Compro un appartamento e l'assemblea ha già deliberato la facciata: paga il venditore o chi compra? La regola della delibera, la solidarietà verso il condominio e le clausole da scrivere prima
- Compro un appartamento e il condominio ha già deliberato i lavori: paga chi vende o chi compra
- Tra le parti decide la delibera, non il cantiere
- Verso il condominio chi compra risponde comunque, per due anni
- Tre documenti da chiedere prima della proposta
- La clausola che risolve tutto, in una riga
- Un caso tipico
- Prima della proposta
- Il condominio si compra insieme alla casa
Compro un appartamento e il condominio ha già deliberato i lavori: paga chi vende o chi compra
La facciata da rifare, il tetto, l’ascensore nuovo, le colonne di scarico: in un condominio di cinquant’anni prima o poi arrivano, e arrivano con cifre che per un singolo appartamento valgono quanto una cucina. Chi compra se ne accorge spesso dopo, quando l’amministratore manda la prima rata e scrive che la delibera era di marzo, mentre il rogito è stato a giugno. La domanda è sempre la stessa: paga il venditore, che ha votato, o paga chi compra, che si gode la facciata nuova?
La risposta è doppia, e tenere separati i due piani è tutto quello che serve per non pagare due volte: tra venditore e acquirente conta la data della delibera; verso il condominio, invece, chi compra può essere chiamato a pagare comunque, salvo poi farsi restituire i soldi.
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Tra le parti decide la delibera, non il cantiere
La regola è stata ripetuta dalla Cassazione fino a un’ordinanza dell’estate scorsa: l’obbligo di pagare i lavori straordinari nasce nel momento in cui l’assemblea approva l’esecuzione dell’opera e la relativa spesa. Se quella delibera è precedente al rogito, il costo resta a carico del venditore, anche se il cantiere apre sei mesi dopo e le rate scadono quando la casa è già di chi ha comprato. Se la delibera è successiva al rogito, paga l’acquirente, anche se l’idea dei lavori circolava da anni.
Conta la delibera che approva davvero i lavori, non quelle preparatorie: l’assemblea che incarica un tecnico di fare un preventivo, o che vota in linea di principio di “intervenire sulla facciata” senza approvare spesa e riparto, non fa ancora nascere il debito. È una distinzione che fa differenza proprio nelle compravendite, perché molti venditori sanno che i lavori sono “in programma” e in buona fede dicono che non è stato deciso nulla.
Il preliminare non cambia le carte. Chi ha firmato il compromesso non è ancora proprietario, quindi una delibera approvata tra il compromesso e il rogito ricade ancora sul venditore, salvo accordo diverso. I passaggi tra proposta, preliminare e atto sono descritti nella pagina su come si compra una casa tra privati.
Verso il condominio chi compra risponde comunque, per due anni
Qui sta la parte che sorprende. Le disposizioni di attuazione del Codice Civile stabiliscono che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’amministratore, quindi, può chiedere a chi ha appena comprato le spese non pagate dal venditore in quei due anni, straordinarie comprese, e chi compra deve pagare, salvo rivalersi dopo sul venditore.
Questa rivalsa è un diritto pieno, ma è un diritto da far valere contro una persona che, nel frattempo, ha incassato il prezzo e magari ha cambiato città. Per questo la regola “paga il venditore” vale sulla carta e la vigilanza, come dicono gli avvocati che se ne occupano, si esercita prima del rogito, non dopo. Le altre verifiche che accompagnano l’atto sono riepilogate nella pagina sulle tutele prima e dopo il rogito.
- ✔ Facciata approvata e ripartita due mesi prima del rogito, rate in scadenza dopo: tra le parti paga il venditore; il condominio può però rivolgersi anche a chi compra per le rate dell’anno in corso e del precedente.
- ✔ Ascensore deliberato quattro mesi dopo il rogito: paga chi ha comprato, che ha votato o poteva votare, e può impugnare la delibera se la ritiene irregolare.
- ⚠ Assemblea prima del rogito che dà incarico a un tecnico per i preventivi: non è ancora una delibera di spesa; i lavori approvati dopo l’atto sono di chi compra, e il prezzo dovrebbe tenerne conto.
- ⚠ Delibera prima del rogito e rogito che dice “immobile venduto nello stato di fatto e di diritto”: la formula generica, da sola, non sposta sull’acquirente le spese già deliberate; serve una clausola specifica, in un senso o nell’altro.
- ✘ Venditore moroso da due anni sulle spese ordinarie: l’amministratore può chiederle a chi compra, che paga e poi insegue il venditore.
Tre documenti da chiedere prima della proposta
Il primo è l’attestazione dell’amministratore. La legge gli impone di rilasciarla a richiesta del condomino: dice se il venditore è in regola con i pagamenti e se ci sono liti in corso. Va chiesta al venditore prima della proposta e aggiornata a ridosso del rogito, perché tra le due date può cambiare.
Il secondo sono i verbali delle ultime assemblee, almeno due anni, con l’eventuale piano di riparto dei lavori approvati. È lì che si vede se la facciata è stata deliberata, per quanto, con quali rate e se il venditore ha già versato la sua quota nel fondo speciale che la legge impone di costituire per i lavori straordinari.
Il terzo è il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, perché una spesa di 380.000 euro sulla facciata vale 4.560 euro per chi ha 12 millesimi e 9.500 per chi ne ha 25. Senza la tabella non si sa di cosa si sta parlando. Chi compra con un mutuo ha un interesse in più: il perito della banca, di norma, annota ponteggi e cantieri in corso, e una spesa straordinaria rilevante può pesare sulla valutazione dell’immobile; la pagina sull’acquisto della casa con mutuo spiega come si incastrano perizia e rogito.
La clausola che risolve tutto, in una riga
Le regole viste sopra valgono se le parti non hanno deciso diversamente. E le parti possono decidere qualunque cosa, purché lo scrivano. Nel preliminare, e poi nell’atto, una clausola chiara mette fine alle discussioni: le spese straordinarie deliberate prima della data del rogito restano a carico del venditore, che le pagherà alle scadenze o le conguaglierà al rogito; quelle deliberate dopo sono dell’acquirente.
Si può anche fare il contrario, quando conviene: chi compra si accolla la facciata già deliberata e ottiene uno sconto equivalente sul prezzo. In questo caso c’è un vantaggio che pochi considerano: le detrazioni fiscali sui lavori condominiali spettano a chi sostiene la spesa, e se è l’acquirente a pagare le rate, è lui a detrarle. Per i lavori già pagati dal venditore, invece, la legge prevede che le rate di detrazione non ancora utilizzate passino all’acquirente persona fisica insieme alla casa, salvo accordo diverso scritto nell’atto: un altro punto che vale la pena regolare prima della firma e non scoprire in dichiarazione dei redditi.
Chi scrive queste righe nel preliminare è chi compra, perché è chi compra che ne ha bisogno; il venditore, di norma, non le propone. La verifica dei verbali e la formulazione delle clausole sono tra le cose che un notaio può esaminare prima del compromesso, nell’ambito di quanto descritto nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio.
Un caso tipico
Trilocale al terzo piano in un palazzo degli anni Sessanta a Milano, zona Lambrate, 290.000 euro, 14 millesimi. A febbraio l’assemblea approva il rifacimento della facciata e dei balconi per 410.000 euro, con riparto in quattro rate a partire da settembre. Il venditore mette in vendita ad aprile; la proposta viene accettata a maggio, il rogito è fissato a luglio. Nell’annuncio e nella proposta dei lavori non c’è traccia.
La quota per quell’appartamento è di 5.740 euro. Tra le parti la paga il venditore, perché la delibera è di febbraio; ma a settembre l’amministratore manda la prima rata al nuovo proprietario, e se il venditore non paga può pretenderla da lui. L’acquirente, che prima della proposta aveva chiesto i verbali, lo sapeva: nel preliminare ha fatto scrivere che le spese deliberate prima del rogito restano al venditore e che la prima rata viene trattenuta dal prezzo al rogito, a saldo. Il venditore ha accettato, con 5.740 euro in meno sul bonifico finale e nessuna lite dopo. Un acquirente che non avesse letto i verbali avrebbe scoperto la cifra a settembre, e avrebbe dovuto pagarla al condominio per poi chiederla a un venditore ormai lontano.
Prima della proposta
Chiedere l’attestazione dell’amministratore e i verbali degli ultimi due anni con i piani di riparto; leggere le tabelle millesimali e calcolare la propria quota di ogni lavoro deliberato; far scrivere nel preliminare chi paga le spese già deliberate e come si regola il conguaglio al rogito; chiarire a chi vanno le detrazioni residue sui lavori già pagati; chiedere un aggiornamento dell’attestazione nei giorni prima dell’atto. Sono cinque cose da mezz’ora in tutto, e valgono cifre a quattro zeri.
Il condominio si compra insieme alla casa
Chi acquista un appartamento acquista anche una quota di tetto, facciata, ascensore e scale, e con essa i lavori che le assemblee hanno deciso o decideranno. La legge distribuisce i costi con una regola chiara e una solidarietà che la complica; una clausola scritta prima mette ordine in entrambe. La giurisprudenza sul punto è consolidata ma non immobile, e ogni regolamento di condominio ha le sue particolarità: è buona norma sottoporre verbali e clausole al notaio prima del compromesso, perché siano valutate sul caso concreto.
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Riferimenti: artt. 1123, 1130 n. 9 e 1135 del Codice Civile ; art. 63, commi 4 e 5, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile ; art. 16-bis, comma 8, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917; Corte di Cassazione, ordinanza n. 24236/2025 e ordinanza n. 18793/2020. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
