Comprare la Casa dove Vivi in Affitto: Come Si Fa Davvero

• Comprare la casa in cui si vive in affitto: la trattativa più semplice che esista, se si sa dove guardare
• La prelazione: quando c’è e quando no
• Il prezzo si tratta su tre risparmi del venditore
• Deposito, canone e contratto: le tre cose da scrivere
• I vantaggi fiscali di chi è già lì
• Il mutuo e la perizia in casa propria
• Se il proprietario dice no: le alternative
• Un caso tipico
• Prima di rispondere al proprietario
• La casa che già si conosce, il contratto che no

Comprare la casa in cui si vive in affitto: la trattativa più semplice che esista, se si sa dove guardare

Succede in un modo quasi sempre uguale: una telefonata del proprietario, o una lettera, in cui si annuncia che l’appartamento sarà messo in vendita. Per chi ci vive da anni è una notizia a due facce: la minaccia di dover traslocare e, insieme, l’occasione di comprare una casa che conosce metro per metro, senza visite, senza sorprese sui vicini, senza il tempo morto tra un rogito e un trasloco. È la compravendita con meno incognite che esista, e proprio per questo chi la affronta tende a fidarsi troppo e a trattare poco.

Questa pagina mette in fila ciò che l’inquilino acquirente ha dalla sua parte, a cominciare da un diritto di prelazione che in alcuni casi la legge gli riconosce, e ciò che deve regolare per iscritto, dal deposito cauzionale al canone degli ultimi mesi, perché conoscere la casa non vuol dire conoscere il contratto.

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La prelazione: quando c’è e quando no

Molti inquilini credono di avere sempre il diritto di essere preferiti a qualunque altro acquirente. Non è così. Nelle locazioni abitative la prelazione legale scatta in un solo caso: quando il proprietario, alla prima scadenza del contratto, comunica che non intende rinnovarlo perché vuole vendere a terzi. In quella situazione il conduttore, se non è proprietario di un’altra abitazione adeguata nello stesso Comune, ha diritto di comprare alle stesse condizioni offerte agli altri, e se il proprietario vende a qualcun altro senza offrirgliela, o a condizioni diverse, può riscattare la casa dal nuovo acquirente entro sei mesi dalla trascrizione.

Se invece la casa viene venduta durante il contratto, senza disdetta, la prelazione legale non c’è: l’inquilino resta in casa fino alla scadenza con il nuovo proprietario, ma non ha un diritto a comprarla. Qui la posizione di forza non viene dalla legge, viene dai fatti: un proprietario che vende con un inquilino dentro vende peggio, perché gli investitori pagano meno e le famiglie non comprano case occupate. L’inquilino che si fa avanti risolve il problema del venditore prima ancora di discutere il prezzo. Come funziona la vendita di una casa affittata vista dall’altro lato, e quali regole seguono canoni e scadenze, è spiegato nella pagina su come comprare una casa affittata mantenendo l’inquilino.

Il prezzo si tratta su tre risparmi del venditore

Chi compra la casa in cui abita non la paga meno perché la conosce: la paga meno, se tratta bene, perché fa risparmiare al venditore tre cose che nella vendita a estranei costano. La prima è la provvigione dell’agenzia, di norma intorno al 3 per cento più IVA per ciascuna parte, che in una vendita diretta non esiste. La seconda è il tempo: niente annunci, niente visite, niente mesi di casa sfitta tra la disdetta e il rogito, con il canone che continua a entrare fino al giorno dell’atto. La terza è lo sconto che un investitore avrebbe preteso per comprare un immobile occupato.

Non c’è una percentuale di legge, ed è giusto così: il prezzo lo fanno le parti. Ma un inquilino che arriva alla trattativa con una stima della zona e con questi tre numeri in mano ha argomenti che un estraneo non ha. Se un’agenzia ha già ricevuto l’incarico di vendita e l’inquilino tratta direttamente con il proprietario, la questione della provvigione va chiarita subito per iscritto, perché dipende da cosa prevede l’incarico e da chi ha fatto davvero cosa.

Deposito, canone e contratto: le tre cose da scrivere

Il giorno del rogito la locazione si estingue da sé: proprietario e inquilino diventano la stessa persona, e un contratto con se stessi non può esistere. Ma ciò che la locazione aveva generato non sparisce. Il deposito cauzionale, fino a tre mensilità, va restituito con gli interessi legali maturati anno per anno, che la legge prevede a favore dell’inquilino; il modo più semplice è compensarlo con il prezzo, ma deve essere scritto, nel preliminare e nell’atto, con l’importo e il calcolo degli interessi.

Lo stesso vale per il canone. Fino al giorno dell’atto il canone è dovuto; dal giorno dopo no. Se il rogito cade a metà mese e il canone è stato pagato per intero, la quota eccedente va restituita o scalata. E se tra il preliminare e il rogito passano mesi, le parti possono decidere che una parte dei canoni di quel periodo venga imputata al prezzo: è un accordo lecito, ma va formulato con cura, perché cambia la natura di quelle somme e ha riflessi sulle imposte di registro del preliminare. Le regole su proposta, preliminare e caparra sono nella pagina su come si compra una casa tra privati.

Terzo punto, meno ovvio: cosa succede alla locazione se la vendita salta. Un inquilino che firma un preliminare e poi non ottiene il mutuo resta inquilino, con il contratto che correva prima. Conviene scriverlo, insieme alla condizione sospensiva sul finanziamento, perché un proprietario deluso potrebbe sostenere che la disdetta, nel frattempo, è stata data.

I vantaggi fiscali di chi è già lì

Chi compra la casa in cui abita ha un vantaggio che gli altri acquirenti devono conquistarsi: la residenza c’è già. Il requisito delle agevolazioni prima casa, la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’atto, è soddisfatto dal primo giorno, senza il rischio di dimenticarsene; i requisiti sono nella pagina sulle agevolazioni prima casa. L’immobile è abitazione principale dal rogito, quindi l’IMU non è dovuta già dal primo mese utile, la detrazione degli interessi del mutuo spetta senza attendere trasferimenti, e i lavori che si decidesse di fare dopo l’acquisto rientrano subito nella percentuale maggiorata prevista per chi ristruttura la casa in cui vive.

C’è un dettaglio in più per chi, da inquilino, aveva già fatto lavori con le detrazioni spettanti al conduttore: le rate residue continuano a spettargli, perché la persona è la stessa, e non si perdono con il cambio di titolo. E l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, non sul prezzo, grazie al prezzo-valore: sul bilocale dell’esempio, con una rendita di 800 euro, il registro come prima casa è di 1.848 euro più 100 euro di imposte fisse. Un ordine di grandezza per il proprio caso si ottiene con il calcolo delle spese notarili.

Il mutuo e la perizia in casa propria

Per la banca non cambia nulla: il mutuo si istruisce come per ogni acquisto, con la perizia che questa volta il perito fa nella casa dove l’acquirente vive, e con il vantaggio che l’immobile è libero da terzi per definizione. Cambia qualcosa per chi compra: la perizia può far emergere difformità che in quattro anni di affitto nessuno ha mai guardato, la veranda chiusa dal proprietario precedente o la planimetria che non corrisponde, e in quel caso è il venditore a dover regolarizzare prima dell’atto. Conoscere la casa non equivale a conoscerne i documenti: il fascicolo catastale ed edilizio va controllato come in ogni compravendita immobiliare dal notaio, e la sequenza tra atto di acquisto e atto di mutuo è quella descritta nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo.

Chi non ha un’agenzia di mezzo ha anche un interesse particolare al deposito del prezzo presso il notaio: il denaro resta su un conto dedicato fino a quando l’atto è trascritto senza sorprese, e arriva al venditore solo dopo. In una trattativa diretta, dove nessun terzo ha fatto verifiche preliminari, è la tutela che sostituisce molte altre; il funzionamento è nella pagina sul deposito del prezzo dal notaio.

Se il proprietario dice no: le alternative

Non tutti i proprietari vogliono vendere, e non tutti gli inquilini possono comprare subito. In mezzo esistono due strade che passano dal notaio. La prima è il patto di prelazione volontario: un accordo con cui il proprietario si impegna a offrire la casa all’inquilino, prima che ad altri, se e quando deciderà di vendere, alle condizioni che offrirà ai terzi. Non obbliga a vendere, ma protegge chi ha investito nella casa in cui vive. La seconda è il rent to buy, un contratto in cui parte dei canoni viene imputata al prezzo di un acquisto futuro, utile a chi ha bisogno di tempo per il mutuo e a un proprietario che preferisce un acquirente certo a un mercato incerto.

Un caso tipico

Elena vive da quattro anni nel bilocale al Pigneto, 1.100 euro al mese con un contratto a canone libero. A settembre il proprietario le scrive che alla scadenza non rinnoverà perché vuole vendere. È esattamente il caso in cui la legge le dà la prelazione, e lo sa: risponde che intende esercitarla e chiede le condizioni. Il proprietario ha in mente 280.000 euro; un’agenzia gli ha proposto un incarico al 3 per cento.

Elena arriva alla trattativa con una stima di zona intorno ai 265.000 euro e con i conti del venditore già fatti: senza agenzia risparmia 8.400 euro più IVA, incassa il canone fino al rogito, non resta con la casa vuota. Chiudono a 265.000. Nel preliminare, scritto con l’assistenza del notaio, finiscono il deposito cauzionale compensato con gli interessi, il canone dell’ultimo mese in proporzione ai giorni, la condizione sospensiva sul mutuo e la clausola che, se il mutuo non arrivasse, il contratto di affitto prosegue come prima. La banca fa la perizia nel soggiorno di Elena; il rogito si firma a febbraio, con il prezzo in deposito dal notaio fino alla trascrizione. Elena non cambia casa, non cambia residenza, non cambia nemmeno la targhetta sul citofono: cambia solo chi riceve 1.100 euro al mese, perché da marzo li riceve la banca per la rata, poco più alta dell’affitto.

Prima di rispondere al proprietario

Verificare se la vendita arriva con una disdetta alla prima scadenza, perché in quel caso la prelazione è un diritto e non una cortesia; chiedere una stima della zona e fare i conti dei risparmi del venditore; recuperare contratto, ricevute del deposito e dei canoni; far leggere planimetria e titoli a un tecnico, perché vivere in una casa non equivale a conoscerne la storia edilizia; e portare tutto al notaio prima del preliminare, non il giorno dell’atto. Con NotaioFacile si può chiedere ai notai della provincia in cui si trova la casa un preventivo per l’acquisto, indicando nella richiesta di essere l’inquilino dell’immobile e di non avere agenzia: la richiesta è gratuita e la risposta arriva di solito in poche ore, con le indicazioni sulle clausole da prevedere nel preliminare.

La casa che già si conosce, il contratto che no

Comprare la casa in cui si vive è la compravendita con meno rischi sull’immobile e, per questo, quella in cui si trascurano più facilmente i documenti e le clausole. Il deposito, gli interessi, il canone, la locazione che resta in piedi se la vendita salta, la prelazione che c’è o non c’è: sono tutte cose che si regolano in due pagine di preliminare e che, non scritte, finiscono in discussioni tra persone che fino a ieri si davano del lei sul pianerottolo. Trattandosi di regole che dipendono dal contratto di affitto in corso e dal modo in cui la vendita è stata annunciata, è buona norma sottoporre al notaio contratto e lettera del proprietario prima di fare un’offerta.

Riferimenti: art. 3, comma 1, lettera g), L. 9 dicembre 1998, n. 431; artt. 11, 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392; artt. 1253 e 1351 del Codice Civile ; nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005, n. 266; art. 1, commi 63 e seguenti, L. 27 dicembre 2013, n. 147. Le informazioni di questo articolo hanno finalità divulgativa e non sostituiscono la valutazione del notaio, al quale è opportuno rivolgersi per il caso concreto e per le norme aggiornate.