Un solo atto dal notaio per dividere beni acquistati in tempi diversi
- Cosa si intende per divisione
- La divisione di beni in comunione acquistati con atti distinti
- Cosa si intende per masse plurime?
- Quando è possibile fare un’unica divisione
- è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche in altri casi?
- Da quando è possibile considerarsi proprietari dei beni?
- Masse plurime: tre casi tra fratelli
Cosa si intende per divisione
Il legislatore non offre una definizione di divisione. La ricostruzione dell’operazione può desumersi dalle norme contenute nel Codice Civile e del codice di procedura civile.
La divisione è un insieme di operazioni giuridiche, finalizzate allo scioglimento della comunione, mediante l’assegnazione di porzioni a ciascuno dei condividenti di valori che corrispondano alle quote loro spettanti sui beni comuni. Gli elementi caratteristici sono due:
- Lo scioglimento della comunione
- L’attribuzione ai condividenti di beni proporzionali alla quota a cui hanno diritto.
Chi partecipa all’atto di divisione?
All’atto di divisione devono necessariamente partecipare tutti i condividenti. Non è ammissibile che al rogito notarile partecipino solo alcuni soggetti, né è ammissibile sottoporre l’atto alla condizione sospensiva della prestazione del consenso da parte dei condividenti assenti. Secondo l’orientamento prevalente, la mancata partecipazione di uno di essi determina infatti la nullità del contratto di divisione.
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La divisione di beni in comunione acquistati con atti distinti
Può capitare nel corso della vita che si acquistino dei beni in comunione in momenti diversi e soprattutto con atti di natura differente. Si pensi al caso in cui due fratelli acquistino un immobile in comunione per atto di compravendita e successivamente acquistino per successione, ad esempio, dei defunti genitori, un immobile in parti uguali. Ci si è sempre chiesti se sia possibile procedere con un unico atto di divisione al fine di risparmiare tempo e costi, senza concludere due autonomi e distinti atti divisionali di cui una divisione ereditaria.
Nessuna norma nel Codice Civile disciplina tale fattispecie. Non esiste alcun riferimento normativo che possa consentire un’operazione di questo tipo.
L’unico riferimento è previsto dal legislatore nell’ambito della disciplina fiscale ed in particolare nell’ultimo comma dell’art. 34 D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro) che sancisce che le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione a causa di morte.
Cosa si intende per masse plurime?
È possibile che più soggetti siano titolari di più beni in comunione con titoli di acquisto diversi. Quando più beni sono stati acquistati dai medesimi soggetti in forza di titoli diversi si parla di masse plurime e si discute se dal notaio si stipulerà una permuta (ossia uno scambio di quote sui beni) o una divisione tra tutti i beni.
La pluralità di titoli di acquisto comporta la formazione di più masse: tante masse quanti sono i titoli di acquisto. Ciascun condividente non vanta sulla totalità dei beni un diritto corrispondente alla somma delle singole frazioni, che gli derivano dai vari atti o fatti costitutivi, ma tanti diritti ciascuno per la quota corrispondente ad ogni titolo e relativo ai beni con il titolo medesimo acquistati.
Quando è possibile fare un’unica divisione
Dall’art. 34 del Testo unico sull’Imposta di Registro, si evince che al ricorrere di tre presupposti si possa procedere ad un’unica divisione ed in particolare quando vi sia una pluralità di masse comuni che trovano origine in più titoli, quando gli stessi soggetti partecipano a tutte le comunioni e quando l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione a causa di morte. Altro requisito discutibile, su cui è buona norma confrontarsi con il notaio, è che vi siano le medesime quote in tutte le masse.
Essendo una questione estremamente delicata e soprattutto che comporterebbe delle conseguenze diverse dal punto di vista fiscale, è intervenuta la circolare ministeriale n. 37 del 1986 che ha chiarito e precisato quanto prescritto dall’art. 34.
Pertanto per poter adottare il regime fiscale di favore è necessario:
- Che l’ultimo titolo di acquisto deve essere avvenuto per successione (bene in comunione lasciato per testamento o, in assenza di testamento, acquistato in comunione secondo le norme della successione legittima) tale acquisto deve coinvolgere tutti i condividenti e non soltanto alcuni di essi.
- Tutti gli acquisti devono riferirsi agli stessi soggetti, ossia tutti i soggetti devono partecipare a tutte le comunioni che si intendono dividere
- È necessario che le quote siano uguali in ogni comunione: così la circolare, ma l’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 60 del 2022, ha ammesso l’unica divisione anche con quote diverse sui singoli beni.
In presenza di questi requisiti è possibile avere delle agevolazioni fiscali: l’intera operazione è trattata come una sola divisione, con l’imposta di registro dell’1% sul valore complessivo e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna, salvo i conguagli oltre il 5% della quota.
Le due masse di Carla e Nicola
Esempio: due fratelli hanno a metà un appartamento a Milano comprato insieme e, dopo, ereditano dalla madre un secondo appartamento sempre a Milano. Ai fini fiscali ciascuno vale 120.000 euro; Carla vuole il primo, Nicola il secondo.
Conta l’ordine: qui l’ultimo acquisto è l’eredità della madre, che riguarda entrambi, quindi le due masse si considerano una sola e la divisione sconta l’1% su 240.000 euro. Se i fratelli avessero ereditato prima e comprato dopo, lo scambio delle metà sarebbe di norma tassato come una permuta.
Schema semplificato: una sola conservatoria, nessun conguaglio e nessuna agevolazione prima casa; il caso concreto va verificato con il notaio.
È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche in altri casi?
Considerare un’unica divisione con tutti i beni provenienti da masse differenti è un atto vantaggioso dal punto di vista fiscale. Non è pacifico che si possa usufruire di queste agevolazioni in tutti i casi in cui ci sia una molteplicità di masse da dividere. È una questione particolarmente delicata oggetto di dibattito.
L’orientamento prevalente dei giudici è che ciascun titolo di provenienza dà origine a una distinta massa. Ciò comporta che anche quando vi sia un’uguaglianza di quote tra i comunisti bisogna procedere con tanti atti di divisione quante sono le masse. In questo caso lo scambio di quote tra masse diverse sarà di norma tassato come una permuta, con le aliquote delle compravendite che usa anche il calcolatore compravendita di NotaioFacile: 9%, oppure 2% per la prima casa.
Altri orientamenti invece ammettono che si possa procedere allo scioglimento di un’unica massa, ma deve esserci il consenso di tutti coloro che partecipano alla divisione. In questo caso ci sarà un unico atto che viene definito “messa in comunione”.
Da quando è possibile considerarsi proprietari dei beni?
I condividenti sono considerati titolari esclusivi dei beni assegnati fin dal sorgere della comunione come sancito dall’art. 757 del Codice Civile . Ciò vuol dire che ciascun condividente consegue la titolarità esclusiva di una porzione autonoma di diritto che prima gli apparteneva soltanto in quota in via astratta.
Il contratto di divisione, quindi, ha effetti estintivi sulla comunione.
Per due fratelli con beni comprati ed ereditati a Milano, come Carla e Nicola, si possono chiedere ai notai della provincia di Milano un preventivo per un unico atto di divisione delle due masse, oppure a quelli di Roma o Torino se gli immobili sono lì; nella richiesta è buona norma indicare l’ordine degli acquisti. Le prime risposte arrivano di solito in poche ore. Se uno dei due preferisce rilevare la parte dell’altro, l’alternativa è l’acquisto della quota ereditaria.
Masse plurime: tre casi tra fratelli
Se compro casa con mio fratello dopo aver ereditato insieme, si può fare un’unica divisione?
Di norma no: la regola dell’unica comunione vale quando l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione (art. 34 del testo unico sull’imposta di registro). Se l’ultimo acquisto è una compravendita, le masse restano distinte e lo scambio delle quote tra le due masse è di regola tassato come una permuta.
Le quote devono essere uguali in tutte le masse?
Secondo l’Agenzia delle Entrate no: con la risposta n. 60 del 2022 ha ammesso l’unica divisione anche con quote diverse sui singoli immobili, purché le persone siano le stesse in tutte le comunioni e l’ultimo acquisto derivi da una successione che le riguardi tutte.
Se solo uno dei fratelli eredita l’ultima quota, vale lo stesso?
Di regola no. Per l’Agenzia delle Entrate la successione che chiude la serie degli acquisti deve riguardare tutti i condividenti, non soltanto alcuni di essi; altrimenti le comunioni restano distinte.
