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Un solo atto dal notaio per dividere beni acquistati in tempi diversi

Cosa si intende per divisione

un solo atto dal notaio per dividere beni acquistati in tempi diversiIl legislatore non offre una definizione di divisione. La ricostruzione dell’operazione può desumersi dalle norme contenute nel codice civile e del codice di procedura civile.

La divisione è un insieme di operazioni giuridiche, finalizzate allo scioglimento della comunione, mediante l’assegnazione di porzioni a ciascuno dei condividenti di valori che corrispondano alle quote loro spettanti sui beni comuni. Gli elementi caratteristici sono due:

  • Lo scioglimento della comunione
  • L’attribuzione ai condividenti di beni proporzionali alla quota a cui hanno diritto.

Chi partecipa all’atto di divisione?

All’atto di divisione devono necessariamente partecipare tutti i condividenti. Non è ammissibile che al rogito notarile partecipino solo alcuni soggetti, né è ammissibile sottoporre l’atto alla condizione sospensiva della prestazione del consenso da parte dei condividenti assenti. La mancata partecipazione di uno di essi determina infatti la nullità del contratto di divisione.

La divisione di beni in comunione acquistati con atti distinti

Può capitare nel corso della vita che si acquistino dei beni in comunione in momenti diversi e soprattutto con atti di natura differente. Si pensi al caso in cui due fratelli acquistino un immobile in comunione per atto di compravendita e successivamente acquistino per successione, ad esempio, dei defunti genitori, un immobile in parti uguali. Ci si è sempre chiesti se sia possibile procedere con un unico atto di divisione al fine di risparmiare tempo e costi, senza concludere due autonomi e distinti atti divisionali di cui una divisione ereditaria.

Nessuna norma nel codice civile disciplina tale fattispecie. Non esiste alcun riferimento normativo che possa consentire un’operazione di questo tipo.

L’unico riferimento è previsto dal legislatore nell’ambito della disciplina fiscale ed in particolare nell’ultimo comma dell’art. 34 D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro) che sancisce che le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in più titoli, sono considerate come una sola comunione se l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione a causa di morte.

Cosa si intende per masse plurime?

È possibile che più soggetti siano titolari di più beni in comunione con titoli di acquisto diversi. Quando più beni sono stati acquistati dai medesimi soggetti in forza di titoli diversi si parla di masse plurime e si discute se dal notaio si stipulerà una permuta (ossia uno scambio di quote sui beni) o una divisione tra tutti i beni.

La pluralità di titoli di acquisto comporta la formazione di più masse: tante masse quanti sono i titoli di acquisto. Ciascun condividente non vanta sulla totalità dei beni un diritto corrispondente alla somma delle singole frazioni, che gli derivano dai vari atti o fatti costitutivi, ma tanti diritti ciascuno per la quota corrispondente ad ogni titolo e relativo ai beni con il titolo medesimo acquistati.

Quando è possibile fare un’unica divisione

Dall’art. 34 del Testo unico sull’Imposta di Registro, si evince che al ricorrere di tre presupposti si possa procedere ad un’unica divisione ed in particolare quando vi sia una pluralità di masse comuni che trovano origine in più titoli, quando gli stessi soggetti partecipano a tutte le comunioni e quando l’ultimo acquisto di quote deriva da una successione a causa di morte. Altro requisito discutibile cui si rimette ai consigli del notaio è che vi siano le medesime quote in tutte le masse.

Essendo una questione estremamente delicata e soprattutto che comporterebbe delle conseguenze diverse dal punto di vista fiscale, è intervenuta una Circolare Ministeriale del 10 ottobre del 1986 n. 10 che ha chiarito e precisato quanto prescritto dall’art. 34.

Pertanto per poter adottare il regime fiscale di favore è necessario:

  • Che l’ultimo titolo di acquisto deve essere avvenuto per successione (bene in comunione lasciato per testamento o, in assenza di testamento, acquistato in comunione secondo le norme della successione legittima) tale acquisto deve coinvolgere tutti i condividenti e non soltanto alcuni di essi.
  • Tutti gli acquisti devono riferirsi agli stessi soggetti, ossia tutti i soggetti devono partecipare a tutte le comunioni che si intendono dividere
  • È necessario che le quote siano uguali in ogni comunione.

In presenza di questi requisiti è possibile avere delle agevolazioni fiscali.

È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche in altri casi?

Considerare un’unica divisione con tutti i beni provenienti da masse differenti è un atto conveniente dal punto di vista fiscale. Non è pacifico che si possa usufruire di queste agevolazioni in tutti i casi in cui ci sia una molteplicità di masse da dividere. È una questione particolarmente delicata oggetto di dibattito.

L’orientamento dei giudici è sempre stato costante in quanto ciascun titolo di provenienza dà origine a una distinta massa. Ciò comporta che anche quando vi sia un’uguaglianza di quote tra i comunisti bisogna procedere con tanti atti di divisione quante sono le masse. In questo caso sarà tassato come una permuta.

Altri orientamenti invece ammettono che si possa procedere allo scioglimento di un’unica massa, ma deve esserci il consenso di tutti coloro che partecipano alla divisione. In questo caso ci sarà un unico atto che viene definito “messa in comunione”.

Da quando è possibile considerarsi proprietari dei beni?

I condividenti sono considerati titolari esclusivi dei beni assegnati fin dal sorgere della comunione come sancito dall’art. 757 del codice civile. Ciò vuol dire che ciascun condividente consegue la titolarità esclusiva di una porzione autonoma di diritto che prima gli apparteneva soltanto in quota in via astratta.

Il contratto di divisione, quindi, ha effetti estintivi sulla comunione.

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