Vendere casa: agenzia, tecnico, plusvalenza e agevolazioni perse, quanto resta davvero in tasca al venditore dopo il rogito
- Quanto costa vendere casa: il conto completo di chi vende, non di chi compra
- La provvigione si matura prima del rogito
- Il tecnico costa meno della sorpresa
- Le due imposte che il venditore può trovarsi a pagare
- Quello che il venditore non paga
- Un caso tipico
- Prima di fissare il prezzo
- Il netto si calcola prima della proposta
Quanto costa vendere casa: il conto completo di chi vende, non di chi compra
Chi vende casa parte da un vantaggio e da un equivoco. Il vantaggio: le imposte dell’atto e il compenso del notaio li paga, di norma, chi compra. L’equivoco: pensare che quindi vendere non costi nulla. Tra agenzia, tecnico, certificazioni, imposte che possono scattare e benefici che si possono perdere, su una casa da 250.000 euro il venditore lascia per strada tendenzialmente tra i 3.000 e i 12.000 euro, e in alcuni casi molto di più.
Qui sotto il conto voce per voce, con chi paga e un ordine di grandezza. Le cifre sono indicative e cambiano da città a città: servono a non scoprire le spese quando la proposta è già firmata.
| Voce | La paga il venditore? | Ordine di grandezza |
|---|---|---|
| Provvigione dell’agenzia | Sì, se c’è un’agenzia | Di norma tra il 2 e il 3 per cento del prezzo, più IVA al 22 per cento |
| Attestato di prestazione energetica | Sì, obbligatorio fin dall’annuncio | Da 150 a 300 euro circa |
| Verifica di conformità catastale e urbanistica | Sì, con un tecnico di fiducia | Da 300 a 800 euro; molto di più se serve una pratica di sanatoria |
| Aggiornamento della planimetria catastale | Sì, se non corrisponde allo stato dei luoghi | Da 300 a 600 euro circa |
| Cancellazione dell’ipoteca del mutuo | No, se il finanziamento era bancario | Gratuita e automatica dopo l’estinzione |
| Trascrizione dell’accettazione dell’eredità | Sì, se la casa è stata ereditata | Alcune centinaia di euro per ogni successione da regolarizzare |
| Imposta sulla plusvalenza | Solo se si vende entro cinque anni e non era abitazione principale | 26 per cento del guadagno, con l’opzione in atto |
| Agevolazioni prima casa perse | Solo se si vende entro cinque anni senza ricomprare entro un anno | Differenza d’imposta, più 30 per cento e interessi |
| Imposte dell’atto e compenso del notaio | No, di regola a carico dell’acquirente | Zero, salvo diverso accordo tra le parti |
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La provvigione si matura prima del rogito
È la voce più grossa e quella su cui si fanno più errori di calendario. Per il Codice Civile il mediatore ha diritto al compenso quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento, e la giurisprudenza colloca quel momento nell’accettazione della proposta d’acquisto, cioè nella nascita del vincolo tra le parti, non nella firma dal notaio.
Significa che se dopo la proposta accettata la vendita non arriva al rogito per cause che non dipendono dall’agenzia, la provvigione di norma resta dovuta. Su 250.000 euro, con il 3 per cento, sono 7.500 euro più 1.650 di IVA. Il momento in cui si firma una proposta è quindi anche il momento in cui si impegna questa cifra: vale la pena saperlo prima di accettare un’offerta “per vedere se va avanti”.
L’intervento dell’agenzia, con il suo compenso, viene poi dichiarato nell’atto di vendita da entrambe le parti, come richiede la legge dal 2006.
Il tecnico costa meno della sorpresa
Nessuna norma obbliga il venditore a far verificare la casa da un tecnico prima di venderla. La stessa legge però richiede che nell’atto il venditore dichiari la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto e indichi i titoli edilizi dell’immobile: senza, l’atto non si può stipulare.
Chi scopre la veranda chiusa o il bagno spostato a ridosso del rogito paga tutto in fretta e caro: pratica di sanatoria, sanzione, aggiornamento catastale, e spesso un rinvio della data con l’acquirente che nel frattempo ha una delibera di mutuo in scadenza. Chi fa il controllo prima di mettere in vendita spende qualche centinaio di euro e decide con calma se regolarizzare o se vendere a un prezzo che ne tenga conto. Le verifiche sono quelle descritte nella pagina sulla compravendita immobiliare dal notaio, viste dal lato di chi deve rispondere di quelle dichiarazioni.
Le due imposte che il venditore può trovarsi a pagare
La prima è la plusvalenza. Se si vende entro cinque anni dall’acquisto una casa che non è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo, il guadagno tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, al netto delle spese documentate, è tassato. Chiedendo nell’atto l’imposta sostitutiva, si paga il 26 per cento tramite il notaio invece di far concorrere il guadagno al reddito IRPEF. Sugli immobili ereditati la plusvalenza non si applica mai; su quelli ristrutturati con il superbonus il periodo di osservazione è salito a dieci anni, con regole proprie.
La seconda è la decadenza dalle agevolazioni prima casa. Chi ha comprato con il registro al 2 per cento e vende entro cinque anni senza acquistare entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale, restituisce la differenza con l’imposta piena, più una sovrattassa del 30 per cento e gli interessi. Su un valore catastale di 150.000 euro sono 10.500 euro di differenza più 3.150 di sovrattassa. I dettagli sono nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa. Chi invece vende e ricompra nei termini conserva il beneficio e matura un credito d’imposta sul nuovo acquisto.
Quello che il venditore non paga
Vale la pena dirlo con chiarezza, perché circolano preventivi “a carico del venditore” che non hanno ragione di esistere. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale dell’atto di vendita e il compenso del notaio per quell’atto sono di regola a carico dell’acquirente, salvo accordo diverso scritto nel preliminare.
La cancellazione dell’ipoteca di un mutuo bancario estinto è gratuita e avviene su comunicazione della banca, senza atto notarile: ne resta fuori solo l’ipoteca iscritta a favore di un privato o per altri debiti, per cui serve ancora il consenso formale del creditore. Il venditore paga invece gli atti che riguardano la propria posizione: una procura se non può essere presente, la trascrizione dell’accettazione se la casa è arrivata per successione, come spiegato nella pagina sulla dichiarazione di successione dal notaio.
Un caso tipico
Appartamento comprato otto anni prima come prima casa, abitato fino a oggi, venduto a 250.000 euro con un’agenzia al 3 per cento. Niente plusvalenza, perché sono passati più di cinque anni ed era l’abitazione principale; niente decadenza, per lo stesso motivo. Il conto del venditore: 9.150 euro di provvigione con IVA, 200 di attestato energetico, 500 di tecnico per il confronto tra planimetria e stato dei luoghi, 400 di aggiornamento catastale per una parete spostata dieci anni prima. In tutto circa 10.250 euro, poco più del 4 per cento del prezzo.
Stessa casa, ma comprata tre anni prima come investimento a 210.000 euro e mai abitata: si aggiungono 26 per cento di plusvalenza sui 40.000 euro di guadagno al netto delle spese, cioè circa 10.400 euro. Il conto raddoppia, e il venditore che non lo sapeva lo scopre leggendo la bozza dell’atto. Sono numeri di esempio, che cambiano con la città, l’agenzia e la storia dell’immobile: il senso è che il prezzo di vendita e il netto in tasca sono due cifre diverse, e la seconda si calcola prima.
Prima di fissare il prezzo
- Sapere da quanti anni si possiede la casa e se è stata abitazione principale: sono i due dati che decidono plusvalenza e decadenza.
- Chiedere alla propria banca il conteggio di estinzione del mutuo, se c’è, per conoscere il residuo da coprire con il prezzo.
- Far confrontare da un tecnico planimetria, titoli edilizi e stato dei luoghi, prima dell’annuncio e non dopo la proposta.
- Leggere nel mandato all’agenzia percentuale, IVA e momento in cui la provvigione è dovuta.
- Mettere in conto le spese condominiali: per quelle dell’anno in corso e del precedente venditore e acquirente rispondono in solido verso il condominio, e i lavori straordinari già deliberati di norma restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera, salvo accordo diverso nel preliminare.
Il netto si calcola prima della proposta
Il venditore spende meno dell’acquirente, ma non spende zero, e la parte più pesante del suo conto non passa dal notaio: passa dall’agenzia, dal tecnico e dal Fisco. Le voci che riguardano l’atto, dalla provenienza alle dichiarazioni, possono essere chiarite con il notaio prima di accettare un’offerta; quelle fiscali, plusvalenza e agevolazioni, meritano un confronto anche con il proprio consulente. È buona norma farlo prima, perché dopo la proposta accettata i margini per cambiare idea costano la provvigione.
Un ordine di grandezza delle imposte e dei costi dell’atto, utile anche per capire cosa pagherà l’acquirente, si ottiene con il calcolo delle spese notarili; il percorso dalla decisione di vendere al rogito è descritto nella pagina su come vendere casa dal notaio. Chi vuole un preventivo per gli atti che restano a proprio carico può richiederlo gratuitamente dal preventivatore, senza registrazione e senza impegno.
Riferimenti: artt. 1475, 1755 e 2932 del Codice Civile ; art. 63 disp. att. del Codice Civile ; art. 67, comma 1, lett. b), TUIR e art. 1, comma 496, L. 23 dicembre 2005, n. 266 (plusvalenza e imposta sostitutiva); art. 1, comma 64, L. 30 dicembre 2023, n. 213 (plusvalenza superbonus); nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 35, comma 22, D.L. 4 luglio 2006, n. 223; art. 40-bis D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385; art. 6 D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (APE); art. 29, comma 1-bis, L. 27 febbraio 1985, n. 52. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio e del consulente fiscale, ai quali è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.
