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Divisione ereditaria in presenza di beni ipotecati

Cosa si intende per divisione ereditaria

Divisione ereditaria in presenza di beni ipotecatiLa divisione ereditaria è un insieme di operazioni giuridiche, finalizzate allo scioglimento della comunione ereditaria, mediante l’assegnazione di porzioni a ciascuno dei condividenti di valori che corrispondano alle quote loro spettanti sui beni comuni. Gli elementi caratteristici sono due:

  • Lo scioglimento della comunione
  • L’attribuzione ai condividenti di beni proporzionali alla quota a cui hanno diritto.

Cosa si intende per ipoteca: cenni generali

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo.

L’ipoteca solitamente viene concessa dal debitore o da un terzo datore di ipoteca.

Il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può locarlo o venderlo. In quest’ultimo caso il bene sarà trasferito gravato da ipoteca. Con la vendita del bene ipotecato, l’ipoteca non si estingue, ma continua ad essere iscritta sul bene. L’atto dispositivo non pregiudica i diritti del creditore.

I beni che possono essere ipotecati sono immobili, ossia fabbricati e terreni o mobili registrati, ossia autovetture, navi, aerei. L’ipoteca viene concessa per atto pubblico dal notaio e viene iscritta nei Registri Immobiliari.

Cosa accade se i beni oggetto di divisione sono ipotecati

Molto particolare e delicata è la situazione nel caso in cui i beni oggetto di divisione siano ipotecati. Ci si chiede quale sia la sorte dell’ipoteca e dei beni oggetto della comunione.

Chi sono i creditori che devono essere tutelati?

Devono essere tutelati i creditori che sono iscritti e che abbiano acquistato diritti sugli immobili oggetto della comunione ereditaria in procinto della divisione, in virtù di atti trascritti anteriormente all’atto di divisione.

Quali sono le tutele per i creditori ipotecari?

Il legislatore impone che i creditori ipotecari siano chiamati ad intervenire nel rogito notarile della divisione. Non esiste una particolare forma imposta con cui debbano essere chiamati. I coeredi che intendono, quindi, sciogliere la comunione ereditaria devono chiamare i creditori ipotecari (rientrando questi ultimi nella categoria sopra esposta).

Cosa accade se i creditori ipotecari non vengono chiamati?

Nel caso in cui i creditori non vengano chiamati la divisione non sarà opponibile a questi ultimi. Il loro ruolo è di particolare importanza nell’atto di divisione, in quanto nel caso in cui non venissero chiamati a partecipare all’atto pubblico notarile, potrebbero addirittura far sì che la divisione sia dichiarata inefficace nei loro confronti nel caso in cui abbiano subito un danno, un pregiudizio dalla ripartizione effettuata dagli eredi.

Oltre ad essere chiamati devono anche intervenire?

Il legislatore stabilisce che per rendere valida la divisione e opponibile basta che siano chiamati a intervenire al rogito notarile, che dunque ne siano venuto a conoscenza al fine di poter tutelare i loro diritti. Il mancato intervento ai fini della divisione non inficia sulla validità dell’atto di divisione.

Qual è la sorte dell’ipoteca a seguito della divisione ereditaria?

Una volta effettuata la divisione ereditaria dal notaio, ci si chiede quale sia la sorte dell’ipoteca sui beni che erano in comunione ereditaria tra tutti gli eredi del defunto. È possibile prevedere diversi scenari a seconda del singolo caso concreto. Vediamo come funziona.

Ipoteca iscritta contro uno dei comproprietari sulla quota astratta

Può accadere che in sede di divisione, al coerede (anche debitore) vengano assegnati dei beni il cui valore sia corrispondente alla quota astratta ipotecata. In questo caso l’ipoteca si concentra sui beni assegnati con la divisione dal notaio.

Può, inoltre, accadere che al coerede (anche debitore) gli siano assegnati dei beni il cui valore sia inferiore rispetto alla quota astratta ipotecata. In questo specifico caso sarà necessario ricorrere ad un conguaglio. Il conguaglio è lo strumento principe per eccellenza per colmare le differenze di valore tra i beni (sia nella divisione che nella permuta) e consiste nel pagamento di una somma di denaro da parte degli altri eredi che abbiano ricevuto di più.

In tal caso l’ipoteca resta ferma sui beni assegnati e si trasforma in un pegno sul credito delle somme di denaro dovute dagli altri condividenti. Ciò avviene perché il denaro non può essere oggetto di ipoteca, bensì di pegno, rappresentando anch’esso una garanzia.

Ipoteca iscritta contro uno dei comproprietari su uno o più beni determinati

Nel caso in cui al coerede gli sia assegnato il bene oggetto di ipoteca, l’ipoteca rimane su quel bene e si considera come se ci fosse sempre stata.

Può però capitare che sia assegnato un bene diverso rispetto a quello originariamente ipotecato e in quel caso l’ipoteca si sposta sul bene assegnato sempre nel rispetto dei limiti del valore del bene ipotecato precedentemente. Naturalmente ciò implica degli adempimenti pubblicitari. Il notaio provvederà a far trascrivere l’ipoteca sul nuovo bene entro 90 giorni dall’atto di divisione.

Ipoteca iscritta sui beni in comunione contro il defunto degli attuali comproprietari

In questo specifico caso il creditore ipotecario potrà soddisfarsi o su tutti i beni o solo su uno di essi anche in un momento successivo alla divisione.

Ipoteca iscritta contro tutti i comproprietari dopo il sorgere della comunione

Nel caso in cui invece l’ipoteca sorga in un momento successivo del formarsi della comunione ci saranno tante ipoteche sui diritti di comproprietà (essendo ciascuno titolare di una quota su ogni bene ereditario) dei singoli coeredi.

Il ruolo del notaio

In questo ambito il notaio diviene fondamentale per comprendere la situazione ereditaria. Dovrà infatti effettuare le visure ipotecarie per capire in che momento è sorta l’ipoteca e su quali beni. Inoltre, è importante che sia rispettato l’iter sopra esposto in relazione alla chiamata dei creditori per far sì che l’operazione di divisione vada a buon fine e non sia contestata in futuro.

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