- Quanto costa comprare un immobile commerciale con mutuo
- Differenza tra mutui acquisto casa e mutui per attività commerciali
- Appuntamenti online - aperti ora | notaio per:
- Onorari del notaio per acquisto commerciale con mutuo: le fasce
- Cosa fa il notaio quando si compra locale commerciale con mutuo
- Domande frequenti su notaio e acquisto commerciale con mutuo
- Richiedi il preventivo per acquisto commerciale e mutuo
Acquisto immobile commerciale con mutuo: costo del notaio e preventivo
Quanto costa comprare un immobile commerciale con mutuo
Negozi, uffici, magazzini e capannoni seguono regole fiscali diverse da quelle delle abitazioni, e chi arriva dal mondo della casa le sbaglia spesso. Non c’è il prezzo-valore: le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato. Se il venditore è un’impresa, le imposte ipotecaria e catastale sono proporzionali, 3% e 1%, anche quando la vendita è esente IVA. E sul mutuo l’imposta sostitutiva è lo 0,25%, non il 2%: il 2% riguarda solo le case comprate senza i requisiti prima casa. Il notaio stipula due atti, compravendita e mutuo, ciascuno con il suo onorario.
Il conto su un negozio tipo
Negozio comprato a 200.000 euro con un mutuo di 150.000. Da un privato: imposta di registro 9% sul prezzo, 18.000 euro, più 50 di ipotecaria e 50 di catastale. Da un’impresa: imposta di registro fissa di 200 euro, ipotecaria 3% (6.000 euro) e catastale 1% (2.000 euro), quindi 8.200 euro di imposte d’atto, a cui si aggiunge l’IVA al 22% se la vendita è imponibile, 44.000 euro, che per chi compra come impresa o professionista è detraibile. Sul mutuo la banca trattiene 375 euro di imposta sostitutiva (0,25%) e si aggiungono 35 euro di tassa ipotecaria. Le imposte si stimano con i simulatori della compravendita e del mutuo; gli onorari dei due atti li dà solo il preventivo.
Le imposte sull’acquisto di un immobile commerciale
| Venditore | Registro | Ipotecaria e catastale | IVA |
|---|---|---|---|
| Privato | 9% sul prezzo (min. 1.000 euro) | 50 + 50 euro | no |
| Impresa, vendita imponibile IVA | 200 euro | 3% + 1% sul prezzo | 22%, detraibile se chi compra è soggetto IVA |
| Impresa, vendita esente IVA | 200 euro | 3% + 1% sul prezzo | no |
| Mutuo bancario | imposta sostitutiva 0,25% della somma erogata + 35 euro di tassa ipotecaria | ||
Vale per uffici (A/10), negozi (C/1), magazzini non pertinenziali (C/2), laboratori (C/3), capannoni e opifici (D/1, D/7, D/8). L’impresa che vende un immobile strumentale può scegliere di applicare l’IVA anche oltre i cinque anni dalla costruzione, e se chi compra è a sua volta soggetto IVA si applica il reverse charge: sono scelte che cambiano il conto e vanno fatte prima del compromesso.
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Differenza tra mutui acquisto casa e mutui per attività commerciali
Scegliere di comprare un locale commerciale è una scelta che implica grande responsabilità e un’attenta valutazione.
Talvolta per affrontare tale spesa è necessario richiedere un finanziamento e, per gli immobili commerciali, i mutui che vengono concessi, sono generalmente più cari rispetto a quelli previsti per l’acquisto di un immobile residenziale, in quanto maggiore è il rischio per l’istituto di credito.
Nel caso di specie, infatti, la Banca ammortizza il possibile mancato pagamento delle rate prevedendo dei tassi di interesse più elevati e la stipula di forme di tutela come le polizze di assicurazione. Sul piano notarile l’atto di mutuo è lo stesso: iscrizione di ipoteca, di solito per il 150-200% della somma erogata, e onorario proporzionale all’ipoteca; le voci sono spiegate nella pagina su quanto costa il notaio per l’atto di mutuo.
Appuntamenti Online - Aperti Ora | Notaio per:
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- Acquisto Magazzino
- Acquisto Capannone
- Acquisto Negozio
Onorari del notaio per acquisto commerciale con mutuo: le fasce
Le tabelle riportano gli intervalli di onorario rilevati per compravendita e mutuo insieme, imposte escluse. Sono valori indicativi, aggiornati al 2026 e basati su parametri non ufficiali: la cifra esatta dipende dal prezzo, dall’ipoteca, dalla complessità urbanistica dell’immobile e dai controlli da fare, e la dà solo il preventivo dello studio. Le fasce per tutte le province e per gli altri atti sono nella pagina delle tariffe notarili aggiornate.
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Il costo del notaio nell’acquisto del locale commerciale con mutuo nelle città principali italiane
L’acquisto di un locale commerciale con mutuo, come abbiamo visto, prevede costi differenti anche a seconda della tipologia di mutuo; tuttavia non si tratta dell’unica differenza, in quanto le spese complessive possono dipendere anche dalla città in cui l’atto di acquisto, accompagnato dal mutuo, viene concluso.
Le città del Nord Italia possono avere quindi dei costi più elevati e ciò può dipendere anche dal costo della vita; il notaio, inoltre, non è tenuto a rispettare dei tariffari in quanti non esistono dei parametri fissi.
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Cosa fa il notaio quando si compra locale commerciale con mutuo
Al pari di qualsiasi altri acquisto di immobile, quando il notaio deve ricevere anche un atto di mutuo, deve effettuare delle verifiche che riguardano il locale commerciale.
L’analisi deve avvenire dal punto di vista urbanistico, catastale, edilizio e giuridico: la richiesta di un mutuo, ad esempio, prevede la richiesta da parte dell’istituto di credito di una relazione notarile preliminare in cui venga illustrata la storia dell’immobile, relativa anche ai vari passaggi di proprietà. Per un immobile commerciale il notaio verifica anche la destinazione d’uso, perché un locale accatastato come negozio non può ospitare qualsiasi attività, e la conformità degli impianti, che per un’attività aperta al pubblico è un requisito e non un dettaglio. Chi compra senza finanziamento trova il caso nella pagina sull’acquisto commerciale senza mutuo.
Domande frequenti su notaio e acquisto commerciale con mutuo
Sul mutuo per un negozio si paga il 2% di imposta sostitutiva?
No, lo 0,25%. Il 2% è riservato ai mutui per abitazioni comprate senza i requisiti prima casa; per uffici, negozi, magazzini e capannoni l’aliquota è quella ordinaria dello 0,25% della somma erogata, trattenuta dalla banca.
Per un immobile commerciale vale il prezzo-valore?
No. Il calcolo sul valore catastale è riservato alle abitazioni e alle loro pertinenze. Per gli immobili strumentali le imposte si applicano sul prezzo dichiarato.
Se compro da un’impresa l’IVA la recupero?
Se compri come impresa o professionista con partita IVA, sì, secondo le regole ordinarie di detrazione; se compri come privato resta un costo. In molti casi il venditore soggetto IVA applica il reverse charge e l’IVA la liquida direttamente l’acquirente.
Perché da un’impresa ipotecaria e catastale costano il 4%?
Perché per gli immobili strumentali ceduti da soggetti IVA la legge le fissa al 3% e all’1% del prezzo, in cambio dell’imposta di registro fissa di 200 euro; vale sia se la vendita è imponibile IVA sia se è esente. Da un privato, invece, si paga il 9% di registro e 50 euro ciascuna.
Cosa serve al notaio per il preventivo?
Prezzo, categoria catastale dell’immobile, chi vende (privato o impresa, e se applica l’IVA), chi compra (privato o soggetto IVA) e importo del mutuo. Con questi dati il notaio calcola imposte e onorari dei due atti.
Richiedi il preventivo per acquisto commerciale e mutuo
Indica la provincia, il tipo di immobile, il prezzo, se il venditore è privato o impresa e l’importo del mutuo: la richiesta arriva direttamente agli studi notarili della zona, che rispondono con un preventivo scritto per entrambi gli atti, imposte e onorari separati. È gratuito, senza registrazione e senza impegno.
Prezzi dai Notai Online
Domande frequenti su Acquisto immobile commerciale con mutuo: costo del notaio
La regola vuole che per calcolare il valore catastale sia necessario moltiplicare la rendita catastale (rivalutata al 5%) per il coefficiente catastale indicativo della categoria catastale dell'immobile oggetto del calcolo.
In questo caso l'imposta di registro è pari al 9%, l'imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro, mentre la vendita è esente da IVA. Un'impresa che ha costruito o ristrutturato l'edificio da meno di 4 anni.
Il valore catastale è da considerarsi come un parametro fiscale utilizzato per calcolare le imposte, mentre il valore di mercato rappresenta il prezzo corrente dell'immobile sul mercato aperto.
Il costo di un atto notarile può variare in base a diversi fattori, come il tipo di venditore, il lavoro per la redazione dell’atto e la zona in cui si stipula.
Per realizzare una valutazione è possibile utilizzare il metodo dei multipli: questo metodo confronta l'impresa con altre imprese simili nel suo settore. Ad esempio, se un'impresa genera €100.000 di profitto all'anno e imprese simili vengono vendute per 10 volte il loro profitto, allora l'impresa potrebbe essere valutata €1.000.000.
