Acquisto di un'eredità dal notaio, come funziona e costi
- L’acquisto di una eredità: di cosa si tratta e quando si usa
- L’oggetto della compravendita di eredità: cosa si acquista?
- Quali sono le garanzie di chi acquista un’eredità?
- Perché occorre andare dal notaio per un acquisto di eredità?
- Qual è il costo dell’atto notarile di compravendita di eredità?
- La casa dei genitori e la quota del fratello: le domande più comuni
L’acquisto di una eredità: di cosa si tratta e quando si usa
La legge disciplina (art. 1542 c.c.) questa fattispecie molto particolare, per la quale è possibile il trasferimento di una intera eredità, senza specificazione dei singoli oggetti o beni immobili che ne facciano parte, verso il corrispettivo di un prezzo, alla stregua di una vera e propria compravendita. Infatti, tale è l’atto notarile che andiamo a descrivere. Può accadere che un soggetto abbia interesse ad acquistare non i singoli beni che compongono una determinata eredità (ad esempio la casa, la macchina ecc.), ma tutta l’eredità nel suo complesso. L’eredità è un bene diverso dai singoli che ne fanno parte e comprende una sorta di scatola chiusa. Chi vende una eredità, infatti, lo fa in blocco e a un prezzo forfettario: il prezzo tiene conto dell’incertezza che chi compra si assume, e può risultare diverso dalla somma dei valori di mercato dei singoli beni.
Nella pratica il caso più comune non è l’investitore che compra a scatola chiusa, ma il coerede: il fratello che vuole tenersi la casa dei genitori e compra la quota dell’altro, che preferisce il denaro. Lo stesso contratto, visto dalla parte di chi cede, è spiegato nella pagina su come vendere l’eredità dal notaio.
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L’oggetto della compravendita di eredità: cosa si acquista?
Il soggetto che acquista l’eredità non acquista sicuramente la qualità di erede, in quanto essa è personalissima e intrasmissibile. L’erede è colui che per legge o per testamento ha ricevuto una determinata quota di eredità; per poter divenire proprietario dei singoli beni occorrerà un’apposita divisione. Prima di ciò, l’erede è titolare solo di una quota virtuale e può avere il possesso dei beni ereditari. L’erede resta tale e diviene venditore nel contratto in oggetto. L’oggetto di questo acquisto sono, dunque, tutti i beni facenti parte dell’asse ereditario, compresi debiti e crediti che risultavano essere in capo al defunto.
Quali beni non possono far parte di questo acquisto?
I beni e i diritti di carattere strettamente personale, tra cui ad esempio il diritto di abitazione della casa familiare spettante al coniuge.
Qual è il requisito essenziale per poter acquistare una eredità?
È necessario che la successione sia già aperta, quindi che il titolare della successione sia già defunto; inoltre, colui che intende cederla deve avere già accettato l’eredità. Qualora vi siano beni immobili, se non ha accettato espressamente con atto notarile, si provvederà prima dell’atto alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, la cui spesa non è pagata dall’acquirente ma dal venditore erede.
Quanto alla forma, la vendita di eredità deve essere fatta per iscritto a pena di nullità; quando ci sono immobili serve l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, perché senza trascrizione l’acquisto resta fuori dai registri. Se il venditore è uno dei coeredi e vende la sua quota a un estraneo, gli altri coeredi hanno la prelazione prevista dall’art. 732 e due mesi dalla notifica della proposta per esercitarla; se la quota la compra un altro coerede, la prelazione non si applica.
Perché si definisce un contratto aleatorio?
È un contratto aleatorio perché colui che acquista lo fa in blocco, accettando il rischio che i beni facenti parte dell’asse ereditario siano di valore inferiore rispetto a quanto previsto inizialmente. Vi è quindi una incertezza sul valore preciso dei singoli beni. Si acquista a scatola chiusa un bene che è l’eredità, non i singoli beni che ne fanno parte singolarmente. Il valore dei beni potrebbe subire anche un mutamento, ma ciò anche in aumento, infatti l’acquirente acquista anche i frutti prodotti nel frattempo dai beni dell’asse ereditario. Si pensi all’ipotesi di un bene ereditario locato: anche questo canone di locazione sarà attribuito a colui che acquista l’eredità.
Perché qualcuno vende e qualcuno compra un’eredità?
Gli eredi venditori sono spesso soggetti che non vogliono avere nulla a che fare con l’eredità che hanno ricevuto, anche per motivi di tipo personale, non necessariamente di tipo patrimoniale. Pertanto, talvolta sono disposti a vendere per un corrispettivo forfettario l’intera eredità o la propria quota, e il prezzo può essere diverso da quello che i singoli beni avrebbero sul mercato. L’acquirente dell’eredità accetta l’alea del contratto, cioè il rischio che dentro la scatola ci sia meno di quanto pensava, o più debiti; se il prezzo sia buono o no dipende dal caso, e nessuno lo può garantire in anticipo.
Quali sono le garanzie di chi acquista un’eredità?
Pur essendo un contratto aleatorio, nell’atto possono essere inserite alcune garanzie a favore dell’acquirente di una eredità, per evitare future controversie. Tra queste l’acquirente ha interesse che il venditore garantisca la sua qualità di erede, tale da poter disporre del proprio asse ereditario, se unico erede, o di una quota: per legge, questa è l’unica garanzia dovuta. Può avere, inoltre, la garanzia della descrizione dei beni che sono presenti al momento dell’apertura della successione, attraverso una sorta di inventario che verrà poi presentato al notaio, comprensivo di beni di qualunque natura: mobili, immobili, ecc. Quali garanzie aggiungere è una scelta delle parti, da impostare con il notaio.
Perché occorre andare dal Notaio per un acquisto di eredità?
Il ruolo del Notaio è di fondamentale importanza in un atto come questo in quanto, semplificando, tendenzialmente vengono svolti i controlli sulla successione in oggetto: che sia stata presentata la Dichiarazione di successione, con conseguente pagamento delle spese fiscali collegate, in modo da evitare che possa poi trovarsi l’acquirente a far fronte alle stesse. È l’erede, infatti, che deve adempiere al pagamento delle imposte di successione. Successivamente, in relazione alla presenza di beni immobili, l’atto notarile di compravendita di eredità andrà trascritto, così che la continuità delle trascrizioni sia rispettata e l’acquisto risulti nei registri.
È questo, in genere, l’interesse dell’acquirente: entrare nella titolarità di una casa o di una quota su di essa con un titolo regolare, accettando il rischio di acquistare anche tutto il resto che si rinviene in una eredità.
Qual è il costo dell’atto notarile di compravendita di eredità?
Acquistare una eredità con atto dal notaio prevede dei costi da valutare caso per caso. Sicuramente occorre pagare l’Onorario del Notaio comprensivo di IVA, che è dello stesso ordine di quello di una comune compravendita di immobili. Inoltre, occorre pagare le imposte che sono legate in primo luogo al prezzo della cessione. Semplificando, per i beni immobili presenti nell’asse ereditario si applica l’imposta di registro della compravendita, con l’aliquota ordinaria o quella ridotta se per chi compra si tratta di prima casa, oltre a ipotecaria e catastale; su quale base si calcoli nel caso concreto, prezzo o valore catastale, è una delle cose da chiedere al notaio, perché dipende dai beni e dalle parti. Verrà, infatti, effettuata una specificazione dei singoli beni facenti parte dell’eredità proprio per calcolare le imposte di registro. Per avere le cifre del proprio caso si può descrivere l’eredità nella richiesta di preventivo e confrontare le risposte dei notai della propria provincia, che arrivano direttamente dagli studi, spesso in poche ore.
La casa dei genitori e la quota del fratello: le domande più comuni
Posso comprare la quota di eredità di mio fratello per tenermi la casa?
Sì, ed è il caso più frequente. Tra coeredi non c’è prelazione da rispettare: si fa l’atto dal notaio, con le imposte della compravendita sulla parte di immobile che passa. Se nell’eredità c’è solo la casa, l’alternativa è la divisione con conguaglio, che ha una tassazione diversa: quale delle due convenga nel caso concreto lo dicono i numeri, ed è una valutazione da fare con il notaio.
Se compro un’eredità pago anche i debiti del defunto?
Verso il venditore sì: il compratore deve rimborsargli i debiti ereditari che ha pagato e, salvo patto contrario, farsi carico di quelli ancora aperti. Verso i creditori del defunto resta però obbligato chi ha accettato l’eredità, perché la qualità di erede non si trasferisce. Per questo nell’atto si regola chi paga cosa, e il punto va chiarito prima di firmare.
Serve per forza l’atto dal notaio o basta una scrittura privata?
La vendita di eredità deve essere scritta, altrimenti è nulla. Quando ci sono immobili, per trascrivere l’acquisto nei registri serve l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata: nella pratica, con una casa dentro, si passa dal notaio.
