Comprare una casa affittata: l'inquilino resta o va via?
- Acquistare una casa dal notaio già affittata mantenendo l’inquilino
- Compravendita a ridosso della scadenza della locazione
- Il diritto di prelazione dell’inquilino
- Comprare una casa locata: rogito dal notaio
- Domande frequenti sull’acquisto di una casa affittata
Acquistare una casa dal notaio già affittata mantenendo l’inquilino
Spesso ci si chiede se la compravendita e l’affitto: sono conciliabili. In primo luogo occorre specificare che impropriamente si parla di affitto comunemente quando si decide di prendere una casa ma giuridicamente bisognerebbe parlare di locazione. Per comodità in seguito utilizzeremo il termine affitto, sebbene questo sia riferito in gergo tecnico all’affitto di beni produttivi, quali ad esempio un’azienda.
La questione principale da affrontare riguarda la possibilità che oggetto della compravendita sia una casa nella quale abita un inquilino, detto anche conduttore, il quale ha stipulato con il venditore un contratto di locazione.
La regola principale è contenuta nell’art.1599 c.c. il quale prevede che la vendita della casa affittata non determina la cessazione della locazione, in quanto l’inquilino ha diritto di abitare in quella casa fino alla scadenza del contratto. Pertanto questo contratto è opponibile al terzo acquirente, sempre che abbia una data certa anteriore alla vendita, come accade per un contratto regolarmente registrato.
Casa affittata: cosa può fare chi compra
| Si può? | Situazione |
|---|---|
| ✔ | Comprare senza chiedere il consenso dell’inquilino e incassare i canoni dopo il rogito |
| ⚠ | Riavere la casa libera alla prima scadenza: solo per i motivi previsti dalla legge, come andarci ad abitare, con sei mesi di preavviso |
| ⚠ | Usare le agevolazioni prima casa: possibili se si ha o si prende la residenza nel Comune, da verificare con il notaio |
| ✘ | Mandare via l’inquilino subito dopo il rogito solo perché la casa ha cambiato proprietario |
Durata del contratto di locazione
La durata di un contratto di locazione cambia a seconda di quanto le parti abbiano deciso nello stesso ma anche in relazione al tipo di bene oggetto della locazione stessa. Per quanto concerne le locazioni ad uso abitativo, quindi quelle che si realizzano per affittare una casa a fini abitativi, generalmente sono soggette a dei periodi prestabiliti dalla legge: il più diffuso è il contratto di quattro anni rinnovabile per altri quattro, accanto a quello a canone concordato di tre anni più due e ai contratti transitori, che durano da uno a diciotto mesi.
Oltre a questo le parti stabiliscono precisamente nel contratto le eventuali cause di recesso, ovvero le cause per le quali il contratto possa sciogliersi prima in seguito alla dichiarazione di una delle parti di recedere unilateralmente.
Per legge l’inquilino può comunque recedere in anticipo per gravi motivi, con un preavviso di norma di sei mesi. Si pensi alla necessità di cambiare città per lavoro, a cui consegue l’impossibilità di permanere in quella casa.
Un esempio con le date
Un contratto 4+4 è iniziato il 1° marzo 2024. Marco compra la casa nel settembre 2026. Fino al 28 febbraio 2028, prima scadenza, il contratto va rispettato così com’è. A quella data Marco può negare il rinnovo solo per uno dei motivi previsti dalla legge, per esempio perché vuole andarci ad abitare lui o un familiare stretto, inviando la comunicazione almeno sei mesi prima. Se nessun motivo ricorre, il contratto prosegue fino al 2032, e solo allora si potrà dare disdetta senza motivazioni, sempre con sei mesi di anticipo. Chi compra per andarci a vivere deve fare bene questi conti prima del compromesso.
Recesso prima della vendita
L’acquirente può acquistare senza problemi una casa affittata e il venditore per questo motivo non deve chiedere il consenso all’inquilino. Quest’ultimo ha solo diritto di restare nella casa finché ciò è previsto dal contratto.
Di conseguenza, anche prima della scadenza è possibile vendere senza che l’inquilini accetti il suo nuovo proprietario, che subentrerà nel contratto di locazione. Ovviamente dopo la vendita l’inquilino instaurerà un rapporto contrattuale con il nuovo titolare e a lui dovrà il canone così come fissato nell’originario proprietario. Ciò non toglie, tuttavia, che nel contratto potesse esservi una clausola che preveda lo scioglimento del contratto in caso di vendita. Nelle locazioni abitative, però, la legge limita molto queste clausole a tutela dell’inquilino: se il contratto ne contiene una, è bene farla valutare prima di contarci.
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Compravendita a ridosso della scadenza della locazione
Se l’acquisto della casa avviene a ridosso della scadenza, l’acquirente può chiedere al proprietario di presentare disdetta così da acquistare l’immobile libero dalla presenza dell’inquilino, ma solo nei casi in cui la legge lo consente.
Alla prima scadenza, infatti, il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi indicati dalla legge. Tra questi c’è anche la volontà di vendere, ma solo se non possiede altre case oltre a quella in cui abita. Proprio in questo caso occorre considerare anche la possibilità che sia lo stesso inquilino a voler acquistare, per questo esiste il cosiddetto diritto di prelazione.
Il diritto di prelazione dell’inquilino
Il diritto di prelazione è il diritto di acquistare a parità di condizioni e di essere preferito rispetto a terzi nell’acquisto. Nelle locazioni abitative questo diritto spetta, di norma, solo quando il proprietario nega il rinnovo alla prima scadenza proprio per vendere; se la casa viene venduta con il contratto in corso, senza quella disdetta, la prelazione di regola non c’è. Per negozi e uffici le regole sono diverse e più ampie.
Se vi è un acquirente terzo interessato, dovrà fare i conti con la possibilità che, se la vendita nasce da quella disdetta, debba essere offerto il diritto di prelazione all’inquilino. Questi avrà la possibilità di ricevere una proposta di acquisto per un determinato prezzo, che poi dovrà essere necessariamente lo stesso offerto al terzo acquirente, e avrà sessanta giorni dal ricevimento per rispondere. Se decide di esercitare la prelazione, acquista l’inquilino.
Quando non spetta il diritto di prelazione
Non sempre il diritto di prelazione spetta all’inquilino. Fino ad adesso abbiamo analizzato il caso della vendita, ma nell’ipotesi invece della donazione della casa, non vi sarà il diritto di prelazione a favore dell’inquilino, così come nel caso delle vendite forzate.
Non si ha prelazione neanche se il locatore-venditore trasferisce la casa al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado. In virtù di queste particolari fattispecie è opportuno rivolgersi sempre ad un notaio per avere una consulenza in quanto non è sempre semplice individuare quali siano i casi in cui vi è la prelazione, se non si è esperti del settore.
Rinuncia alla prelazione
L’inquilino, nel caso in cui non voglia comprare la casa, ha due chance: o lasciare che decorra inutilmente il termine entro il quale potere esercitare il suo diritto o rinunciare espressamente. La rinuncia alla prelazione può essere effettuata anche durante il rogito notarile di acquisto dinanzi al notaio. In questo caso saranno presenti all’atto notarile non solo il venditore e il compratore, ma anche l’inquilino che dovrà rendere la dichiarazione di voler rinunciare al suo diritto previsto dalla legge.
Cosa deve fare l’acquirente per garantire l’acquisto sicuro?
L’acquirente non è tenuto ad occuparsi della questione della prelazione dell’inquilino, tuttavia nel momento in cui acquista un immobile che è già locato è anche suo interesse assicurarsi che ciò sia avvenuto. Ciò perché qualora il venditore non lo faccia e venda al terzo, l’acquirente può subire il riscatto da parte dell’inquilino al quale non ha offerto la prelazione il bene. Il riscatto va esercitato entro sei mesi dalla trascrizione della vendita.
Comprare una casa locata: Rogito dal Notaio
Nell’atto notarile di compravendita occorre specificare che la casa venduta è locata. L’acquirente dichiara davanti al Notaio di essere consapevole che il venditore ha stipulato con un conduttore un contratto di locazione, che alla scadenza potrà rinnovarsi lo stesso e che pertanto deve consentire la continuazione del godimento del bene da parte dell’inquilino.
Nell’atto conviene regolare anche alcuni dettagli pratici che spesso vengono dimenticati: da quale data i canoni spettano al nuovo proprietario, chi terrà e restituirà il deposito cauzionale versato dall’inquilino, e come si dividono le spese condominiali in corso. Portare al notaio una copia del contratto di locazione e della sua registrazione aiuta a impostare bene queste clausole.
Non sempre per l’acquirente è un peso in quanto, a fronte della mancata possibilità di entrare subito nel possesso del bene, vi è comunque il pagamento del canone, che a fronte della sottoscrizione di un mutuo per l’acquisto, può sempre tornare utile. A volte, per la presenza dell’inquilino la casa viene anche acquistata per un prezzo minore.
Infatti una volta che è stata stipulata la vendita è necessario darne comunicazione all’inquilino dell’avvenuto trasferimento e a partire dalla data della comunicazione, i canoni successivi di locazione dovranno essere pagati al nuovo proprietario. Quindi la parte che ha comprato la casa subentra in tutti i diritti del venditore, compreso quello di riscuotere il canone della locazione.
Subentro dell’acquirente
Il subentro dell’acquirente è automatico, in quanto è prevista dalla legge la possibilità di cedere il bene senza determinare una modifica in ordine al contratto di locazione. Ovviamente il nuovo acquirente sarà la nuova parte contrattuale del contratto di locazione, nel quale realizza il subentro, senza modificare alcunché relativamente al canone, alla scadenza e agli obblighi reciproci. Non è pertanto necessario stipulare un nuovo contratto di locazione.
È invece opportuno effettuare subito una comunicazione all’Agenzia delle Entrate presso la quale si è effettuata la registrazione dello stesso inizialmente, compilando un apposito modulo nel quale si rende noto il cambio di una parte contrattuale. Quando si realizza il cosiddetto subentro per legge, di norma non occorre pagare alcuna imposta di registro; tempi e modalità della comunicazione è bene verificarli con chi segue la pratica.
Perché si acquista una cosa locata
Nella maggior parte dei casi quando si compra una casa e si subentra in un contratto di locazione già stipulato da precedente proprietario, non lo si fa perché si ha intenzione di rendere quella casa come la propria abitazione. La parte che compra è consapevole sin dall’inizio che la casa è occupata in virtù del contratto di locazione. Per tali ragioni si sceglie comunque di acquistarla in quanto può rappresentare un investimento. Viene anche sfruttata la circostanza talvolta che la cessione avviene non al suo valore di mercato (come se l’immobile fosse libero).
Per sapere quanto costa il rogito di una casa affittata nel vostro caso, con o senza agevolazioni, potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa affittata
Se compro una casa affittata l’inquilino deve andarsene?
No. Il contratto di locazione con data certa anteriore alla vendita resta valido e chi compra subentra al venditore, con lo stesso canone e le stesse scadenze.
Quando posso riavere libera la casa comprata con l’inquilino?
Alla prima scadenza solo per i motivi previsti dalla legge, come andarci ad abitare, con almeno sei mesi di preavviso. Alla seconda scadenza la disdetta è libera, sempre con sei mesi di anticipo.
L’inquilino ha diritto di prelazione se il proprietario vende?
Nelle locazioni abitative di norma solo se il proprietario ha negato il rinnovo alla prima scadenza per vendere. In quel caso l’inquilino ha sessanta giorni per decidere se comprare alle stesse condizioni.
Se la vendita è a un parente c’è la prelazione?
No, la prelazione non spetta se la casa viene trasferita al coniuge o ai parenti entro il secondo grado, né in caso di donazione.
Chi restituisce il deposito cauzionale all’inquilino?
È un punto da regolare nel rogito: conviene stabilire se il venditore lo consegna a chi compra o se ne tiene conto nel prezzo, per evitare contestazioni alla fine della locazione.
Posso comprare una casa affittata con le agevolazioni prima casa?
Di norma sì, se si ha o si trasferisce la residenza nel Comune entro 18 mesi e si rispettano gli altri requisiti. Conviene verificarlo con il notaio prima del compromesso.
Dopo il rogito devo fare un nuovo contratto con l’inquilino?
No, il subentro è automatico. Va però comunicato all’inquilino il cambio di proprietario e all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto registrato.
