È possibile vendere l’eredità dal Notaio?
- Cosa si intende per vendita dell’eredità
- La sorte dei debiti ereditari
- Come vengono tutelati gli altri eredi?
- Chi compra l’eredità che costi affronta?
- Il ruolo del notaio
- Tre fratelli, una casa e uno che vuole uscire: le domande
Cosa si intende per vendita dell’eredità
Al momento dell’apertura della successione il defunto lascia dei beni che sono in comunione tra coloro che abbiano accettato l’eredità, chiamati eredi, fino a quando non si procede all’atto di divisione davanti al notaio.
Ciascun erede può vendere la propria quota ereditaria anche prima della divisione, così come donarla. Ciò non vuol dire che viene venduto uno specifico bene appartenente all’asse ereditario del defunto, ma nel caso in cui vi siano più beni, ciò che viene trasferito è una quota su tutti i beni ereditari.
Non sono oggetto di vendita solo i beni immobili o mobili ma anche tutti i rapporti attivi e passivi facenti parte dell’eredità.
Il caso tipico è quello di tre fratelli e l’appartamento dei genitori: uno vive lontano, non vuole gestire affitti e condominio, e preferisce monetizzare subito la sua parte. Può venderla a un fratello, che così si avvicina ad avere la casa intera, oppure a un estraneo. Le due strade non sono uguali, e lo schema che segue, semplificato, le mette a confronto.
| Si può? | Situazione |
|---|---|
| ✔ | Vendere la quota a un altro coerede: nessuna prelazione da rispettare, basta l’atto dal notaio |
| ✔ | Vendere la quota a un estraneo dopo aver notificato la proposta agli altri coeredi e atteso due mesi senza risposta |
| ⚠ | Vendere la sola casa, e non la quota: serve il consenso di tutti i coeredi, perché il bene è in comunione |
| ⚠ | Vendere prima di aver accettato: la vendita vale come accettazione tacita, debiti compresi |
| ✘ | Vendere a un estraneo senza notifica ai coeredi: possono riscattare la quota finché dura la comunione |
| ✘ | Trasferire diritti personalissimi, come uso, abitazione o il diritto al sepolcro |
Cosa non può essere oggetto di vendita in particolare?
Non tutto ciò che fa parte dell’asse ereditario può essere oggetto di trasferimento. Infatti, i rapporti di carattere personale come di diritti di uso e di abitazione o il diritto alla sepoltura non si trasferiscono con l’atto di vendita dal notaio essendo diritti personalissimi.
Quali sono i rischi in cui si può incorrere?
Il problema principale è che ciò che viene venduto è un “pacchetto” nel senso che il venditore, così come il compratore, non conoscono esattamente il contenuto specifico della eredità. Pertanto chi acquista assume un rischio. È proprio per questo che la vendita dell’eredità viene definita aleatoria, in quanto sussiste un grado di incertezza al momento della stipula del rogito notarile. Può accadere, infatti, che il valore sia inferiore rispetto a quello immaginato in sede di rogito.
Possono esservi dei vantaggi inattesi?
Essendo un contratto aleatorio come sopra specificato, può accadere che il compratore abbia una quota ereditaria composta anche dai beni che pervengono successivamente all’interno dell’asse ereditario. Anche gli incrementi derivanti da canoni di locazione possono rappresentare un incremento.
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La sorte dei debiti ereditari
Al momento della vendita dell’eredità vengono trasferiti anche i debiti ereditari. Una volta che è stata acquistata l’eredità il compratore dovrà rimborsare il venditore dei debiti che sono già stati pagati. Tuttavia, è possibile che le parti (ossia il venditore e il compratore e non anche gli altri eredi) si accordino in ordine al pagamento dei debiti ereditari.
Possono, ad esempio, prevedere che il venditore si faccia carico del pagamento di tali debiti. Questo tipo di accordo ha soltanto un’efficacia interna tra le parti, non potendo essere fatto valere nei confronti dei creditori. Verso i creditori, infatti, resterebbe obbligato chi ha accettato l’eredità, cioè il venditore, che non perde la qualità di erede vendendo la quota; tra venditore e compratore vale poi quanto pattuito nell’atto. È uno dei punti su cui è buona norma farsi spiegare bene le conseguenze dal notaio prima di firmare, da entrambe le parti.
Come vengono tutelati gli altri eredi?
Può accadere che gli altri eredi non siano d’accordo a che uno dei condividenti venda la propria quota ereditaria. Il coerede, tuttavia, non può impedire questo tipo di trasferimento. È importante, però, precisare che il legislatore prevede una tutela in suo favore. Ciò vuol dire che gli altri partecipanti alla comunione hanno un diritto di prelazione sull’acquisto della quota ereditaria.
Che vuol dire? Vuol dire che nel caso in cui uno decidesse di vendere la quota ereditaria a un estraneo deve prima proporre l’acquisto agli altri eredi notificando la proposta con lo stesso prezzo. Questo diritto è riconosciuto dal legislatore per evitare che subentri nella comunione ereditaria un soggetto non gradito che possa poi in futuro rendere difficoltosa la divisione. Se invece la quota viene venduta a un altro coerede, la prelazione non c’è: è il caso dell’acquisto della quota ereditaria dagli altri eredi da parte di chi vuole tenersi la casa.
Entro quanto può essere esercitato il diritto di prelazione?
Il coerede che intende acquistare l’eredità da un altro coerede, una volta ricevuta la notifica, può esercitare il diritto di prelazione nel termine di due mesi. Una volta scaduto tale termine, la quota ereditaria può essere liberamente venduta a terzi come prescritto dall’art.732 del Codice Civile .
Nel caso in cui un coerede sia interessato allo specifico acquisto di un bene non può esercitare il diritto di prelazione solo inerente allo stesso: il legislatore, infatti, non ammette il diritto di prelazione parziale. Il coerede potrà esercitarlo solo per l’intera quota ereditaria oggetto di vendita.
Cosa accade se non viene rispettato il diritto di prelazione?
Può accadere che la volontà di vendere la propria quota ereditaria da parte di un coerede non sia notificata agli altri coeredi. Nel caso in cui ciò avvenga, il coerede leso in tale diritto, può esercitare il diritto di riscatto fino a quando dura lo stato di comunione ereditaria ossia fino a quando non vi è la divisione per atto notarile. In questo caso il terzo con il suo acquisto non è al sicuro.
Che garanzie riceve colui che acquista la quota ereditaria? Come viene tutelato sulla possibilità di avere un’eredità non conveniente?
Nella vendita di una quota ereditaria il legislatore stabilisce che il venditore è tenuto solo ed esclusivamente a garantire la propria qualità di erede. Spesso accade però che il venditore garantisca anche dai vizi e dall’evizione di eventuali immobili oggetto dell’eredità.
Questa tipologia di garanzia è, però, ulteriore rispetto a quella stabilita dal legislatore e ha lo scopo di tranquillizzare il compratore da eventuali contestazioni da parte dei terzi.
Chi compra l’eredità che costi affronta?
Non è possibile stabilire un costo standard in ordine alle spese da affrontare qualora si acquisti una quota ereditaria. L’analisi deve essere fatta caso per caso a seconda della composizione dell’asse ereditario. Bisognerà inoltre tenere conto anche dei diritti reali immobiliari, dei crediti, delle varie imposte di registro, dell’imposta catastale, dell’imposta ipotecaria e degli onorari notarili. Si tratta di un atto complesso che richiede la consulenza del notaio per poter comprendere al meglio le spese che si andranno ad affrontare.
Semplificando, quando nell’eredità c’è una casa la vendita della quota viene tassata come una compravendita sulla parte di immobile che si trasferisce: imposta di registro con l’aliquota ordinaria, o quella ridotta se per chi compra si tratta di prima casa, più ipotecaria e catastale in misura fissa. A questo si aggiunge l’onorario, che cambia da studio a studio. Le cifre precise dipendono dal valore e dal caso: descrivendo i beni nella richiesta di preventivo si ricevono le risposte direttamente dai notai della propria provincia, spesso in poche ore, e si confrontano con calma.
Il ruolo del notaio
Il notaio svolge un ruolo di fondamentale importanza ogni volta in cui l’eredità è formata da beni immobili. In questo caso infatti il notaio di norma provvede alla trascrizione nei Registri Immobiliari, in modo da garantire la cosiddetta continuità delle trascrizioni per poter far emergere che è mutata la titolarità di quell’immobile, dandone un’idonea pubblicità. Prima della vendita, se l’accettazione dell’eredità del venditore non risulta ancora trascritta, viene di regola trascritta nello stesso atto.
Tre fratelli, una casa e uno che vuole uscire: le domande
Voglio vendere la mia quota a mio fratello: devo avvisare gli altri eredi?
No. La prelazione dell’art. 732 scatta solo quando la quota viene venduta a un estraneo; tra coeredi si va direttamente dal notaio. È la soluzione più frequente quando un fratello vuole tenersi la casa e gli altri preferiscono il denaro.
Posso vendere solo l’appartamento, tenendo il resto dell’eredità?
Un singolo bene in comunione si vende solo con il consenso di tutti i coeredi, perché non è "tuo" ma di tutti pro quota. Da solo puoi vendere la tua quota sull’intera eredità, oppure chiedere prima la divisione e poi vendere quello che ti viene assegnato.
Ho venduto la quota: se spuntano debiti del defunto, chi paga?
Tra te e il compratore vale quello che avete scritto nell’atto; verso i creditori, però, resti obbligato tu, perché la qualità di erede non si vende. Per questo nel contratto si regola chi rimborsa chi, e il notaio tendenzialmente lo mette nero su bianco: chiedere come viene impostato, prima di firmare, evita sorprese a distanza di anni.
