Acquisto di un immobile commerciale per aprire un'attività, un esempio di richiesta
- La richiesta di due fratelli che aprono un negozio in provincia di milano
- Tre chiavi che cambiano il conto del negozio
- Le domande che restano aperte sul negozio
Comprare un negozio o un ufficio per aprirci la propria attività non è come comprare casa: le imposte seguono altre regole, e a volte nei locali c'è ancora un inquilino. Qui sotto c'è la richiesta di due fratelli, Marco e Luca (nomi e cifre sono di fantasia), che vogliono comprare un negozio in provincia di Milano, e subito dopo i tre punti da cui, di norma, dipende il loro conto.
La richiesta di due fratelli che aprono un negozio in provincia di Milano
Egregi notai, avendo purtroppo perso dopo anni il mio lavoro da dipendente per via della crisi economica, ho deciso di dare il via ad un'avventura imprenditoriale in proprio con mio fratello che ha condiviso con me la stessa sorte e volontà. Di necessità virtù come si dice.
Dopo una iniziale fase di ricerca di informazioni, siamo arrivati al punto di dover procedere come prima cosa all'acquisto di un immobile commerciale adatto ad ospitare la nostra nuova attività. Fortunatamente penso che abbiamo trovato in tempi celeri un immobile ad uso commerciale in zona ad un buon prezzo di mercato e delle dimensioni che ci occorrono. È un negozio di 60 metri quadrati, accatastato C/1, che il proprietario, un privato, vende a 140.000 euro. Oggi è affittato a un'erboristeria che paga 1.100 euro al mese, con un contratto che secondo il venditore scade la prossima primavera. Pagheremmo con i nostri risparmi e con un mutuo di 60.000 euro.
Siccome la nostra situazione economica non è delle più floride però, visto anche quanto premesso sopra, prima di procedere all'acquisto dell'immobile commerciale prescelto vorremo da voi un preventivo accurato su quale sarà l'onere di spesa.
Chiedo a voi quali sono le regole e gli adempimenti per:
- comprare un negozio che oggi è affittato, e capire se l'inquilino ha qualche diritto sulla vendita o sulla scadenza del contratto;
- intestarlo a noi due oppure alla società in nome collettivo che vorremmo costituire;
- firmare nello stesso giorno l'acquisto e il mutuo.
A completezza della mia storia faccio presente che l'attività avrebbe luogo nella provincia di Milano dove sia io che mio fratello abbiamo la residenza. Ho letto infatti che il servizio di NotaioFacile tiene conto anche della posizione geografica dello studio notarile. In questo senso gradirei essere contattato per questa materia da un notaio di Milano o provincia disponibile a fornirmi consulenza professionale. Se la compravendita immobiliare dovesse andare in porto, siamo ovviamente a disposizione per un appuntamento presso lo studio notarile di persona ma in un primo momento gradiremmo avere le idee più chiare sui costi notarili per acquisto immobile commerciale. Certo di un vostro riscontro e ringraziandovi per il tempo dedicatomi, lascio qui di seguito i miei contatti.
Tre chiavi che cambiano il conto del negozio
La richiesta funziona perché mette sul tavolo, una per una, le informazioni che spostano il preventivo. Chi vende, a chi va intestato il negozio, e se i locali sono liberi.
Le tre chiavi del negozio di Marco e Luca
Negozio C/1 di 60 metri quadrati, prezzo 140.000 euro, venduto da un privato
Un privato: registro del 9%, cioè 12.600 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale. Da un'impresa il conto sarebbe un altro.
Ai due fratelli o alla loro snc: da un privato le imposte dell'atto non cambiano, cambiano gli aspetti contabili e fiscali dell'attività.
Affittato: il contratto prosegue con i nuovi proprietari e l'inquilino potrebbe avere la prelazione. Liberarlo può costare 18 mensilità di indennità: con 1.100 euro di canone, 19.800 euro.
Schema semplificato, cifre di fantasia, onorario del notaio escluso.
La prima chiave è chi vende. Comprando un negozio o un ufficio da un privato si paga l'imposta di registro del 9% sul prezzo, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale: per Marco e Luca fanno 12.700 euro. Se a vendere fosse un'impresa il conto cambierebbe, e potrebbe entrare l'IVA; i due casi a confronto sono nella pagina sulle imposte per l'acquisto di un immobile commerciale.
La seconda è a chi intestarlo. Comprando da un privato, le imposte dell'atto restano le stesse sia che compri una persona sia che compri una società in nome collettivo; cambiano invece gli aspetti contabili e fiscali dell'attività, che di solito si valutano anche con il commercialista. Se la società non esiste ancora, i tempi della costituzione andrebbero coordinati con quelli del rogito.
La terza è l'inquilino, ed è quella che i due fratelli rischiavano di sottovalutare. Una locazione con data certa anteriore alla vendita, per esempio perché registrata, prosegue con il nuovo proprietario. Nelle locazioni commerciali la durata minima è di sei anni e alla prima scadenza il contratto si rinnova per altri sei, salvo una disdetta motivata dai casi previsti dalla legge e inviata almeno dodici mesi prima: la primavera indicata dal venditore potrebbe quindi non essere la data in cui il negozio torna libero. Quando il rapporto finisce per volontà del proprietario e l'attività è a contatto diretto con il pubblico, all'inquilino spetta di norma un'indennità per la perdita dell'avviamento di diciotto mensilità dell'ultimo canone. A questo si aggiunge la prelazione che l'inquilino potrebbe avere sulla vendita.
Chi è in una situazione simile può descriverla nella richiesta di preventivo, scegliendo l'acquisto commerciale con o senza mutuo: la richiesta tramite NotaioFacile è gratuita e i notai che utilizzano la piattaforma rispondono di solito nel giro di poche ore. Se c'è un contratto di locazione, allegarlo permetterebbe di valutarne subito durata e scadenze.
Le domande che restano aperte sul negozio
Se il negozio è affittato, l'inquilino può comprarlo al posto nostro?
Può succedere. Se l'inquilino usa i locali per un'attività a contatto diretto con il pubblico, di norma ha un diritto di prelazione: il venditore dovrebbe comunicargli prezzo e condizioni, e lui ha sessanta giorni per comprare alle stesse condizioni. Se la comunicazione manca, la legge gli consente di riscattare il negozio da chi l'ha comprato entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto.
Un negozio accatastato C/1 va bene per qualsiasi attività?
Non sempre. La categoria catastale descrive il tipo di immobile, ma per aprire un'attività contano anche la destinazione d'uso, cioè la conformità urbanistica dei locali, e i requisiti che il Comune o le norme di settore chiedono per quella specifica attività. Sono verifiche che pesano soprattutto prima del compromesso, quando si può ancora trattare.
Con il mutuo, il preventivo riguarda due atti?
Di norma sì: la compravendita e il mutuo con l'ipoteca sono due atti distinti, anche quando si firmano lo stesso giorno, e il preventivo può indicare le voci di ciascuno.
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