Non avere paura del notaio: costi, lettura dell'atto, soldi consegnati al rogito, caparra e procura, le otto cose che spaventano chi compra casa per la prima volta
- Non avere paura del notaio: cosa prevede davvero la legge per ciascuna delle cose che spaventano chi compra casa
- Quanto costa davvero
- Capire l’atto prima di firmarlo
- Da che parte sta il notaio
- Le sorprese dell’ultimo momento
- I soldi del prezzo
- Cambiare idea dopo la proposta
- Quando non si può essere presenti
- Cosa chiedere al primo colloquio
- Una prima volta
- Il rimedio è il preventivo
Non avere paura del notaio: cosa prevede davvero la legge per ciascuna delle cose che spaventano chi compra casa
È la settimana in cui ci si diverte a spaventarsi, e una pubblicità americana ha giocato proprio su questo, “non avere paura del notaio”. Negli Stati Uniti il notary è poco più di un timbro; in Italia il notaio è un pubblico ufficiale con una laurea in giurisprudenza e un concorso alle spalle, e forse anche per questo fa più soggezione. Chi compra casa per la prima volta lo incontra una volta nella vita, in una giornata in cui firma il contratto più importante che abbia mai firmato, e arriva a quell’appuntamento con una serie di timori che quasi nessuno dichiara.
Sono sempre gli stessi otto. Vale la pena metterli in fila e guardare cosa dice la legge per ciascuno, perché in quasi tutti i casi il timore nasce da una cosa che non si sa.
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Quanto costa davvero
È il dubbio più diffuso, e si regge su un equivoco: quello che si paga “al notaio” il giorno del rogito è in gran parte denaro che non resta al notaio. Nell’acquisto di una prima casa da un privato la voce principale è l’imposta di registro, il 2 per cento del valore catastale, più due imposte fisse di 50 euro: sono somme che il notaio incassa per conto dello Stato e versa all’Erario. L’onorario è la parte residua, e dal 2012 non ha più una tariffa fissa: ogni studio lo determina e, per legge, lo comunica in un preventivo scritto prima dell’incarico.
Un esempio aiuta a mettere le proporzioni. Bilocale comprato da un privato a 200.000 euro, rendita catastale di 700 euro, prima casa: il valore catastale su cui si calcola il registro è di circa 80.850 euro, l’imposta di 1.617 euro, più 100 di ipotecaria e catastale. Con un mutuo di 150.000 euro si aggiunge l’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento, 375 euro, che di norma trattiene la banca. Le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo grazie al meccanismo del prezzo-valore, che l’acquirente chiede nell’atto: è uno dei motivi per cui le cifre reali sono quasi sempre più basse di quelle che la gente immagina. Chi vuole sapere in anticipo quanto peserà ciascuna voce può farsi un’idea con il calcolo delle spese notarili e poi chiedere un preventivo vero, con i dati dell’immobile. La pagina su cosa serve per fare un preventivo notarile elenca le cinque informazioni che bastano.
Capire l’atto prima di firmarlo
L’atto di compravendita è lungo, scritto in una lingua tecnica e pieno di riferimenti a norme. È normale non capirlo a prima lettura. Ma c’è una regola che pochi conoscono: la legge notarile prevede che l’atto venga letto alle parti, per intero, prima della firma, e che di questa lettura resti traccia nell’atto stesso. Non si firma nulla che non sia stato letto ad alta voce davanti a tutti. Se una delle parti non conosce l’italiano, la legge prevede la presenza di un interprete e la traduzione dell’atto.
Nella prassi, inoltre, la bozza dell’atto viene di norma inviata qualche giorno prima, e chi compra può leggerla con calma, segnare i punti oscuri e chiederne conto. Nessuna domanda è stupida davanti a un contratto da duecentomila euro: il giorno del rogito è fatto anche per questo, e una lettura che dura un’ora è normale. Come si svolge quella giornata, dalla lettura alla firma, è descritto nella pagina su come si svolge il rogito dal notaio.
Da che parte sta il notaio
Il sospetto nasce quando il notaio lo propone l’agenzia, o quando il venditore insiste per il suo. È comprensibile, ma la legge lo smonta alla radice: il notaio è un pubblico ufficiale, e la sua funzione è quella di un terzo imparziale, tenuto a tutelare entrambe le parti allo stesso modo, a prescindere da chi lo abbia indicato o da chi ne paghi l’onorario. Le verifiche che svolge, le informazioni che dà, le responsabilità che si assume non cambiano in base a chi ha fatto il suo nome. L’intervento dell’agenzia, con il suo compenso, viene anzi dichiarato nell’atto da entrambe le parti, come la legge richiede dal 2006.
Resta vero che, di norma, è chi compra a sceglierlo, perché è chi compra a sostenerne le spese. Non è un diritto scritto nel Codice ma una consuetudine solida, e chi preferisce uno studio di fiducia ha tutti i margini per dirlo prima di firmare la proposta, non dopo.
Le sorprese dell’ultimo momento
Questo timore, a differenza degli altri, è fondato. Difformità catastali, abusi edilizi, ipoteche non estinte, provenienze da donazione o da successioni mai regolarizzate, un coniuge che non ha firmato: sono le cose che bloccano un rogito, e quasi sempre vengono fuori perché nessuno le ha cercate prima. Il modo per non temerle non è sperare che non ci siano, ma farle cercare nel momento giusto, cioè prima della proposta d’acquisto e non a ridosso della firma, quando la caparra è già versata e la delibera del mutuo ha una scadenza.
Per questo il consiglio più ripetuto da chi ha già comprato casa è di contattare il notaio prima di impegnarsi. Le verifiche che di norma accompagnano un acquisto, la relazione sui venti anni di provenienza che la banca chiede per il mutuo, e i rimedi quando qualcosa non torna sono riepilogati nella pagina sulle tutele prima e dopo il rogito.
I soldi del prezzo
Il giorno dell’atto il prezzo passa di mano, e per molti è la cifra più alta che abbiano mai maneggiato. Due cose aiutano. La prima: il prezzo non si consegna al notaio ma al venditore, con assegni circolari o bonifici tracciati, di cui nell’atto restano gli estremi; con il bonifico istantaneo, oggi obbligatorio per tutte le banche, il venditore vede l’accredito prima di firmare e l’acquirente ha la verifica automatica che l’IBAN corrisponda davvero al nome del venditore. La seconda, per chi non vuole che il denaro arrivi al venditore prima che la trascrizione sia andata a buon fine: la legge consente di depositare il prezzo su un conto dedicato del notaio, separato dal suo patrimonio e impignorabile, che lo svincola solo quando l’acquisto è stato trascritto senza sorprese. Le modalità sono nella pagina su come pagare il prezzo della casa dal notaio.
Vale la pena aggiungere che la categoria è coperta, per legge, da un’assicurazione obbligatoria per la responsabilità civile e da un fondo di garanzia: sono tutele che il legislatore ha costruito proprio per chi affida a un notaio un passaggio di questa portata.
Cambiare idea dopo la proposta
Qui la prudenza serve, perché la risposta è che non si cambia idea gratis. La proposta d’acquisto accettata è già un contratto, e la caparra confirmatoria versata con il preliminare segue la regola del Codice: chi compra e si ritira la perde, chi vende e si ritira la restituisce al doppio. Non esiste un diritto di ripensamento come negli acquisti online.
Esistono però le condizioni: una clausola nel preliminare che lo faccia venir meno se la banca non concede il mutuo entro una certa data, o se dalle verifiche emergono irregolarità non sanabili. Sono righe che vanno scritte prima, e chi le ha scritte dorme meglio nelle settimane tra il preliminare e il rogito. Il percorso tipico, dalla proposta alla firma, è nella pagina su come si compra una casa tra privati.
Quando non si può essere presenti
Lavoro all’estero, un impegno che non si sposta, un genitore anziano che non può muoversi: la presenza fisica al rogito preoccupa chi non può garantirla. La soluzione esiste da sempre e si chiama procura: un atto con cui si incarica una persona di fiducia di firmare al proprio posto, con poteri limitati a quell’acquisto e che si esauriscono con l’atto. Si può fare anche da un consolato, se si è fuori dall’Italia. Le alternative, compresa la firma in due studi diversi con atto informatico, sono descritte nella pagina su come comprare casa a distanza.
Cosa chiedere al primo colloquio
È l’imbarazzo di fare brutta figura, e si risolve con cinque domande che qualsiasi acquirente può portare con sé: quanto pago in tutto, con imposte e onorario separati; quali documenti devo procurarmi io e quali il venditore; cosa succede se la banca non eroga il mutuo in tempo; quando conviene firmare la proposta rispetto alle verifiche; come e quando si paga il prezzo. Chi arriva con queste domande ha già fatto metà del lavoro, e scopre che il colloquio non è un esame ma una spiegazione.
Una prima volta
Una ragazza compra il suo primo bilocale con un mutuo. Ha rinviato per settimane il contatto con uno studio notarile perché non sapeva cosa dire. Quando lo fa, con la proposta ancora da firmare, scopre tre cose in un pomeriggio: che le imposte sono meno di 2.000 euro e l’onorario una frazione del totale che temeva; che la planimetria del bilocale ha una parete in più rispetto alla casa vera e il venditore dovrà sistemarla prima; che può chiedere al preliminare una clausola che la liberi se il mutuo non arriva. Nessuna di queste tre cose l’avrebbe saputa firmando prima e chiamando dopo. Il giorno del rogito, due mesi più tardi, l’unica sorpresa è che dura meno del previsto.
Il rimedio è il preventivo
Quasi tutti i timori elencati qui sopra hanno la stessa radice: non sapere prima cosa succede dopo. Un preventivo scritto, con imposte e onorario separati, e un colloquio prima della proposta tolgono di mezzo la maggior parte delle incognite; quello che resta, le verifiche sulla casa e la loro valutazione, spetta al notaio sulla base dei documenti, ed è una prestazione professionale con un suo costo, che vale la serenità di una firma consapevole.
Chi vuole iniziare da lì può richiedere gratuitamente un preventivo notarile e ricevere le informazioni direttamente da uno studio notarile della propria zona, spesso in poche ore, senza registrazione e senza impegno. Il resto del percorso, dalla proposta al rogito, è nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio.
Riferimenti: artt. 1, 19, 21, 51, 54 e 55 della Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile); art. 9 D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito dalla L. 24 marzo 2012, n. 27 (abolizione delle tariffe e preventivo); art. 1, commi 63 e seguenti, L. 27 dicembre 2013, n. 147 (deposito del prezzo); art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005, n. 266 (prezzo-valore); art. 35, comma 22, D.L. 4 luglio 2006, n. 223; artt. 1385 e 1475 del Codice Civile . Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
