Comprare casa senza sorprese: tutele prima e dopo il rogito

• Atto notarile: quali sono le tutele?
• L’oggetto dell’acquisto: come tutelarsi? acquisto casa
• Il prezzo di acquisto: come tutelarsi?
• Quali tutele in caso di mutuo?
• La consegna della casa: come tutelarsi?
• Tutele dopo il rogito: gli adempimenti del notaio
• Dubbi che ci arrivano più spesso

Atto notarile: quali sono le tutele?

L’atto notarile pubblico è un contratto stipulato con la garanzia della pubblica fede offerta dal pubblico ufficiale che lo redige. Pertanto, già di per sé è una garanzia di certezza di quanto previsto al suo interno.

La parte privata, tuttavia, si assume la responsabilità di quanto dichiarato, pertanto può adottare alcuni accorgimenti per tutelarsi da eventuali conseguenze spiacevoli, sia prima che dopo il rogito.

Nel seguito, analizzeremo quali sono i passaggi necessari per stare maggiormente tranquilli dopo aver firmato un rogito notarile.

La  prima cosa da fare sicuramente è quella di andare a colloquio dal Notaio prima dell’atto, per potere risolvere eventuali dubbi e chiedere tutte le informazioni in ordine a quanto si andrà a prevedere nell’atto.

Uno dei principali contratti che si stipulano dal notaio è sicuramente l’acquisto di una casa, sul quale molte persone riversano i propri risparmi e le proprie speranze. Pertanto, è importante che l’acquirente sia informato su tutti i risvolti di questa operazione, nonché sia tutelato da più punti di vista.

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L’oggetto dell’acquisto: come tutelarsi? acquisto casa

In primo luogo, quando si acquista una casa, o anche un altro bene immobile quale può essere un magazzino, un terreno, un ufficio, è opportuno accertarsi in anticipo sulla consistenza di ciò che si acquista.

In questo caso il notaio riveste un ruolo importante perché di norma svolge una serie di controlli, soprattutto sui registri immobiliari e catastali.

I controlli del notaio

È importante, dunque, valutare bene la casa in quanto nell’atto notarile l’acquirente dichiara di acquistare il bene nello stato di fatto e nella consistenza giuridica in cui si trova. Il venditore garantisce che il bene è libero da formalità pregiudizievoli (quali possono essere ipoteche o pignoramenti) e il Notaio effettua una verifica di ciò mediante le visure ipotecarie e catastali, pertanto da questo punto di vista l’acquirente è in buona parte tutelato.

In ordine alla consistenza della casa, l’acquirente si impegna a visionarla in anticipo e a farla valutare anche da un tecnico di fiducia, in quanto la acquista nello stato di fatto in cui si trova.

Aspetti urbanistici e catastali

La casa che viene acquistata deve essere regolare dal punto di vista urbanistico e catastale. Il Notaio, di norma, richiede la documentazione urbanistica e nell’atto il venditore dichiara con quale titolo edilizio la casa è stata costruita, citandone gli estremi. Inoltre, le parti dichiarano che la casa corrisponde alle planimetrie catastali e ai dati così come sono registrati in Catasto, oggi gestito dall’Agenzia delle Entrate.

Attenzione però a un equivoco frequente: il notaio lavora sui documenti, non entra in casa a misurare stanze e verande. Se ci sono lavori fatti senza permesso, è il tecnico di chi compra che può accorgersene confrontando lo stato reale con i progetti depositati in Comune. Per questo la verifica tecnica prima del compromesso resta la tutela più efficace contro gli abusi edilizi, ed è bene farla anche quando le dichiarazioni in atto sembrano complete.

Il prezzo di acquisto: come tutelarsi?

Un altro aspetto da tenere in considerazione quando si stipula un rogito notarile di acquisto di una casa, è quello del prezzo di acquisto. Da questo punto di vista, il Notaio non effettua verifiche sul prezzo in quanto sono le parti che decidono e concordano quale debba essere il corrispettivo per la compravendita.

Dunque, il venditore propone un prezzo all’acquirente e questi deve accettarlo o meno, richiedendone magari una verifica da parte di un tecnico di fiducia. Può fare valutare la casa e verificare che quello richiesto dal venditore sia effettivamente il prezzo di mercato o ruoti intorno a quel valore.

Pagamento prezzo e tutela dal notaio

Con riferimento al pagamento del prezzo è necessario rispettare i limiti imposti dalla legge sull’antiriciclaggio in relazione all’utilizzo dei contanti. Il prezzo di una casa, in pratica, si paga quasi sempre in euro e con strumenti tracciabili.

A tal proposito grazie ad una consulenza notarile sarà possibile comprendere quali siano i limiti per l’uso dei contanti in quanto la legge è mutevole nel tempo e soprattutto qual è il mezzo di pagamento più idoneo che soddisfi le esigenze di entrambe le parti.

Prima dell’atto notarile, l’acquirente può tutelarsi scegliendo di pagare con un mezzo di pagamento idoneo, che di solito è un assegno circolare non trasferibile o un bonifico bancario. Non di rado avviene che il venditore accetti di farsi pagare anche con assegno bancario non trasferibile, ma solo se vi è una certa fiducia tra le due parti.

Una tutela poco conosciuta: il prezzo in deposito dal notaio

Tra il rogito e la trascrizione passano alcuni giorni. In quel breve intervallo, in teoria, sulla casa potrebbe arrivare un’ipoteca o un pignoramento contro il venditore. Per coprire anche questo rischio la legge consente a chi compra (o a chi vende) di chiedere che il prezzo resti in deposito presso il notaio, su un conto dedicato, e venga consegnato al venditore solo dopo la trascrizione, verificato che non siano comparse formalità nuove. Non è automatico: va chiesto per tempo, e conviene parlarne già quando si chiede il preventivo al notaio, perché incide su tempi e modalità di pagamento.

Quali tutele in caso di mutuo?

Qualora l’acquirente non abbia disponibilità liquide per pagare il prezzo della compravendita, può ricorrere a un mutuo. In questo caso, la tutela dell’acquirente risiede sempre nelle procedure che vengono effettuate dalla Banca; quest’ultima, infatti, andrà a iscrivere ipoteca sulla casa acquistata e per questo motivo richiederà al notaio una relazione notarile che attesti che il bene è libero da ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli.

Perché è importante la relazione preliminare notarile

La relazione preliminare notarile viene redatta dal notaio e contiene una sintesi delle principali caratteristiche della casa. Oltre alla identificazione della casa, con la previsione della sua descrizione e dell’indicazione dei dati catastali, la relazione preliminare contiene anche la storia dell’immobile, ossia una descrizione accurata dei vari passaggi e trasferimenti avvenuti nell’ultimo ventennio aventi ad oggetto l’immobile. In passato le banche erano restie a concedere prestiti nel caso in cui nell’arco dei vent’anni vi fosse una donazione.

La situazione è cambiata con la legge 182 del 2025: dal 18 dicembre 2025 chi compra una casa proveniente da donazione non è più esposto all’azione di restituzione degli eredi del donante, e questo ha tolto buona parte del problema, come spiegato nella pagina sui rischi di comprare una casa donata. Resta sempre opportuno verificare con il notaio le donazioni più vecchie e la posizione della propria banca.

Infine, come già accennato, il notaio prima della stesura della relazione preliminare dovrà provvedere ad una visura ipotecaria con cui potrà verificare la presenza o assenza di pesi come ipoteche, pignoramenti etc.

Quando viene richiesta la relazione preliminare notarile

La relazione preliminare notarile viene redatta dal notaio naturalmente prima della vendita e della stipula del mutuo. Infatti sarà proprio la Banca, prima di avviare le pratiche per il mutuo, a richiederla al notaio.

Come avviene il pagamento del prezzo con il mutuo

Quando vengono stipulati vendita e mutuo, solitamente si procede prima alla vendita e poi al mutuo. Nella vendita il notaio provvederà a precisare che il pagamento del prezzo o parte di esso avverrà con il ricavo derivante dal mutuo che viene stipulato subito dopo la vendita.

Se il mutuo è erogato al momento dell’atto, con la provvista messa a disposizione dalla Banca, il rapporto con il venditore termina in quel momento. Non sempre però è così: alcune banche erogano solo dopo alcuni giorni, e allora bisogna accordarsi prima con il venditore, come spiegato nella pagina sul mutuo contestuale o non contestuale.

La consegna della casa: come tutelarsi?

L’acquirente diviene proprietario al momento della stipula dell’atto notarile, momento dal quale viene ufficialmente trasferito il diritto di proprietà. Unitamente alla proprietà, l’acquirente acquista anche il possesso, dunque ha diritto di entrare fisicamente nella casa che ha acquistato.

Solitamente ci si mette d’accordo prima del rogito con il venditore, spesso anche attraverso la mediazione di una agenzia immobiliare, in modo che al momento del rogito la casa sia già stata liberata dal venditore, sia stato portato via dall’abitazione tutto ciò che era in suo possesso; è pertanto pronta per essere utilizzata dall’acquirente. Ciò non è sempre scontato e, anche se nell’atto notarile si precisa che il possesso viene trasferito da quell’esatto momento, potrebbe accadere che il venditore non abbia liberato completamente l’immobile.

Per evitare controversie successive, è opportuno che in sede di rogito, avvenga anche la consegna delle chiavi. Trattasi di un passaggio non solo formale, ma anche necessario per consentire all’acquirente di prendere possesso della casa. Inoltre, potrebbe essere opportuno, che qualche giorno prima del rogito l’acquirente visioni la casa (prima di firmare) per verificare che effettivamente sia stata liberata dal venditore.

Si può avere la casa prima del rogito notarile?

Prima della stipula dal notaio la parte che compra la casa potrebbe avere un’urgenza di avere la casa. Spesso accade che viene concluso un contratto preliminare, anche conosciuto come compromesso, con cui le parti si obbligano in un secondo momento al trasferimento dell’immobile. In tal caso può accadere che la futura parte compratrice avanzi la richiesta di entrare subito in casa. La promittente parte venditrice può concedere tale possibilità. Ciò vuol dire però che non avviene il trasferimento del possesso legale, che avviene solo con la stipula del definitivo per atto pubblico notarile. Chi entra prima, o versa somme importanti, può proteggersi facendo trascrivere il compromesso.

Tutele dopo il rogito: gli adempimenti del Notaio

La proprietà passa con la firma, ma perché l’acquisto sia opponibile a tutti è necessario che l’atto sia dal Notaio trascritto nei Registri Immobiliari: ciò avviene, solitamente, nei giorni immediatamente successivi al rogito, e la legge dà comunque al notaio un termine massimo di trenta giorni. Successivamente agli adempimenti formali (trascrizione e registrazione dell’atto) all’acquirente viene rilasciata una copia autentica dell’atto, che attesta pertanto l’acquisto avvenuto. Se l’acquirente ha bisogno in anticipo di comprovare la proprietà della casa appena acquistata, magari per motivi fiscali, può farsi rilasciare dallo studio una certificazione di avvenuta stipula.

Chi fa gli adempimenti dopo l’atto notarile?

Dopo la stipula dell’atto pubblico notarile la parte alienante e la parte acquirente non dovranno più compiere alcun adempimento, sarà il notaio che si occuperà di tutto e provvederà a consegnare una copia autentica dell’atto con l’indicazione anche degli estremi sia della registrazione del rogito che della trascrizione.

E se dopo il rogito si scopre un difetto?

Infiltrazioni che si vedono alla prima pioggia, un impianto che non funziona, un difetto che il venditore conosceva e non ha detto. In questi casi chi compra ha la garanzia per i vizi della cosa venduta, ma con tempi stretti: il vizio va denunciato al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna della casa. Conviene quindi scrivere subito, meglio con PEC o raccomandata, e farsi consigliare da un avvocato. Se invece il venditore non se ne va o non consegna le chiavi, la strada è quella dell’inadempimento, con le regole viste nella pagina sull’inadempimento del compromesso.

Dubbi che ci arrivano più spesso

Il notaio controlla se la casa ha abusi edilizi?

Di norma il notaio controlla i documenti e fa rendere al venditore le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica e catastale, ma non ispeziona la casa. Per scoprire eventuali abusi serve un tecnico di fiducia di chi compra.

Si può lasciare il prezzo in deposito al notaio?

Sì, se almeno una delle parti lo chiede. Il notaio consegna la somma al venditore dopo la trascrizione, verificato che non siano comparse nuove ipoteche o pignoramenti.

Quando si diventa proprietari della casa?

Al momento della firma del rogito. La trascrizione, fatta dal notaio nei giorni successivi, serve a rendere l’acquisto opponibile ai terzi.

Cosa fare se dopo il rogito si scopre un vizio nascosto?

Denunciarlo per iscritto al venditore entro otto giorni dalla scoperta; l’azione si prescrive in un anno dalla consegna. Conviene farsi assistere da un avvocato.

Una casa proveniente da donazione è ancora rischiosa?

Molto meno di prima: dal 18 dicembre 2025, con la legge 182 del 2025, chi compra non è più esposto all’azione di restituzione. Resta bene verificare il caso concreto con il notaio.