Comprare una casa da ristrutturare: quando spetta la detrazione del 50 per cento, l'errore che la fa scendere al 36 e cosa cambia con la manovra in Parlamento
- Comprare una casa da ristrutturare: il 50 per cento si guadagna o si perde prima del rogito
- Le due condizioni per il 50 per cento
- L’errore che costa di più: iniziare i lavori prima del rogito
- Conta l’anno del bonifico, non quello del rogito
- Anche il box e la cantina, se comprati insieme
- Se si compra in due
- Un caso tipico
- Prima di firmare la proposta
- Il calendario giusto vale quanto il preventivo dell’impresa
Comprare una casa da ristrutturare: il 50 per cento si guadagna o si perde prima del rogito
Chi compra una casa da sistemare fa quasi sempre lo stesso conto: prezzo più lavori, meno la detrazione. E nella colonna della detrazione scrive 50 per cento, perché è la cifra che circola. Solo che il 50 per cento non è automatico. Spetta a chi ha un diritto reale sulla casa quando i lavori iniziano e la rende abitazione principale quando finiscono. Chi sbaglia uno dei due passaggi, e lo sbaglia di solito per fare prima, scende al 36 per cento senza accorgersene, e su una ristrutturazione da 60.000 euro sono 8.400 euro di differenza.
Il tema è tornato attuale perché il disegno di legge di bilancio approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre conferma per il prossimo anno le aliquote di oggi, 50 per cento sull’abitazione principale e 36 sugli altri immobili, invece del taglio al 36 e al 30 già scritto nella legge in vigore. Fino al voto finale del Parlamento resta un annuncio, non una regola. Ma le condizioni per avere la quota piena non cambiano, e sono quelle che chi compra deve conoscere prima della proposta.
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Le due condizioni per il 50 per cento
La prima è il titolo. La detrazione maggiorata spetta a chi sostiene le spese per lavori sull’unità adibita ad abitazione principale in qualità di proprietario o titolare di un diritto reale, quindi anche l’usufruttuario o il nudo proprietario. Non spetta all’inquilino, al comodatario, al familiare convivente che paga i lavori nella casa di un altro: a loro resta il 36 per cento.
La seconda è la destinazione. Abitazione principale, per il Fisco, vuol dire la casa in cui si ha la residenza anagrafica e si dimora abitualmente. Chi compra una casa da ristrutturare, per definizione, non ci abita ancora, e per mesi non può. Qui sta il chiarimento che vale più di tutti: l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, quando l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori, il 50 per cento spetta ugualmente se lo diventa al termine dei lavori. Si compra, si ristruttura, ci si trasferisce: la maggiorazione è salva.
Vale la pena non confondere questa nozione con quella delle agevolazioni prima casa, che riguardano le imposte pagate al rogito e si fondano sulla residenza nel Comune entro diciotto mesi, non nell’immobile. Si può comprare come prima casa e non avere il 50 per cento sui lavori, e viceversa: i requisiti sono elencati nella pagina sulle agevolazioni prima casa.
L’errore che costa di più: iniziare i lavori prima del rogito
È una situazione frequentissima. Preliminare firmato, chiavi consegnate in anticipo dal venditore per cortesia, impresa già in casa a demolire mentre si aspetta la data dell’atto. Sembra un modo intelligente di guadagnare due mesi. Dal punto di vista della detrazione è il modo più sicuro per perdere il 50 per cento.
Il promissario acquirente, cioè chi ha firmato il preliminare ma non ha ancora il rogito, non è titolare di un diritto reale. Con un preliminare registrato e il possesso dell’immobile può fruire della detrazione, ma, secondo la lettura che l’Agenzia ha dato della norma, nella misura ordinaria del 36 per cento, perché il requisito della proprietà deve esistere quando i lavori iniziano. L’interpretazione è stata discussa e qualcuno auspica un correttivo, ma oggi è questa, e chi programma il cantiere farebbe bene a tenerne conto: la data che conta non è quella della proposta né della consegna delle chiavi, è quella dell’atto. Le regole del possesso anticipato sono nella pagina sulle tutele prima e dopo il rogito.
Quanto si detrae, a seconda di chi paga e quando
Aliquote in vigore quest’anno e confermate per il prossimo dal disegno di legge di bilancio, in attesa dell’approvazione definitiva.
Conta l’anno del bonifico, non quello del rogito
Un’altra confusione comune: la detrazione sui lavori non segue la data dell’atto di acquisto ma quella dei pagamenti. Ogni bonifico parlante è attribuito all’anno in cui parte, e sconta l’aliquota di quell’anno, in dieci rate annuali di pari importo a partire dalla dichiarazione successiva. Il tetto è di 96.000 euro di spesa per unità immobiliare.
Per chi compra a cavallo dell’anno la sequenza quindi conta due volte. Rogito a dicembre e lavori pagati a gennaio: il titolo c’è e l’aliquota è quella dell’anno nuovo, che il disegno di legge mantiene al 50. Rogito a gennaio e primo acconto all’impresa pagato a dicembre, per bloccare il preventivo: quell’acconto l’ha pagato chi ancora non era proprietario, e rientra nel caso del promissario acquirente. Non è una questione di calendario fiscale, è una questione di chi era chi nel giorno del pagamento.
Diverso è il caso di chi compra da un’impresa un appartamento in un edificio che l’impresa stessa ha ristrutturato: lì la detrazione si calcola su un quarto del prezzo, senza fatture di cantiere, e segue l’anno del rogito. Sono due strade distinte, e chi sceglie una casa da rifare per conto proprio sta nella prima.
Anche il box e la cantina, se comprati insieme
Lo stesso chiarimento dell’Agenzia estende la maggiorazione alle pertinenze dell’abitazione principale, come cantine e autorimesse. Chi compra l’appartamento con il box e rifà anche quello, dalla porta basculante all’impianto elettrico, porta al 50 per cento anche quelle spese, purché la pertinenza sia tale nell’atto e nei fatti. È un dettaglio da sistemare al momento dell’acquisto, perché un box comprato con un atto separato e mai qualificato come pertinenza, fiscalmente, è un altro immobile.
Se si compra in due
La detrazione spetta a chi paga e ha il titolo, in proporzione a quanto paga. Due coniugi o due conviventi che comprano al 50 per cento e dividono le fatture a metà detraggono ciascuno la propria parte; se paga tutto uno solo, è lui a detrarre, ma solo sulla quota di spesa che gli è riferibile, e qui la prassi ha regole proprie sull’annotazione delle fatture. Chi compra con quote diverse dal 50 per cento, o con il mutuo intestato a uno solo, ha interesse a decidere prima della proposta chi pagherà i lavori e come. Le combinazioni possibili sono descritte nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio; quando parte della ristrutturazione è finanziata insieme all’acquisto, la pagina sull’acquisto della casa con mutuo spiega come i due importi convivono nello stesso atto.
Un caso tipico
Trilocale anni Settanta, 180.000 euro, da rifare per 60.000. La coppia firma il preliminare a settembre, con rogito fissato a dicembre, e il venditore, che ha già svuotato la casa, offre le chiavi a ottobre per far partire il cantiere. L’impresa chiede un acconto di 15.000 euro per iniziare.
Se accettano, i 15.000 euro pagati a ottobre, e secondo la lettura più rigida anche i 45.000 pagati dopo, finiscono al 36 per cento, perché i lavori sono iniziati quando erano ancora promissari acquirenti: 21.600 euro di detrazione invece di 30.000. Se aspettano il rogito e fanno partire i lavori a gennaio, con residenza spostata a fine cantiere, hanno il 50 per cento su tutto. Due mesi di attesa valgono 8.400 euro. Decidono di aspettare, e usano i due mesi per far fare i rilievi e chiedere i permessi, che non richiedono di essere proprietari. Il caso è semplificato, ma la proporzione è quella.
Prima di firmare la proposta
- Decidere se la casa sarà abitazione principale a fine lavori: è la condizione del 50 per cento, e va realizzata davvero, con residenza e dimora.
- Non pagare nulla all’impresa prima del rogito, nemmeno un acconto, se si vuole la quota piena.
- Far entrare nel preliminare la consegna anticipata solo per rilievi, progetti e pratiche, non per iniziare il cantiere: la differenza tra i due casi è descritta nella pagina su come si compra una casa tra privati.
- Comprare box e cantina nello stesso atto, come pertinenze, se si intende ristrutturare anche quelli.
- Stabilire chi paga i lavori in base a chi è intestatario, e per quale quota.
Il calendario giusto vale quanto il preventivo dell’impresa
Chi compra una casa da ristrutturare tratta con tre interlocutori, venditore, banca e impresa, e ciascuno spinge per i propri tempi. La detrazione segue regole che non guardano in faccia nessuno dei tre: titolo all’inizio dei lavori, abitazione principale alla fine, anno del bonifico in mezzo. Metterle in fila prima della proposta costa una conversazione; scoprirle dopo costa una percentuale. Trattandosi di norme che il Parlamento sta riscrivendo in queste settimane e che l’Agenzia interpreta con circolari successive, è buona norma verificare la propria situazione con il notaio, per la parte dell’atto, e con chi cura la dichiarazione dei redditi, per la parte fiscale, prima di fissare la data del rogito.
Chi vuole partire dai costi dell’acquisto può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile della propria zona, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: art. 16-bis D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR); art. 1, commi 54 e 55, L. 30 dicembre 2024, n. 207; art. 1, comma 22, L. 30 dicembre 2025, n. 199; circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno 2025; art. 4 del disegno di legge di bilancio approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, in corso di esame parlamentare. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio e del consulente fiscale, ai quali è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
