Divisione ereditaria con immobile abusivo, cosa si può fare
- Come si divide il patrimonio del defunto
- Cosa accade se nella comunione c’è un immobile abusivo
- Immobile abusivo per testamento
- Dividere solo alcuni beni dal notaio
- Come fare divisione con immobile abusivo
- Casa abusiva in eredità: due domande prima della divisione
Come si divide il patrimonio del defunto
Per dividere il patrimonio del defunto occorre pubblicare un eventuale testamento, presentare la dichiarazione di successione, accettare l’eredità ed infine procedere all’atto di divisione davanti al notaio.
È un iter importante da seguire, prima di essere considerati pieni ed esclusivi proprietari di un immobile oggetto di comunione ereditaria in quanto al momento dell’apertura della successione, ossia della morte della persona, si è solo chiamati all’eredità e non si è automaticamente e immediatamente eredi.
Si tratta di una questione particolarmente delicata, nel momento in cui nel compendio ereditario vi siano tanti beni da dividere, tra cui un bene immobile abusivo: è un’annosa questione sempre molto dibattuta, che ha visto nel corso degli anni, un susseguirsi di pronunce dei giudici non tutte aventi il medesimo contenuto.
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Cosa accade se nella comunione c’è un immobile abusivo
Se prima di dividere i beni c’è un immobile abusivo si pone il problema su come debba essere diviso il patrimonio e se possa essere oggetto di divisione ereditaria.
Gli immobili abusivi, ossia costruiti in assenza di qualsiasi titolo abilitativo rilasciato dal Comune in cui si trova, non possono essere commercializzati, quindi, non possono essere oggetto di trasferimento, né con un contratto oneroso come la vendita né con uno gratuito come la donazione (art. 46 del testo unico dell’edilizia).
Cosa si intende per abuso edilizio
Quando si parla di abuso edilizio non sempre è semplice comprenderne il significato. Innanzitutto va precisato che gli immobili abusivi sono quelli che sono stati costruiti in assenza di una licenza, di una concessione e di un permesso di costruire rilasciato dal Comune.
L’abuso potrebbe essere stato commesso anche in un momento successivo, non solo al momento della costruzione iniziale: si pensi al caso in cui i proprietari di una casa decidano di effettuare dei lavori di ristrutturazione importanti, tali da ampliare le dimensioni del fabbricato, aggiungendo ad esempio delle stanze. Anche in questo caso è necessario avere dei titoli abilitativi dal Comune in cui si trova, per realizzare dei lavori strutturali non essendo necessari solo al momento della costruzione iniziale.
Immobile abusivo per testamento
Il problema non si pone per i trasferimenti degli immobili abusivi per testamento a titolo di legato. Che cosa vuol dire questo? Significa che il problema non sussiste se il testatore attribuisce direttamente un bene immobile con il testamento senza l’istituzione ereditaria in una quota del compendio ereditario.
Il legislatore, infatti, a differenza degli atti che avvengono tra vivi, ossia dei contratti, non prevede la necessità di inserire le cosiddette dichiarazioni urbanistiche ossia quelle dichiarazioni che attestino come è stato costruito l’immobile.
Quindi si ritiene ammissibile per testamento lasciare a una determinata persona una casa abusiva, ma va tenuto presente che restano ferme tutte le sanzioni di carattere amministrativo connesse.
Infatti la chance di lasciare un immobile per testamento senza che vi sia alcun titolo che abbia consentito la costruzione, non permette di risolvere le problematiche collegate alle sanzioni previste dalla legge.
Dividere solo alcuni beni dal notaio
Non è una soluzione completamente estranea al nostro ordinamento la possibilità di lasciare in comunione alcuni beni e dividerne altri tra gli eredi.
Infatti spesso quando uno dei condividenti abbia la necessità di avere in piena proprietà un determinato immobile e tutti gli altri siano d’accordo, è possibile concludere dal notaio un contratto di stralcio divisionale, anche nel caso in cui vi siano immobili abusivi, simile per alcuni aspetti all’acquisto della quota ereditaria. Che cosa vuol dire? Significa che tutti i condividenti di comune accordo si recheranno dal notaio per assegnare una determinata casa, ma non quella abusiva, in favore di uno dei condividenti, stralciandolo, ossia escludendolo dalla comunione ereditaria, tacitandolo nei suoi diritti.
Il setaccio dell’eredità di Bruno
Esempio: tre fratelli ereditano dal padre Bruno un appartamento a Torino, un box auto e una villetta in collina, in provincia di Torino, costruita senza permesso.
Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 25021 del 2019) la divisione ereditaria è un atto tra vivi: se comprende un edificio abusivo è nulla. Se Bruno avesse diviso lui stesso i beni nel testamento, il problema della nullità non si sarebbe posto, ma le sanzioni sulla villetta resterebbero.
Schema semplificato: la regolarità di ciascun immobile va verificata da un tecnico e con il notaio prima dell’atto.
Come fare divisione con immobile abusivo
Quanto alla possibilità di procedere ad una divisione parziale dell’asse ereditario, con esclusione dell’immobile abusivo che ne fa parte, inizialmente sembrava precluso dagli esperti in virtù del fatto che la divisione ereditaria è per sua natura “universale”, cioè è destinata a comprendere, generalmente, tutti i beni del patrimonio del defunto.
Ciò nasce dall’esigenza di garantire agli eredi l’attribuzione di porzioni tra loro omogenee e proporzionali rispetto ai valori delle rispettive quote di diritto sulla comunione.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 25021 del 2019, hanno chiarito che la divisione ereditaria è un atto tra vivi e che, se riguarda edifici abusivi, è colpita dalla nullità prevista per gli atti tra vivi; neppure il giudice, salvo casi particolari, può dividere un edificio abusivo. Per questo la strada più seguita è dividere gli altri beni e lasciare in comunione l’immobile irregolare, che rientrerà nella divisione solo dopo la sanatoria o la rimozione dell’abuso. Diverso è il caso della divisione fatta dal testatore, che non è un atto tra vivi.
Costo divisione dal notaio
Ciò nonostante è possibile procedere a tale tipo di atto, per i beni regolari, e i costi variano a seconda della zona in cui si stipula, dei beni da dividere e anche del professionista, proprio perchè non esiste un tariffario notarile.
Il costo può variare, come sopra anticipato, anche nel caso in cui vi sia un conguaglio e per questo non è possibile fornire un’indicazione precisa del costo senza avere determinati dati a disposizione.
Preventivo notarile divisione
Tramite questa piattaforma è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito per l’atto di divisione, fornendo le informazioni richieste direttamente da un notaio, senza avere alcuna intermediazione.
È importante avere a disposizione alcuni elementi richiesti dal form che sono determinanti ai fini della preparazione di un preventivo, che sia aderente più possibile al singolo caso concreto; si potrà anche scegliere la città in cui si preferisce stipulare in modo tale da evitare di perdere soldi e tempo nella ricerca e negli spostamenti.
Per un’eredità come quella di Bruno si possono chiedere ai notai della provincia di Torino un preventivo per dividere i beni regolari lasciando fuori l’immobile abusivo, oppure a quelli di Roma o Milano se gli immobili sono lì; le prime risposte arrivano di solito in poche ore. NotaioFacile non ha un calcolatore per la divisione: di regola si paga l’imposta di registro dell’1% sul valore dei beni divisi e 200 euro ciascuna di imposte ipotecaria e catastale, oltre all’onorario. I modi per contenere le spese sono raccolti nella pagina su come risparmiare sulla divisione.
Casa abusiva in eredità: due domande prima della divisione
La divisione fatta nel testamento evita il problema della casa abusiva?
Secondo l’interpretazione che segue le Sezioni Unite del 2019, sì per la nullità: la divisione fatta dal testatore (art. 734 c.c.) è una disposizione che produce effetti con la morte e non è un atto tra vivi, quindi non è colpita dalle nullità urbanistiche. Restano però le sanzioni amministrative sull’abuso, e chi riceve l’immobile non potrà poi venderlo finché non è regolare.
Cosa possono fare gli eredi per dividere anche l’immobile abusivo?
Le strade sono due: ottenere dal Comune la sanatoria, quando l’abuso è sanabile, oppure rimuovere l’abuso ripristinando lo stato dei luoghi. Solo dopo l’immobile può entrare in un atto di divisione. Nel frattempo gli altri beni si possono di norma dividere, lasciando in comunione quello irregolare: è buona norma far verificare la situazione da un tecnico prima di chiedere il preventivo.
