Le dichiarazioni che si firmano nel rogito: chi le rende, a cosa servono e cosa si rischia con una bugia davanti al notaio
- Le dichiarazioni del rogito: cosa si firma davvero davanti al notaio
- Il quadro in una tabella
- Le due dichiarazioni che tengono in piedi l’atto
- La dichiarazione che costa di più se è sbagliata
- Prezzo, pagamenti e agenzia: la dichiarazione sostitutiva
- Le dichiarazioni che sembrano di routine
- Un caso tipico
- Tre cose da fare prima della lettura dell’atto
- Firmare sapendo cosa si dichiara
Le dichiarazioni del rogito: cosa si firma davvero davanti al notaio
Chi arriva al rogito pensa di firmare una cosa sola: il passaggio di proprietà. In realtà l’atto di compravendita contiene una decina di dichiarazioni che le parti rendono sotto la propria responsabilità, e alcune valgono più della firma stessa. Se mancano, l’atto può essere nullo. Se sono false, si passa dalle imposte maggiorate al processo penale.
Il notaio, di norma, le legge una per una e avverte delle conseguenze. Ma il momento della lettura non è quello giusto per scoprire cosa si sta dichiarando. Vale la pena conoscerle prima, sapere chi le rende e cosa succede se una non regge.
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Il quadro in una tabella
| Dichiarazione | Chi la rende | Se manca o è falsa |
|---|---|---|
| Conformità catastale | Il venditore | Se manca, l’atto è nullo; se falsa, rischio penale e responsabilità verso l’acquirente |
| Regolarità urbanistica | Il venditore | Se mancano gli estremi del titolo edilizio l’atto è nullo; se falsa, reato di falso in atto pubblico |
| Requisiti prima casa | L’acquirente | Decadenza: imposte in misura piena, sovrattassa del 30 per cento e interessi |
| Modalità di pagamento del prezzo | Entrambi | Sanzione da 500 a 10.000 euro e rettifica del valore ai fini del registro |
| Intervento dell’agenzia | Entrambi | Stessa sanzione da 500 a 10.000 euro; possibile rettifica del valore |
| Richiesta del prezzo-valore | L’acquirente | Se il prezzo dichiarato è inferiore a quello reale: sanzione dal 50 al 100 per cento della maggiore imposta |
| Attestato di prestazione energetica | Entrambi | Sanzione da 3.000 a 18.000 euro, in solido |
| Stato civile e regime patrimoniale | Entrambi | Trascrizione errata: il coniuge non indicato può rivendicare la sua parte |
| Informazioni antiriciclaggio | Entrambi | Se false: reclusione da sei mesi a tre anni e multa da 10.000 a 30.000 euro |
Nove righe che semplificano molto. Ogni voce ha eccezioni, e in un atto reale ne compaiono altre legate al singolo immobile. Ma bastano per capire il punto: nel rogito non si firma solo un prezzo.
Le due dichiarazioni che tengono in piedi l’atto
Due dichiarazioni del venditore non sono una formalità ma una condizione di validità. Senza, l’atto non produce effetti.
La prima riguarda il catasto. Dal 2010 la legge richiede che l’atto contenga l’identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione del venditore che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto. In alternativa alla dichiarazione può essere allegata l’attestazione di un tecnico. Se tutto questo manca, l’atto è nullo. Se c’è ma non è vero, perché in casa esiste una parete spostata o un bagno in più che la planimetria non conosce, il venditore ha reso una dichiarazione falsa in atto pubblico.
La seconda riguarda l’urbanistica, che è cosa diversa dal catasto. Per gli edifici costruiti dopo il 1° settembre 1967 l’atto deve riportare gli estremi del titolo edilizio: licenza, concessione, permesso di costruire, eventuale condono. Per quelli precedenti basta la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima di quella data. Anche qui la sanzione è la nullità. La Cassazione ha chiarito nel 2020 che dichiarare falsamente la conformità dell’immobile al titolo edilizio integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico, punito con la reclusione fino a due anni.
La differenza tra le due verifiche, e il modo in cui si intrecciano, è spiegata nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio.
La dichiarazione che costa di più se è sbagliata
L’acquirente che chiede le agevolazioni prima casa dichiara nell’atto di avere i requisiti: la residenza nel Comune, o l’impegno a trasferirla entro diciotto mesi; di non possedere un’altra abitazione nello stesso Comune; di non aver già usato il beneficio su un altro immobile, oppure di impegnarsi a vendere quello precedente entro i termini di legge.
Se una di queste dichiarazioni non corrisponde al vero, o se l’impegno non viene rispettato, scatta la decadenza: l’Agenzia recupera la differenza tra l’imposta ridotta e quella piena, applica una sovrattassa del 30 per cento e gli interessi. Su una casa con valore catastale di 150.000 euro significa passare da 3.000 euro di registro a 13.500, più circa 3.150 di sovrattassa. È la dichiarazione con il conto più salato, e viene resa dalla parte che di solito ha meno esperienza di atti. I requisiti sono elencati nella pagina sulle agevolazioni prima casa.
Prezzo, pagamenti e agenzia: la dichiarazione sostitutiva
Dal 2006 le parti devono rendere nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con l’indicazione analitica di come è stato pagato il prezzo: importi, date, numeri di assegno o estremi dei bonifici. Nella stessa dichiarazione si dice se ci si è avvalsi di un mediatore e, in caso positivo, chi è, quanto è stato pagato e come.
Su questo punto c’è una novità recente che pochi conoscono: dal gennaio 2025 è possibile indicare, al posto dell’importo della provvigione, il numero della fattura emessa dal mediatore, dichiarando che l’importo fatturato corrisponde a quanto pagato. Resta comunque obbligatorio indicare le modalità di pagamento.
Chi omette, dichiara in modo incompleto o mente su questi dati va incontro a una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, l’immobile può essere sottoposto a rettifica di valore. Trattandosi di una dichiarazione sostitutiva, la falsità ha anche rilievo penale. Come funziona questo tipo di dichiarazione, e in cosa differisce dall’atto notorio, è spiegato nella pagina dedicata alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
Collegata a questa c’è la richiesta del cosiddetto prezzo-valore: l’acquirente di un’abitazione da un privato può chiedere che le imposte si calcolino sul valore catastale anziché sul prezzo. Il beneficio regge solo se il prezzo dichiarato è quello vero. Se in un controllo emerge una parte pagata in nero, la conseguenza è una sanzione dal 50 al 100 per cento della maggiore imposta dovuta, oltre alla perdita del beneficio.
Le dichiarazioni che sembrano di routine
Alcune righe dell’atto scorrono veloci durante la lettura e sono proprio quelle su cui conviene rallentare.
Lo stato civile e il regime patrimoniale, per esempio. Chi compra dichiara se è coniugato e in quale regime, e la dichiarazione finisce nella nota di trascrizione. Un acquirente in comunione legale che si dichiara celibe compra, sulla carta, da solo; ma il coniuge escluso può far valere la comunione sulla metà della casa, con effetti su vendite e mutui futuri.
L’attestato di prestazione energetica: nell’atto compare la clausola con cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica, e l’attestato va allegato. La violazione non rende nullo l’atto, ma espone le parti, in solido, a una sanzione da 3.000 a 18.000 euro.
Le informazioni per l’antiriciclaggio: prima dell’atto le parti forniscono i dati per l’adeguata verifica, compresa la provenienza dei fondi e l’eventuale titolare effettivo. Non è una dichiarazione che compare per esteso nel rogito, ma è quella con la sanzione più pesante: chi fornisce dati falsi rischia la reclusione da sei mesi a tre anni e una multa da 10.000 a 30.000 euro.
Un caso tipico
Appartamento anni Settanta, venditore che lo ha ereditato e non ci ha mai vissuto. Alla lettura dell’atto dichiara la conformità catastale senza aver mai confrontato la planimetria con le stanze. Due settimane dopo il rogito, l’acquirente scopre che la cucina è stata aperta sul soggiorno negli anni Novanta e la planimetria mostra ancora la parete.
La difformità è piccola e sanabile, ma la dichiarazione resa in atto era oggettivamente falsa. L’acquirente può chiedere al venditore le spese della pratica di aggiornamento e, se la difformità incide sul valore, una riduzione del prezzo. Il venditore, dal canto suo, si trova esposto per una cosa che non sapeva. Bastava un sopralluogo con un tecnico prima della proposta, un costo di qualche centinaio di euro. Molti dei problemi che emergono dopo la firma nascono da dichiarazioni rese in buona fede da chi non aveva controllato.
Tre cose da fare prima della lettura dell’atto
- Chi vende dovrebbe far verificare da un tecnico che planimetria catastale e titoli edilizi corrispondano allo stato dei luoghi, perché le due dichiarazioni sulla conformità sono le uniche che rendono nullo l’atto e le uniche che espongono a un reato.
- Chi compra con le agevolazioni prima casa dovrebbe ricontrollare i requisiti sulla residenza e sugli altri immobili posseduti, compresi quelli ricevuti per successione o donazione, che spesso vengono dimenticati.
- Entrambi dovrebbero ricostruire per tempo la sequenza dei pagamenti, dalla caparra al saldo, con gli estremi di ogni bonifico o assegno, e mettere da parte la fattura dell’agenzia.
- Per sapere cosa succede il giorno della firma, dalla lettura integrale alla sottoscrizione, c’è la guida su come si svolge il rogito dal notaio.
Firmare sapendo cosa si dichiara
L’atto pubblico fa piena prova di quello che vi è dichiarato, ed è il motivo per cui la legge tratta con severità chi vi scrive cose non vere. Il notaio, di norma, informa le parti delle conseguenze e raccoglie le dichiarazioni sulla base di quanto le parti stesse affermano e documentano: la responsabilità del contenuto resta di chi le rende. Quando su un punto c’è un dubbio, la strada giusta è chiarirlo con il notaio prima dell’atto, non firmare e sperare.
Chi vuole arrivare preparato può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere dallo studio le indicazioni sui documenti e sulle dichiarazioni necessarie per il proprio caso, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52; art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e art. 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47; nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 35, commi 22 e 22.1, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, come modificato dall’art. 22 L. 13 dicembre 2024, n. 203; art. 1, commi 497 e 498, L. 23 dicembre 2005, n. 266; artt. 6 e 15 D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192; art. 2659 del Codice Civile ; artt. 22 e 55 D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231; art. 483 del Codice penale; Cass. pen., sez. V, 4 giugno 2020, n. 16982. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
