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Notaio: Acquisto casa affittata mantenendo l’inquilino

Acquistare una casa dal notaio già affittata mantenendo l’inquilino

Acquistare una casa dal notaio già affittata mantenendo l’inquilinoSpesso ci si chiede se la compravendita e l’affitto: sono conciliabili. In primo luogo occorre specificare che impropriamente si parla di affitto comunemente quando si decide di prendere una casa ma giuridicamente bisognerebbe parlare di locazione. Per comodità in seguito utilizzeremo il termine affitto, sebbene questo sia riferito in gergo tecnico all’affitto di beni produttivi, quali ad esempio un’azienda.

La questione principale da affrontare riguarda la possibilità che oggetto della compravendita sia una casa nella quale abita un inquilino, detto anche conduttore, il quale ha stipulato con il venditore un contratto di locazione.

La regola principale è contenuta nell’art.1599 c.c. il quale prevede che la vendita della casa affittata non determina la cessazione della locazione, in quanto l’inquilino ha diritto di abitare in quella casa fino alla scadenza del contratto. Pertanto questo contratto è opponibile al terzo acquirente, sempre che ovviamente sia stato concluso prima.

Durata del contratto di locazione

La durata di un contratto di locazione cambia a seconda di quanto le parti abbiano deciso nello stesso ma anche in relazione al tipo di bene oggetto della locazione stessa. Per quanto concerne le locazioni ad uso abitativo, quindi quelle che si realizzano per affittare una casa a fini abitativi, generalmente sono soggette a dei periodi prestabiliti dalla legge, tra cui il periodo quadriennale. È possibile anche pattuire un periodo minore, quale diciotto mesi.

Oltre a questo le parti stabiliscono precisamente nel contratto le eventuali cause di recesso, ovvero le cause per le quali il contratto possa sciogliersi prima in seguito alla dichiarazione di una delle parti di recedere unilateralmente.

Le cause di recesso sono legate alla cosiddetta giusta causa, che deve essere specificata da colui che recede. Si pensi alla necessità di cambiare città a cui consegue l’impossibilità di permanere in quella casa.

Recesso prima della vendita

L’acquirente può acquistare senza problemi una casa affittata e il venditore per questo motivo non deve chiedere il consenso all’inquilino. Quest’ultimo ha solo diritto di restare nella casa finché ciò è previsto dal contratto.

Di conseguenza, anche prima della scadenza è possibile vendere senza che l’inquilini accetti il suo nuovo proprietario, che subentrerà nel contratto di locazione. Ovviamente dopo la vendita l’inquilino instaurerà un rapporto contrattuale con il nuovo titolare e a lui dovrà il canone così come fissato nell’originario proprietario. Ciò non toglie, tuttavia, che nel contratto potesse esservi una clausola di recesso, ovvero una clausola che prevedesse per l’ipotesi di vendita la possibilità per il locatore inquilino di recedere dal contratto. Questo può accadere quando sussiste un particolare rapporto di fiducia con l’originario proprietario.

Compravendita a ridosso della scadenza della locazione

Se l’acquisto della casa avviene a ridosso della scadenza, anche se è rinnovabile il contratto di locazione, l’acquirente può chiedere al proprietario di presentare disdetta così da acquistare l’immobile libero dalla presenza dell’inquilino.

Il proprietario originario ha infatti la possibilità di non rinnovare alla scadenza il contratto, anche per vendere più agevolmente la casa perché non sempre può essere semplice portare a termine la contrattazione. Alla prima scadenza del contratto, il locatore può decidere di vendere però in alcuni casi occorre considerare anche la possibilità che sia lo stesso inquilino a voler acquistare, per questo esiste il cosiddetto diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

Il diritto di prelazione è il diritto di acquistare a parità di condizioni e di essere preferito rispetto a terzi nell’acquisto. Questo diritto spetta solo alla prima scadenza contrattuale, pertanto se il venditore intende vendere il bene prima tale diritto non spetta.

Se vi è un acquirente terzo interessato, dovrà fare i conti con la possibilità che se tale trattativa avvenga a ridosso della prima scadenza contrattuale, dovrà essere offerto il diritto di prelazione all’inquilino. Questi avrà la possibilità di ricevere una proposta di acquisto per un determinato prezzo, che poi dovrà essere necessariamente lo stesso offerto al terzo acquirente. Se decide di esercitare la prelazione, acquista l’inquilino.

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Quando non spetta il diritto di prelazione

Non sempre il diritto di prelazione spetta all’inquilino. Fino ad adesso abbiamo analizzato il caso della vendita, ma nell’ipotesi invece della donazione della casa, non vi sarà il diritto di prelazione a favore dell’inquilino, così come nel caso delle vendite forzate.

Non si ha prelazione neanche se il locatore-venditore trasferisce la casa al coniuge o ai suoi parenti entro il sesto grado. In virtù di queste particolari fattispecie è opportuno rivolgersi sempre ad un notaio per avere una consulenza in quanto non è sempre semplice individuare quali siano i casi in cui vi è la prelazione, se non si è esperti del settore.

Rinuncia alla prelazione

L’inquilino, nel caso in cui non voglia comprare la casa, ha due chance: o lasciare che decorra inutilmente il termine entro il quale potere esercitare il suo diritto o rinunciare espressamente. La rinuncia alla prelazione può essere effettuata anche durante il rogito notarile di acquisto dinanzi al notaio. In questo caso saranno presenti all’atto notarile non solo il venditore e il compratore, ma anche l’inquilino che dovrà rendere la dichiarazione di voler rinunciare al suo diritto previsto dalla legge.

Cosa deve fare l’acquirente per garantire l’acquisto sicuro?

L’acquirente non è tenuto ad occuparsi della questione della prelazione dell’inquilino, tuttavia nel momento in cui acquista un immobile che è già locato è anche suo interesse assicurarsi che ciò sia avvenuto. Ciò perché qualora il venditore non lo faccia e venda al terzo, l’acquirente può subire il riscatto da parte dell’inquilino al quale non ha offerto la prelazione il bene.

Comprare una casa locata: Rogito dal Notaio

Nell’atto notarile di compravendita occorre specificare che la casa venduta è locata. L’acquirente dichiara davanti al Notaio di essere consapevole che il venditore ha stipulato con un conduttore un contratto di locazione, che alla scadenza potrà rinnovarsi lo stesso e che pertanto deve consentire la continuazione del godimento del bene da parte dell’inquilino.

Non sempre per l’acquirente è un peso in quanto, a fronte della mancata possibilità di entrare subito nel possesso del bene, vi è comunque il pagamento del canone, che a fronte della sottoscrizione di un mutuo per l’acquisto, può sempre tornare utile. A volte, per la presenza dell’inquilino la casa viene anche acquistata per un prezzo minore.

Infatti una volta che è stata stipulata la vendita è necessario darne comunicazione all’inquilino dell’avvenuto trasferimento e a partire dalla data della comunicazione, i canoni successivi di locazione dovranno essere pagati al nuovo proprietario. Quindi la parte che ha comprato la casa subentra in tutti i diritti del venditore, compreso quello di riscuotere il canone della locazione.

Subentro dell’acquirente

Il subentro dell’acquirente è automatico, in quanto è prevista dalla legge la possibilità di cedere il bene senza determinare una modifica in ordine al contratto di locazione. Ovviamente il nuovo acquirente sarà la nuova parte contrattuale del contratto di locazione, nel quale realizza il subentro, senza modificare alcunché relativamente al canone, alla scadenza e agli obblighi reciproci. Non è pertanto necessario stipulare un nuovo contratto di locazione.

È invece opportuno effettuare subito una comunicazione all’Agenzia delle Entrate presso la quale si è effettuata la registrazione dello stesso inizialmente, compilando un apposito modulo nel quale si rende noto il cambio di una parte contrattuale. Quando si realizza il cosiddetto subentro per legge, non occorre pagare alcuna imposta di registro.

Perché si acquista una cosa locata

Nella maggior parte dei casi quando si compra una casa e si subentra in un contratto di locazione già stipulato da precedente proprietario, non lo si fa perché si ha intenzione di rendere quella casa come la propria abitazione. La parte che compra è consapevole sin dall’inizio che la casa è occupata in virtù del contratto di locazione. Per tali ragioni si sceglie comunque di acquistarla in quanto può rappresentare un investimento. Viene anche sfruttata la circostanza talvolta che la cessione avviene non al suo valore di mercato (come se l’immobile fosse libero).

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