Acquisto magazzino dal notaio, la richiesta e quattro casi con le cifre
- La richiesta di giorgio, che compra un magazzino senza agenzia
- Quattro magazzini, quattro conti diversi
- Due domande che giorgio non aveva fatto
Un magazzino si compra come una casa, ma con imposte e domande diverse. Qui sotto c'è la richiesta di Giorgio, che compra un magazzino per la sua attività da un privato senza passare da un'agenzia, e subito dopo quattro casi che rispondono alle sue domande con i conti fatti. Nomi e cifre sono di fantasia, le aliquote sono quelle vere.
La richiesta di Giorgio, che compra un magazzino senza agenzia
Egregi notai, devo procedere all'acquisto di un nuovo magazzino per la mia attività in proprio che negli anni è andata ampliandosi. A questo proposito è sempre necessario far intervenire un notaio? Ho già trovato l'immobile ideale per l'acquisto: trattandosi del magazzino di un privato, senza agenzie immobiliari intermediarie, posso procedere senza interpellare un notaio? È un magazzino di 120 metri quadrati, accatastato C/2, con un soppalco aggiunto qualche anno fa, e il prezzo concordato è di 90.000 euro.
Nel caso in cui dovessi ricorrere alla consulenza notarile, a cui sono interessato, vorrei sapere a quanto ammonta la parcella del notaio, quali documenti è necessario che io prepari e a quante e quali pratiche burocratiche vado incontro. Inoltre quali sono i tempi per arrivare all'atto? La persona che ha messo in vendita il magazzino mi ha chiesto le tempistiche e mi ha detto che il notaio è obbligatorio e a mio costo. Confermate questa versione? Personalmente ritengo più equo dividere a metà le spese notarili, magari scegliendo il notaio insieme con la controparte. Però pare che questa non sia la prassi. Io onestamente non sono competente in materia perché l'attività che svolgo ha sede in un immobile commerciale che è sempre stato di proprietà della mia famiglia quindi non mi sono mai dovuto trovare a comprare un negozio, un ufficio o altro immobile commerciale. Per fortuna ora l'attività va bene e sorge l'esigenza di questo magazzino.
A breve infatti potremmo valutare di aprire una nuova sede quindi approfitto ora della vostra gentilezza e disponibilità per avere informazioni preventive. Vi giro quindi il mio numero di telefono e la mia email per permettervi di ricontattarmi al più presto possibile, non appena avrete le risposte che cerco in merito all'acquisto di un magazzino assistito da un notaio. Intanto ringrazio in anticipo per qualsiasi parere notarile professionale sappiate fornirmi sul mio caso.
Quattro magazzini, quattro conti diversi
Il magazzino di Giorgio, 90.000 euro e nessuna agenzia
L'agenzia non c'entra con il notaio. Per trascrivere l'acquisto nei registri immobiliari serve comunque un atto notarile, come racconta l'esempio su quando serve il notaio per comprare un immobile. Per un magazzino accatastato C/2 comprato da un privato si pagano il 9% di imposta di registro sul prezzo, 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale: su 90.000 euro fanno 8.200 euro. L'onorario del notaio è a parte, ed è la voce che il preventivo indica. Il venditore ha quindi ragione su tutti e due i punti, con una precisazione che riguarda il secondo.
Lo stesso magazzino, con le spese divise a metà
L'articolo 1475 del codice civile mette le spese della vendita a carico di chi compra, ma solo se le parti non hanno pattuito diversamente. L'idea di Giorgio è quindi possibile: basta che lui e il venditore la scrivano nel compromesso, indicando se la divisione riguarda solo l'onorario del notaio o anche le imposte. Se le spese si dividono, viene naturale scegliere il notaio insieme, proprio come immaginava lui.
Chi paga cosa nel magazzino di Giorgio
La regola di legge e l'uso più diffuso, se le parti non si accordano diversamente
Di norma a carico di chi compra
Di norma a carico di chi vende
Schema semplificato, cifre di fantasia.
Il soppalco che non c'è nella planimetria
Nell'atto va dichiarato che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto. Secondo la giurisprudenza la nullità riguarda la mancanza di questa dichiarazione, ma una difformità evidente, come un soppalco che aumenta la superficie, non si supera con la sola dichiarazione e di norma richiede un aggiornamento dei dati catastali prima del rogito. Prima ancora andrebbe verificato che il soppalco sia regolare dal punto di vista edilizio, cioè la conformità urbanistica del magazzino. Per Giorgio sono settimane in più, e costi che di norma ricadono su chi vende, salvo accordi diversi.
Elena e la cantina sotto casa
Elena vive a Milano in un bilocale comprato come prima casa e trova in vendita, nello stesso condominio, un deposito accatastato C/2 di 12 metri quadrati, a 18.000 euro. Se lo destina a pertinenza della prima casa, e non ne ha già una della stessa categoria, potrebbe chiedere le agevolazioni prima casa per la pertinenza comprata dopo: imposta di registro del 2%, che con un atto separato non scende comunque sotto i 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. In tutto 1.100 euro, contro gli 8.200 del magazzino di Giorgio.
Ognuno di questi casi entra in poche righe di una richiesta di preventivo: tipo di immobile, categoria catastale, prezzo, chi vende e come si dividono le spese. Tramite NotaioFacile la richiesta è gratuita e la risposta arriva di norma in poche ore. Per un negozio, il caso da leggere è quello dei due fratelli che comprano un negozio affittato.
Due domande che Giorgio non aveva fatto
Chi sceglie il notaio quando non c'è un'agenzia?
Di norma chi paga le spese del contratto, quindi chi compra, salvo accordi diversi. Se le spese si dividono, anche la scelta si fa d'accordo, ed è un punto che si può scrivere nel compromesso. Le singole voci sono descritte nella pagina su cosa si paga al rogito.
Senza agenzia, chi scrive il compromesso?
Le parti possono scriverlo da sole o farsi aiutare da un professionista. Se il compromesso viene fatto dal notaio, come atto pubblico o scrittura privata autenticata, si può anche trascrivere nei registri immobiliari, con una tutela in più per chi compra.
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