questo modo, l'efficacia del contratto rimane subordinata al benestare della banca entro un termine prestabilito, tutelando l'acquirente da spiacevoli conseguenze finanziarie.

7. Le spese condominiali: chi paga cosa?

Quando si acquista un appartamento in un condominio, è buona norma richiedere una copia degli ultimi verbali d'assemblea e lo stato dei pagamenti del venditore. La legge prevede una responsabilità solidale tra acquirente e venditore per i contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, è essenziale verificare se siano già state deliberate spese straordinarie di manutenzione dell'edificio: la prassi vuole che tali spese rimangano a carico di chi era proprietario al momento della delibera, ma è sempre preferibile disciplinare questo aspetto con precisione nella proposta d'acquisto.

8. L'attestato di prestazione energetica (APE)

L'attestato di prestazione energetica (APE) è un documento obbligatorio che descrive le caratteristiche energetiche dell'edificio. Per legge, l'APE deve essere mostrato all'acquirente sin dalle prime fasi della trattativa e consegnato al momento della firma della proposta o del contratto preliminare. Verificare la classe energetica permette anche di stimare con maggiore consapevolezza i futuri costi di gestione e riscaldamento dell'immobile.

9. Le pertinenze: box, cantine e posti auto

Molto spesso la proposta si concentra sull'abitazione principale, ma non bisogna dimenticare le pertinenze. Cantine, box auto, posti condominiali in uso esclusivo o porzioni di giardino devono essere chiaramente identificati con i loro estremi catastali e inclusi nella proposta d'acquisto, per evitare che sorgano malintesi sulla loro effettiva inclusione nel prezzo pattuito.

10. L'atto di provenienza: donazione o successione?

Capire come il venditore sia entrato in possesso dell'immobile (l'atto di provenienza) è cruciale. Se la casa deriva da una donazione, potrebbero esserci profili di rischio legati a eventuali azioni di riduzione da parte degli eredi legittinari del donante, un aspetto che le banche valutano con estrema attenzione prima di concedere un mutuo. Anche la provenienza da una successione richiede verifiche sulla corretta presentazione della dichiarazione e sull'accettazione tacita dell'eredità.

11. La definizione delle tempistiche

Nella proposta d'acquisto vengono fissate le date entro cui stipulare il contratto preliminare (compromesso) e l'atto definitivo di compravendita (rogito). Queste scadenze devono essere realistiche e tenere conto dei tempi tecnici necessari alla banca per l'istruttoria del mutuo e al professionista incaricato per l'esecuzione di tutte le indagini preventive. Muoversi con tempistiche troppo strette rischia di generare tensioni e inadempimenti contrattuali.

12. La raccolta dei documenti: cosa chiedere subito

Per consentire una corretta valutazione dell'operazione, è consigliabile richiedere al venditore o all'intermediario, già prima della firma, un set documentale minimo:

• Copia dell'atto di provenienza (compravendita, donazione, successione).

• Planimetria catastale e visura aggiornata.

• Copia dei titoli abilitativi edilizi ed eventuali sanatorie.

• Certificato di agibilità (se presente).

• Ultimo bilancio condominiale e attestazione dell'amministratore.

L'importanza di un supporto preventivo

Molti di questi controlli possono essere affrontati prima della firma della proposta. Coinvolgere tempestivamente il notaio permette di organizzare con maggiore consapevolezza il percorso verso il compromesso e il rogito.

La figura del notaio, infatti, agisce come terzo imparziale a tutela di entrambe le parti, garantendo che il trasferimento della proprietà avvenga in assoluta sicurezza giuridica. Consultare un professionista prima di sottoscrivere impegni vincolanti consente di analizzare i documenti e strutturare la proposta d'acquisto in modo equilibrato, prevenendo l'insorgere di problematiche complesse e costose da risolvere in un secondo momento.